Immobilienkauf auf Mallorca als US-Amerikaner: Was Kaeufer aus den USA 2026 Wissen Muessen

Amerikanische Kaeufer sind auf dem Mallorca-Markt zunehmend praesent. Die Insel zieht nordeuropaeische Kaeufer seit Jahrzehnten an, doch die Anfragen aus den USA haben seit 2022 stetig zugenommen. Ausloesend waren guemstige Dollar-Euro-Kurse, der Lifestyle-Faktor und ein wachsendes Bewusstsein dafuer, dass Spanien eine ernsthafte Langzeitoption sein kann.

Die gute Nachricht ist eindeutig: Es gibt keine nationalitatsspezifischen Beschraenkungen fuer Amerikaner beim Immobilienerwerb in Spanien. Weder Wohnsitz noch besondere Genehmigungen sind erforderlich. Was Sie jedoch benoetigen, ist ein klares Verstaendnis der Bereiche, in denen sich die amerikanische Kauferfahrung wesentlich von der eines europaeischen Kaeufers unterscheidet.

Die Golden Visa Gibt Es Nicht Mehr

Spaniens Golden-Visa-Programm, das Aufenthaltsrechte im Gegenzug fuer Immobilieninvestitionen ab 500.000 Euro gewaehrte, wurde im April 2025 beendet. Wenn Sie es in aelteren Ratgebern erwaehnt sehen, ist es nicht mehr verfuegbar. Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca bietet heute keinen direkten Weg zur spanischen Aufenthaltsgenehmigung.

Dies ist eine wichtige Aenderung fuer amerikanische Kaeufer, die den Kauf teilweise als Einstieg in eine europaeische Basis planten. Es beeinflusst nicht die Kaufmoeglichkeit, aber es aendert die Diskussion darueber, was als naechstes kommt, wenn Sie laengere Zeit auf der Insel verbringen moechten.

Die verbleibenden Alternativen sind das Nicht-Lukrative Visum (fuer Personen mit ausreichendem passivem Einkommen, die nicht in Spanien arbeiten moechten) sowie das Digital-Nomad-Visum, das 2023 im Rahmen des spanischen Startup-Gesetzes eingefuehrt wurde. Letzteres ist fuer Fernarbeiter konzipiert, die bei nichtspanischen Unternehmen angestellt sind. Die Einkommensanforderung liegt 2026 bei rund 2.850 Euro monatlich fuer Einzelbewerber, steigend bei Unterhaltspflichtigen. Es bietet eine anfaengliche Aufenthaltsgenehmigung von bis zu drei Jahren, verlaengerbar um zwei weitere Jahre, sowie einen Weg zur Daueraufenthaltsgenehmigung nach fuenf Jahren legalem Aufenthalt.

Die NIE und der Kaufprozess

Jeder Immobilienkauf in Spanien erfordert eine NIE (Numero de Identificacion de Extranjero), Ihre spanische Steueridentifikationsnummer. Ohne sie koennen Sie keine Vertraege unterzeichnen, keine Steuern zahlen und kein spanisches Bankkonto eroefffnen. Amerikanische Kaeufer muessen dies in ihre Zeitplanung einbeziehen. Die NIE kann persoenlich bei einem spanischen Konsulat in den USA oder in Spanien selbst beantragt werden.

Der gesamte Kaufprozess in Spanien dauert typischerweise zwei bis drei Monate vom akzeptierten Angebot bis zur Schluesseluebergabe. Die Anti-Geldwaesche-Vorschriften in Spanien verlangen von den Kaeufern, die Herkunft der Kaufmittel nachzuweisen. Grosse Ueberweisungen von US-Konten werden genau geprueft, daher empfiehlt es sich, die entsprechende Dokumentation im Voraus vorzubereiten.

FATCA und die Hypothek

Hier unterscheidet sich die amerikanische Kaeuferfahrung am deutlichsten von der eines britischen oder deutschen Kaeufers. Das Foreign Account Tax Compliance Act (FATCA) verpflichtet auslaendische Finanzinstitute, einschliesslich spanischer Banken, Kontoinformationen ueber US-Personen an die IRS zu melden. Dies schafft eine Compliance-Last, die manche kleinere spanische Banken dazu veranlasst, US-Kunden abzulehnen.

Die grossen Banken sind anders aufgestellt. BBVA, Bankinter, Sabadell, Santander und CaixaBanks HolaBank-Service vergeben Kredite an US-Buerger, sobald die FATCA-Compliance erfuellt ist. Fuer Kaeufer bedeutet dies zusaetzliche Unterlagen: Formular W-9, IRS-Steuernachweise und eine unterzeichnete Erklaerung zur Einhaltung auslaendischer Steuervorschriften sind nun Standard. Planen Sie fuer die Kreditgenehmigung ein bis zwei Wochen laenger als fuer einen europaeischen Bewerber ein.

