Immobilienkauf auf Mallorca 2026: Der vollständige Kostenleitfaden

Der Immobilienkauf auf Mallorca ist eine der lohnendsten Entscheidungen, die ein internationaler Käufer treffen kann, und eine der am häufigsten missverstandenen, wenn es um die tatsächlichen Gesamtkosten geht. Der Angebotspreis in der Anzeige ist nur der Ausgangspunkt. Auf den Balearen fügt die Kombination aus Grunderwerbsteuer, Stempelsteuer, Notargebühren, Anwaltskosten und laufenden Eigentumskosten eine erhebliche Schicht auf den Kaufpreis hinzu. Dieser Leitfaden legt jede Kostenposition klar dar, mit Rechenbeispielen für die relevantesten Preisbereiche des Mallorca-Marktes, damit jeder, der 2026 einen Immobilienkauf auf Mallorca plant, von Anfang an sicher budgetieren kann.

Die Grundregel: 10 bis 14 Prozent über dem Kaufpreis einplanen

Die zuverlässigste Faustregel für den Immobilienkauf auf Mallorca ist, 10 bis 14 Prozent zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis einzuplanen, um alle Steuern, Gebühren und damit verbundenen Kosten zu decken. Bei Wiederverkaufsimmobilien liegt die Zahl aufgrund der progressiven Struktur der balearischen Grunderwerbsteuer näher bei 12 bis 14 Prozent. Bei Neubauten ist die Struktur anders, aber der Gesamtbetrag ist ähnlich, typischerweise 12 bis 13 Prozent, wenn Mehrwertsteuer und Stempelsteuer mit Rechts- und Notarkosten kombiniert werden.

Grunderwerbsteuer (ITP) bei Wiederverkaufsimmobilien

Beim Immobilienkauf auf Mallorca als Wiederverkauf (Gebrauchtimmobilie) von einem privaten Verkäufer ist die größte einzelne Zusatzkosten der ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Er wird nach einem progressiven Stufensystem berechnet. Die aktuelle balearische ITP-Skala lautet:

ITP ist progressiv: Jeder Satz gilt nur für den Teil des Preises, der in diese Stufe fällt, nicht für den Gesamtkaufpreis. Beim Immobilienkauf auf Mallorca für €1.500.000 zahlen Sie 8% auf die ersten €400.000, 9% auf die nächsten €200.000, 10% auf die nächsten €400.000 und 12% auf die verbleibenden €500.000. Der ITP muss innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung der notariellen Urkunde entrichtet werden. Ein ermäßigter Satz von 4% gilt für Käufer, die eine Immobilie als persönlichen Hauptwohnsitz erwerben, sofern der Kaufpreis €270.151,20 nicht übersteigt und andere Voraussetzungen erfüllt sind.

Mehrwertsteuer und Stempelsteuer bei Neubauten

Beim Immobilienkauf auf Mallorca als Neubau oder Erstübertragung vom Bauträger gilt kein ITP. Stattdessen zahlt der Käufer 10% Mehrwertsteuer (IVA) auf den Kaufpreis sowie Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD). Auf den Balearen beträgt der AJD-Satz 1,2% des Kaufpreises für die meisten Immobilien und steigt auf 1,5% für Immobilien über €1.000.000. Die Gesamtsteuerlast bei einem Neubau liegt damit bei rund 11,2% bis 11,5%.

Notargebühren

Jeder Immobilienkauf auf Mallorca muss vor einem Notar abgeschlossen werden, der die notarielle Kaufurkunde entwirft und beglaubigt. Notargebühren in Spanien sind staatlich geregelt. Beim Immobilienkauf auf Mallorca sollten Käufer zwischen €600 und €2.000 für Notargebühren einplanen, je nach Komplexität und Wert der Transaktion. Bei hochwertigen Luxuskäufen über €2.000.000 sind Gebühren am oberen Ende dieses Bereichs üblich.

Grundbuchgebühren

Nach Unterzeichnung der notariellen Urkunde muss die Immobilie auf den Namen des Käufers im Grundbuch eingetragen werden. Die Grundbuchgebühren auf den Balearen liegen typischerweise zwischen €300 und €1.200, je nach Immobilienwert. Die Eintragung ist eine gesetzliche Anforderung und schützt die Eigentumsrechte des Käufers.

