Table of Contents
- La Retencion del 3 por Ciento — Que Es y Por Que Existe
- El Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial — Tipos y Calculo de la Ganancia
- Vendedores Britanicos Desde el Brexit y el Convenio de Doble Imposicion
- La Plusvalia Municipal — El Impuesto que Mas Sorprende
- Tener las Declaraciones del IRNR al Dia Antes de Vender
- El Certificado de Eficiencia Energetica — Requisito Legal Antes de Anunciar la Propiedad
- El Coste Total de la Venta
- FAQs
Vender una Propiedad en Mallorca como No Residente: Impuestos, Proceso y lo que Mas se Desconoce
Vender una propiedad en Mallorca como no residente es un proceso mas sencillo de lo que la mayoria de los propietarios esperan — pero contiene una serie de requisitos especificos y mecanismos fiscales que difieren lo suficiente del proceso en el Reino Unido, Alemania, Escandinavia y otros paises de origen habituales como para sorprender a la gente. Los errores mas comunes no son dramaticos. Son cosas como no tener las declaraciones del IRNR al dia antes de intentar vender, no entender que es exactamente la retencion del 3 por ciento y como recuperarla si se ha pagado de mas, confundir la plusvalia municipal con el impuesto sobre las ganancias de capital, o no saber que el certificado de eficiencia energetica es ahora un requisito legal antes de poder comercializar la propiedad. Esta guia cubre el panorama completo: los impuestos, el proceso, los costes, los plazos y las normas especificas que se aplican a los vendedores no residentes en Mallorca en 2026.
La Retencion del 3 por Ciento — Que Es y Por Que Existe
El rasgo mas distintivo de la venta de una propiedad espanola como no residente es la retencion del 3 por ciento. Cuando un no residente vende una propiedad en Espana, el comprador esta legalmente obligado a retener el 3 por ciento del precio de compra acordado e ingresarlo directamente a la Agencia Tributaria en el plazo de un mes desde la escrituracion. Esto no es un impuesto en si mismo — es un pago a cuenta de la posible deuda fiscal del vendedor por las ganancias de capital. La retencion se calcula sobre el precio bruto de venta, no sobre la ganancia. En una venta de 1 millon de euros, el comprador retiene 30.000 euros e ingresa ese importe a la AEAT mediante el Modelo 211. El vendedor recibe 970.000 euros en el notario.
Si la deuda tributaria real del vendedor por las ganancias de capital es inferior a los 30.000 euros retenidos, el vendedor puede presentar una solicitud de devolucion mediante el Modelo 210 en el plazo de tres meses desde la venta. La AEAT tarda habitualmente entre 6 y 18 meses en tramitar las devoluciones. Si la deuda tributaria es superior a la retencion del 3 por ciento, el vendedor debe abonar la diferencia adicional a la AEAT.
Thinking about buying or selling in Mallorca?
El Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial — Tipos y Calculo de la Ganancia
Los vendedores no residentes tributan en Espana por el IRNR a un tipo fijo del 19 por ciento sobre la ganancia patrimonial neta. Este tipo del 19 por ciento se aplica de forma uniforme a los vendedores de la UE, el EEE y no comunitarios, incluidos los ciudadanos britanicos desde el Brexit — los tipos mas elevados anteriores para los no comunitarios se igualaron en la reforma de 2015. La ganancia se calcula como la diferencia entre el precio neto de venta (precio acordado menos los costes deducibles: comision de agencia, honorarios notariales atribuibles al vendedor, honorarios de abogado y plusvalia municipal) y el coste neto de adquisicion (precio de compra original mas los costes de compra en su momento mas el coste de las mejoras de capital realizadas durante la propiedad, debidamente documentadas con facturas y licencias de obras).
Vendedores Britanicos Desde el Brexit y el Convenio de Doble Imposicion
Los nacionales britanicos que vendan una propiedad en Mallorca en 2026 pagan el mismo tipo del 19 por ciento de ganancia patrimonial que cualquier otro vendedor no comunitario. El Convenio de Doble Imposicion (CDI) entre Espana y el Reino Unido, que sigue plenamente vigente tras el Brexit, atribuye a Espana el derecho de imposicion principal sobre las ganancias derivadas de la transmision de inmuebles espanoles. El CDI establece un mecanismo de credito que evita la doble tributacion — los vendedores britanicos declaran la ganancia patrimonial espanola ante HMRC y reciben un credito por el impuesto espanol pagado.
La Plusvalia Municipal — El Impuesto que Mas Sorprende
La plusvalia municipal — formalmente el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana — es un tributo municipal sobre el incremento del valor catastral del suelo urbano de una propiedad durante el periodo de titularidad. Se paga al ayuntamiento municipal correspondiente (Ajuntament de Calvia para la mayoria de las propiedades del suroeste de Mallorca) en el plazo de 30 dias desde la escrituracion. Es un impuesto separado del IRNR. En una propiedad del suroeste de Mallorca poseida durante diez anos, la factura de plusvalia oscila tipicamente entre 3.000 y 15.000 euros segun el valor catastral del suelo. Los vendedores pueden optar por el metodo objetivo (coeficientes oficiales aplicados al valor catastral) o el metodo de plusvalia real, y deben elegir el que produzca una factura fiscal mas baja.
Tener las Declaraciones del IRNR al Dia Antes de Vender
Los propietarios no residentes en Mallorca estan obligados a presentar una declaracion anual del IRNR (mediante el Modelo 210) sobre la renta imputada de su propiedad espanola — tipicamente el 1,1 o el 2 por ciento del valor catastral por ano, tributando al 19 o al 24 por ciento segun la nacionalidad. Muchos propietarios no residentes desconocen esta obligacion. Antes de que una venta pueda tramitarse sin problemas, el abogado del comprador normalmente pedira confirmacion de que las obligaciones fiscales espanolas del vendedor estan al dia. Las declaraciones pendientes del IRNR crean una complicacion en la escrituracion que es evitable con una planificacion previa.
El Certificado de Eficiencia Energetica — Requisito Legal Antes de Anunciar la Propiedad
Desde 2013, un certificado de eficiencia energetica valido es un requisito legal para cualquier propiedad en venta en Espana. Sin el, la propiedad no puede anunciarse legalmente y el notario no procedera a la escrituracion. El certificado debe ser emitido por un tecnico cualificado, tiene una validez de 10 anos y clasifica la propiedad en una escala de la A (mas eficiente) a la G (menos eficiente). El certificado cuesta entre 150 y 400 euros para una villa tipica.
El Coste Total de la Venta
Los vendedores no residentes en Mallorca deben prever los siguientes costes deducidos de los ingresos brutos de la venta: comision de agencia (tipicamente entre el 5 y el 6 por ciento del precio de venta); impuesto sobre ganancias patrimoniales al 19 por ciento de la ganancia neta; plusvalia municipal (tipicamente entre 3.000 y 15.000 euros para propiedades del suroeste de Mallorca); honorarios notariales y legales (tipicamente entre 1.500 y 3.600 euros para el vendedor); y certificado de eficiencia energetica (150 a 400 euros). El total de los costes de venta excluido el IRNR asciende tipicamente a entre el 6 y el 8 por ciento del precio bruto de venta. Incluyendo el IRNR sobre una propiedad con una ganancia significativa, las deducciones totales pueden alcanzar el 15 al 20 por ciento del precio de venta.
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