Immobilie in Mallorca als Nichtansaessiger verkaufen: Steuern, Kosten und der vollstaendige Prozess
Der Verkauf einer Immobilie in Mallorca als Nichtansaessiger beinhaltet eine Reihe von rechtlichen und steuerlichen Verpflichtungen, die sich erheblich vom Prozess fuer spanische Steuereinwohner unterscheiden, und ihr Verstaendnis im Voraus beseitigt die Ueberraschungen, die andernfalls einen unkomplizierten Verkauf kompliziert erscheinen lassen koennen. Die Kernelemente sind drei: eine 19%ige Kapitalertragsteuer auf jeden beim Verkauf erzielten Gewinn, eine 3%ige Quellensteuer, die beim Notar vom Gesamtverkaufspreis einbehalten wird als Vorauszahlung auf diese Verpflichtung, und die Plusvalia Municipal, die von der oertlichen Gemeindeverwaltung erhoben wird. Dazu kommen die Kosten des Verkaufs selbst — Maklerprovision, Notar, Gestoria. Dieser Leitfaden behandelt jedes Element klar und mit den verifizierten Zahlen, die 2026 gelten.
Ein wichtiger Hinweis vorab: Spaniens Golden-Visa-Programm, das zuvor Nicht-EU-Kaeufernn, die Immobilien ueber 500.000 Euro kauften, Aufenthaltsrechte einraeumte, endete im April 2025. Der Verkauf einer Immobilie in Mallorca beeinflusst keinen Aufenthaltsweg mehr in irgendeiner Richtung.
Kapitalertragsteuer fuer Nichtansaessige
Wenn ein Nichtansaessiger eine Immobilie in Mallorca verkauft, unterliegt jeder Gewinn aus dem Verkauf der Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) — der Nichtansaessigen-Einkommensteuer. Der Satz betraegt 2026 19% fuer EU- und EWR-Einwohner und 24% fuer Nicht-EU-, Nicht-EWR-Einwohner. In der Praxis zahlen die meisten Verkaeufer aufgrund der Doppelbesteuerungsabkommen, die Spanien mit Deutschland, Grossbritannien, den USA und den meisten anderen Laendern der internationalen Kaeufer Mallorcas unterhalt, den 19%-Satz unabhaengig von ihrer Nationalitaet.
Die Steuerbemessungsgrundlage ist der Nettogewinn: die Differenz zwischen Verkaufspreis und urspruenglichem Kaufpreis, bereinigt um abzugsfaehige Kosten auf beiden Seiten. Abzugsberchtigt sind folgende dokumentierte Aufwendungen: der gezahlte Kaufpreis, die bei Kauf gezahlte ITP-Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer, Notar- und Grundbuchgebuehren aus dem urspruenglichen Kauf, Anwaltsgebuehren aus Kauf und Verkauf, die Maklerprovision des aktuellen Verkaufs, Kosten fuer dokumentierte Verbesserungen der Immobilie, und die Plusvalia Municipal wenn vom Verkaeufer bezahlt.
Die 3% Quellensteuer
Die 3% Quellensteuer ist der Mechanismus, durch den die spanischen Steuerbehoerden sicherstellen, dass ein nichtansaessiger Verkaeufer keinen Immobilienverkauf abschliesst und das Land verlaesst, ohne seine Kapitalertragsverpflichtung zu begleichen. Bei der Notarunterzeichnung behaelt der Kaeufer 3% des Gesamtverkaufspreises ein und zahlt ihn direkt an die Steuerbehoerden ueber Formular 211 innerhalb eines Monats nach dem Verkauf. Der Verkaeufer erhaelt 97% des vereinbarten Preises beim Abschluss.
Die 3% ist keine zusaetzliche Steuer — sie ist eine Vorauszahlung auf die endgueltige Kapitalertragsverpflichtung. Innerhalb von vier Monaten nach dem Verkauf muss der Verkaeufer Formular 210 einreichen, um die tatsaechliche Kapitalertragsposition zu berechnen. Wenn die einbehaltenen 3% die Verpflichtung ueberschreiten, wird der Ueberschuss an den Verkaeufer zurueckerstattet — ein Prozess, der typischerweise sechs bis zwoelf Monate dauert. Wenn die 3% die volle Verpflichtung nicht decken, muss der Saldo gezahlt werden.
Ein Rechenbeispiel: Eine Immobilie wird fuer 500.000 Euro verkauft. Der Kaeufer behaelt 15.000 Euro (3%) beim Notar ein. Wenn der steuerpflichtige Gewinn nach Abzuegen 60.000 Euro betraegt, belaeuft sich die 19%ige Verpflichtung auf 11.400 Euro. Der Verkaeufer reicht Formular 210 ein, die Verpflichtung von 11.400 Euro wird gegen die einbehaltenen 15.000 Euro verrechnet, und eine Erstattung von 3.600 Euro steht aus.