Anwaltskosten: Warum unabhängige Vertretung unverzichtbar ist

Für alle Käufer, insbesondere für nicht ansässige internationale Käufer beim Immobilienkauf auf Mallorca, wird dringend empfohlen, einen unabhängigen spanischen Immobilienanwalt zu beauftragen. Ein qualifizierter Anwalt führt die Due-Diligence-Prüfung der Immobilie durch: Er überprüft das rechtliche Eigentum über die Nota Simple aus dem Grundbuch, prüft ausstehende Hypotheken oder Belastungen, bestätigt die Baugenehmigungskonformität und überprüft die Kaufvertragsbedingungen, bevor eine Anzahlung geleistet wird. Anwaltskosten beim Immobilienkauf auf Mallorca betragen typischerweise rund 1% des Kaufpreises.

Die NIE-Nummer

Jeder nicht-spanische Käufer beim Immobilienkauf auf Mallorca muss eine Número de Identidad de Extranjero (NIE) besitzen — eine spanische Steueridentifikationsnummer für Ausländer. Ohne NIE ist es nicht möglich, einen Kauf abzuschließen, ein spanisches Bankkonto zu eröffnen, Steuern zu zahlen oder offizielle Dokumente zu unterzeichnen. Ein NIE kann beim spanischen Konsulat im Heimatland des Käufers oder beim Ausländeramt auf Mallorca beantragt werden.

Kostenbeispiele beim Immobilienkauf auf Mallorca

Laufende Kosten nach dem Immobilienkauf auf Mallorca

Die IBI (kommunale Grundsteuer) basiert auf dem Katasterwert der Immobilie. In Calvià oder Andratx liegt die IBI für Premium-Immobilien typischerweise zwischen €3.000 und €8.000 pro Jahr. Die Nicht-Ansässigen-Einkommensteuer (IRNR) gilt für alle nicht in Spanien ansässigen Immobilieneigentümer: Selbst wenn die Immobilie nicht vermietet wird, setzt die spanische Finanzbehörde eine fiktive Mieteinnahme von 1,1% des Katasterwertes an und wendet einen Steuersatz von 19% für EU-Bürger (24% für Nicht-EU-Bürger) an. Die Vermögensteuer gilt auf den Balearen für Vermögen über €3.000.000 pro Person — der Schwellenwert, den die Balearenregierung 2024 von €700.000 erhöht hat. Hausgemeinschaftsgebühren fallen für Immobilien in Gemeinschaftsanlagen an. Betriebs- und Wartungskosten für eine Villa mit drei bis vier Schlafzimmern im Südwesten betragen rund €250 monatlich für Grundversorgung.

Der Anzahlungsvertrag (Contrato de Arras)

Beim Immobilienkauf auf Mallorca ist nach der Preiseinigung der nächste Schritt typischerweise die Unterzeichnung eines privaten Anzahlungsvertrags (contrato de arras penitenciales), der mit einer Anzahlung von 10% des vereinbarten Kaufpreises verbunden ist. Zieht der Käufer ohne rechtliche Begründung zurück, verfällt die Anzahlung. Zieht der Verkäufer zurück, muss er dem Käufer das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen. Der Vertrag sollte immer vom unabhängigen Anwalt des Käufers vor der Unterzeichnung geprüft werden.

Imperial Properties: Ihr Partner beim Immobilienkauf auf Mallorca

Bei Imperial Properties begleiten wir internationale Käufer seit vielen Jahren beim Immobilienkauf auf Mallorca. Von der Identifizierung der richtigen Immobilie und Lage über die Koordination der Due-Diligence-Prüfung bis zur Begleitung durch den gesamten Prozess bis zur Beurkundung sind wir verpflichtet, den Immobilienkauf auf Mallorca so reibungslos und gut informiert wie möglich zu gestalten. Kontaktieren Sie uns direkt, um ein Gespräch über Ihre Anforderungen und die Bereiche der Insel zu beginnen, die Ihren Lifestyle- und Investitionszielen am besten entsprechen.