Nichtansaessige Kaeufer erhalten in Spanien in der Regel Hypotheken zwischen 60 und 70 Prozent des Beleihungswerts, was eine Einlage von 30 bis 40 Prozent plus Kaufnebenkosten bedeutet. Diese Nebenkosten betragen typischerweise 10 bis 12 Prozent zusaetzlich zum Kaufpreis.

Die Amerikanische Steuerschicht

Im Gegensatz zu den meisten Nationalitaeten werden US-Buerger auf ihr weltweites Einkommen besteuert, unabhaengig davon, wo sie leben. Der Erwerb einer Immobilie auf Mallorca fuegt Compliance-Pflichten hinzu, die britische, deutsche oder skandinavische Kaeufer in gleicher Weise nicht betreffen.

FBAR (FinCEN-Formular 114): Erforderlich, wenn der Gesamtwert Ihrer auslaendischen Finanzkonten einschliesslich Ihres spanischen Bankkontos zu irgendeinem Zeitpunkt im Kalenderjahr 10.000 US-Dollar ueberschreitet.

Formular 8938 (FATCA-Meldung): Erforderlich, wenn Ihre auslaendischen Finanzvermoegen bestimmte Schwellenwerte ueberschreiten. Fuer alleinstehende Steuerpflichtige mit Wohnsitz in den USA liegt der Schwellenwert bei 50.000 US-Dollar zum Jahresende oder 75.000 US-Dollar zu einem beliebigen Zeitpunkt waehrend des Jahres.

Mieteinnahmen: Saemtliche Mieteinnahmen aus der Immobilie muessen unabhaengig vom Betrag in Ihrer US-Steuererklarung im Schedule E angegeben werden. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den USA und Spanien verhindert eine doppelte Besteuerung.

Vermoegensteuer: Die Balearen erheben eigene Vermoegensteuersaetze auf Vermoegen ueber 700.000 Euro. Als nichtansaessiger Eigentuemer unterliegt Ihre spanische Immobilie netto der Hypothek dieser Steuer.

Ein Steuerberater mit Kenntnissen sowohl des US-amerikanischen als auch des spanischen Steuerrechts ist keine Option, sondern eine praktische Notwendigkeit.

Die Militaergenehmigung

Spanien verpflichtet Nicht-EU-Kaeufer dazu, eine Militaergenehmigung einzuholen, bevor sie bestimmte laendliche Immobilien erwerben: Fincas, Landgueter und Grundstuecke in militaerisch sensiblen Gebieten. Auf den Balearen gilt dies fuer Nichtgemeinschaftsangehoerige, die laendliches oder landwirtschaftliches Land erwerben. Die meisten Standardwohnimmobilien in Calvia, einschliesslich Wohnungen und Villen in Bereichen wie Santa Ponsa, sind nicht betroffen. Wenn die Genehmigung erforderlich ist, handelt es sich um ein handhabbares Verfahren, das einige Wochen zum Zeitplan hinzufuegt, aber kein wesentliches Hindernis darstellt.

Die Schengen-Realitaet

Der Besitz einer Immobilie auf Mallorca aendert Ihren Status als Nicht-EU-Besucher in Spanien nicht. Amerikaner koennen sich ohne Visum bis zu 90 Tage in einem 180-Tage-Zeitraum im Schengen-Raum aufhalten. Fuer laengere Aufenthalte bieten sich das Digital-Nomad-Visum oder das Nicht-Lukrative Visum an. Das ETIAS-System fuer Nicht-EU-Besucher des Schengen-Raums wurde erneut verspaetet und wird voraussichtlich nicht vor April 2027 als Boarding-Voraussetzung gelten.

Warum Mallorca, und Warum Jetzt

Der inselseitige Durchschnittspreis erreichte 2026 laut der unabhaengigen Steinbeis-Transfer-Institut-Studie vom Maerz 7.370 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg von 9,8 Prozent gegenueber dem Vorjahr. Im Suedwesten, wo Imperial Properties taetig ist, naehern sich die Preise fuer gut positionierte Immobilien 10.000 Euro pro Quadratmeter. Das Angebot im Premium-Segment wird strukturell durch strenge Bauvorschriften und knappes Bauland eingeschraenkt.

Fuer amerikanische Kaeufer, die sich vorbereitet haben, ist der Prozess gut handhabbar. Das Team von Imperial Properties arbeitet seit 1985 mit internationalen Kaeufern. Entdecken Sie aktuelle Immobilienangebote auf Mallorca oder nehmen Sie direkt Kontakt mit uns auf.