Plusvalia Municipal
Die Plusvalia Municipal ist eine von der Gemeindeverwaltung Calvia (oder der jeweiligen Gemeinde) erhobene Kommunalsteuer auf den Wertzuwachs des staedtischen Grundstuecks, auf dem die Immobilie steht. Sie gilt nur fuer das Grundstueckselement, nicht fuer das Gebaeude, und wird anhand des Katasterwerts des Grundstuecks und der Anzahl der Jahre seit dem Kauf durch den aktuellen Eigentuemer berechnet. Die Steuer muss innerhalb von 30 Tagen nach dem Verkauf bezahlt werden.
Eine seit 2021 gueltige Aenderung ermoeglicht es Verkaeufernn, zwischen zwei Berechnungsmethoden zu waehlen: der traditionellen koeffizientenbasierten Methode und einer objektiven Methode, die auf dem tatsaechlichen Wertzuwachs des Grundstuecks basiert. Wenn das Grundstueck nicht an Wert gewonnen hat, kann der Verkaeufer die Plusvalia anfechten oder eine Befreiung beantragen. Ihre Gestoria oder Ihr Anwalt berechnet beide Methoden und raet zur niedrigeren Verpflichtung. Standardmaessig zahlt der Verkaeufer die Plusvalia, obwohl dies im Kaufvertrag zwischen den Parteien vereinbart werden kann.
Weitere Verkaufskosten
Neben den steuerlichen Verpflichtungen traegt der Verkaeufer mehrere praktische Kosten beim Immobilienverkauf in Mallorca. Die Maklerprovision ist die groesste: auf dem Mallorca-Markt betraegt die Standardprovision typischerweise 5% plus Mehrwertsteuer (21%), berechnet auf den vereinbarten Verkaufspreis. Diese ist vollstaendig von der Kapitalertragsberechnung abziehbar. Die Anwalts- und Gestoria-Gebuehren des Verkaeufers fuer die Verwaltung der Steuererklaerung und der Formalitaeten nach dem Verkauf liegen typischerweise zwischen 1.000 und 2.000 Euro und sind ebenfalls abziehbar.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Vereinbarter Verkaufspreis | 700.000 Euro |
| Beim Notar einbehaltene 3% Quellensteuer | -21.000 Euro |
| Beim Abschluss erhaltener Erloess | 679.000 Euro |
| Maklerprovision (5% + 21% MwSt.) | -42.350 Euro |
| Anwalts- und Gestoria-Gebuehren (ca.) | -1.500 Euro |
| Plusvalia Municipal (je nach Immobilie und Besitzdauer) | Variabel |
| Kapitalertragsverpflichtung ueber Formular 210 (19% des Nettogewinns) | Variabel |
| Rueckerstattung der 3% Quellensteuer bei Ueberzahlung (6-12 Monate) | Variabel |
Verkauf ohne Anwesenheit in Mallorca
Ein nichtansaessiger Verkaeufer muss nicht nach Mallorca reisen, um den Verkauf abzuschliessen. Es ist gaengige Praxis — und wird dringend empfohlen — einer Vollmacht (notariell beglaubigt und mit Apostille versehen im Wohnsitzland) an einen vertrauenswuerdigen spanischen Anwalt oder eine Gestoria zu erteilen. Die Vollmacht ermaechtigt sie, die Urkunde beim Notar in Ihrem Namen zu unterzeichnen, die Steuererklaerung ueber Formular 210 zu verwalten, die 3% Erstattung zu erhalten und alle Formalitaeten nach dem Verkauf abzuwickeln. Der gesamte Verkaufsprozess kann aus der Ferne durchgefuehrt werden, mit Ueberweisung der Mittel auf Ihr Bankkonto ausserhalb Spaniens.
Doppelbesteuerungsschutz
Die meisten Verkaeufer aus Deutschland, Grossbritannien, den USA, Frankreich, den Niederlanden, Skandinavien und den anderen grossen Kaeuferlaendern sind durch Spaniens Netz von Doppelbesteuerungsabkommen davor geschuetzt, auf denselben Gewinn zweimal Steuern zu zahlen — einmal in Spanien und einmal im Heimatland. Unter den meisten dieser Abkommen wird die in Spanien gezahlte Kapitalertragsteuer gegen jede Verpflichtung im Heimatland angerechnet. Ihr Steuerberater in Ihrem Wohnsitzland sollte vor Abschluss des Verkaufs konsultiert werden.
