Vender una Propiedad en Mallorca como No Residente: Impuestos, Costes y el Proceso Completo

Vender una propiedad en Mallorca como no residente implica un conjunto de obligaciones legales y fiscales que difieren significativamente del proceso para residentes fiscales espanoles, y comprenderlas de antemano elimina las sorpresas que de otro modo pueden hacer que una venta sencilla se complique. Los elementos clave son tres: un impuesto sobre las ganancias de capital del 19% sobre cualquier beneficio obtenido de la venta, una retencion del 3% practicada en el notario sobre el precio total de venta como pago a cuenta de esa obligacion, y la plusvalia municipal cobrada por el ayuntamiento local. Ademas de estos, los costes propios de la venta — comision de agencia, notaria, gestoria — deben incluirse en cualquier calculo de ingresos netos.

Una nota importante antes de entrar en detalle: el programa de Visa de Oro de Espana, que anteriormente ofrecia derechos de residencia a compradores no europeos que adquiriesen propiedades por encima de 500.000 euros, finalizo en abril de 2025. Vender una propiedad en Mallorca ya no afecta a ninguna via de residencia en ningun sentido. El marco fiscal y legal para la venta de un no residente no se ve afectado por este cambio.

Impuesto sobre las Ganancias de Capital para No Residentes

Cuando un no residente vende una propiedad en Mallorca, cualquier beneficio de la venta esta sujeto al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). El tipo en 2026 es del 19% para residentes de la UE y el EEE, y del 24% para residentes no pertenecientes a la UE o al EEE. En la practica, debido a los convenios de doble imposicion que Espana mantiene con el Reino Unido, Estados Unidos, Alemania y la mayoria de los paises de procedencia de los compradores internacionales de Mallorca, la mayoria de los vendedores pagan el tipo del 19% independientemente de su nacionalidad.

La base imponible es la ganancia neta: la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra original, ajustada por los costes elegibles de ambas partes. Tiene derecho a deducir de la ganancia los siguientes gastos, siempre que esten documentados: el precio de compra pagado, el ITP o el IVA pagado en el momento de la compra, las tasas notariales y de registro de la compra original, los honorarios legales de compra y venta, la comision de agencia de la venta actual, el coste de mejoras documentadas en la propiedad, y la plusvalia municipal si la paga el vendedor.

La Retencion del 3% en Origen

La retencion del 3% es el mecanismo por el que las autoridades fiscales espanolas garantizan que un vendedor no residente no complete una venta inmobiliaria y abandone el pais sin liquidar su obligacion de ganancias de capital. En la firma ante notario, el comprador retiene el 3% del precio total de venta y lo paga directamente a Hacienda mediante el Modelo 211 en el plazo de un mes tras la venta. El vendedor recibe el 97% del precio acordado en el momento de la firma.

El 3% no es un impuesto adicional, sino un pago a cuenta frente a la obligacion final de ganancias de capital. En el plazo de cuatro meses tras la venta, el vendedor debe presentar el Modelo 210 para calcular la posicion real de ganancias de capital. Si el 3% retenido supera la obligacion, el exceso se devuelve al vendedor, proceso que tipicamente tarda entre seis y doce meses. Si el 3% es insuficiente para cubrir la obligacion total, el vendedor debe pagar el saldo.

Plusvalia Municipal

La plusvalia municipal es un impuesto local cobrado por el Ayuntamiento de Calvia (o el municipio correspondiente) sobre el incremento del valor del suelo urbano sobre el que se asienta la propiedad. Se aplica unicamente al elemento del suelo, no a la edificacion, y se calcula en funcion del valor catastral del suelo y del numero de anos transcurridos desde que el actual propietario adquirio la propiedad. El impuesto debe pagarse en el plazo de 30 dias tras la venta.

Un cambio significativo introducido en 2021 permite a los vendedores elegir entre dos metodos de calculo: el metodo tradicional basado en coeficientes usando el valor catastral, o un metodo objetivo basado en el incremento real del valor del suelo. Si el suelo no ha aumentado de valor, el vendedor puede impugnar la plusvalia o solicitar exencion. Su gestoria o abogado calculara ambos metodos y aconsejara cual produce una menor obligacion.

Otros Costes de Venta

Mas alla de las obligaciones fiscales, el vendedor asume varios costes practicos en una venta inmobiliaria en Mallorca. La comision de la agencia inmobiliaria es el mayor: en el mercado mallorquin la comision estandar es tipicamente del 5% mas IVA (21%), cobrada sobre el precio de venta acordado. Esta es totalmente deducible del calculo de ganancias de capital. Los honorarios de la gestoria del vendedor para gestionar la declaracion fiscal y los tramites posteriores a la venta son tipicamente de entre 1.000 y 2.000 euros y tambien son deducibles.

Vender sin Estar en Mallorca

Un vendedor no residente no necesita desplazarse a Mallorca para completar la venta. Es practica habitual — y muy recomendable — otorgar un poder notarial (notariado y apostillado en el pais de residencia) a un abogado o gestor espanol de confianza. El poder notarial les autoriza a firmar la escritura ante notario en su nombre, gestionar la declaracion fiscal mediante el Modelo 210, recibir la devolucion del 3% si procede, y tramitar todos los formalismos posteriores a la venta. El proceso completo de venta puede realizarse de forma remota, con los fondos transferidos a su cuenta bancaria fuera de Espana.

Proteccion contra la Doble Imposicion

La mayoria de los vendedores del Reino Unido, Alemania, Estados Unidos, Francia, Paises Bajos, Escandinavia y los demas principales paises compradores tienen proteccion frente a pagar impuestos sobre la misma ganancia dos veces — una en Espana y otra en su pais — a traves de la red de convenios de doble imposicion de Espana. Bajo la mayoria de estos tratados, el impuesto sobre ganancias de capital pagado en Espana se acredita frente a cualquier obligacion en el pais de origen. Debe consultarse con su asesor fiscal en su pais de residencia antes de que se complete la venta.

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