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Kauf in eine Comunidad de Propietarios: Was Jeder Eigentümer Wissen Sollte
Wer eine Wohnung, ein Reihenhaus oder eine Villa kauft, die sich Gebäudestruktur, Grundstück oder Einrichtungen mit Nachbarn teilt, tritt einer Comunidad de Propietarios bei, Spaniens rechtlichem Rahmen für gemeinschaftliches Eigentum. Sie unterliegt der Ley de Propiedad Horizontal und bringt echte finanzielle Verpflichtungen mit sich, die weit über eine monatliche Instandhaltungsgebühr hinausgehen. Die meisten Käufer verstehen ungefähr, was eine Gemeinschaftsgebühr abdeckt. Weniger verstehen, worauf sie sich tatsächlich einlassen.
Was eine Comunidad de Propietarios Tatsächlich Kontrolliert
Jede Immobilie innerhalb eines Systems horizontalen Eigentums, ob Wohnblock, geschlossene Villenanlage oder kleines Gebäude mit nur wenigen Eigentümern, besitzt eine Cuota de Participación, einen Beteiligungsanteil, der festlegt, welchen Prozentsatz der gemeinsamen Kosten jeder Eigentümer zahlt und wie viel Stimmgewicht er bei Eigentümerversammlungen hat. Dieser Anteil ist zusammen mit den konstitutiven Regeln des Gebäudes in der Grundbucheintragung der Immobilie festgehalten und lässt sich nicht ohne Weiteres ändern.
Die Gemeinschaft entscheidet über ihre Junta de Propietarios, die Eigentümerversammlung, über alles von der laufenden Instandhaltung bis zu größeren Arbeiten, Budgets und darüber, wer das Gebäude im Alltag verwaltet. Die meisten Gemeinschaften beauftragen einen professionellen Administrador de Fincas damit, obwohl kleinere Gemeinschaften sich manchmal selbst über einen gewählten Präsidenten und Sekretär verwalten.
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Der Rücklagenfonds, in den Sie Gesetzlich Einzahlen Müssen
Jede Comunidad de Propietarios in Spanien ist gesetzlich verpflichtet, einen Fondo de Reserva zu unterhalten, einen Rücklagenfonds für Erhaltungs-, Reparatur- und Barrierefreiheitsarbeiten am Gebäude. Seit einer Reform im Jahr 2019 liegt das Minimum bei 10 % des zuletzt genehmigten ordentlichen Jahresbudgets der Gemeinschaft, zuvor waren es 5 %. Beträgt das Jahresbudget der Gemeinschaft beispielsweise 30.000 €, muss der Rücklagenfonds jederzeit mindestens 3.000 € vorhalten, die nach jeder Entnahme für eine Reparatur wieder aufgefüllt werden müssen.
Jeder Eigentümer zahlt entsprechend seinem Beteiligungsanteil in diesen Fonds ein, und das ist nicht optional. Unterschreitet eine Gemeinschaft das gesetzliche Minimum, kann jeder Eigentümer dies bei der Jahresversammlung ansprechen, und letztlich lässt es sich gerichtlich durchsetzen. Es lohnt sich, vor dem Kauf den aktuellen Kontostand des Rücklagenfonds einzusehen, da ein gut gefüllter Fonds ein vernünftiger Indikator dafür ist, wie gut das Gebäude instand gehalten wurde und wie gut es auf die nächste größere Reparatur vorbereitet ist.
Warum das Schuldenzertifikat Wichtiger Ist, als die Meisten Käufer Annehmen
Das spanische Recht verlangt, dass der Verkäufer in der notariellen Urkunde selbst erklärt, mit den Gemeinschaftszahlungen auf dem Laufenden zu sein, oder genau angibt, was geschuldet wird. In der Praxis bedeutet das: Der Notar verlangt vor der Beurkundung des Verkaufs ein Certificado de Deudas, ein vom Verwalter der Gemeinschaft ausgestelltes Schuldenzertifikat, das den Zahlungsstatus der Immobilie bestätigt, es sei denn, der Käufer verzichtet ausdrücklich schriftlich auf diese Anforderung.
Auf dieses Zertifikat sollte man bestehen. Nach spanischem Recht übernimmt der Käufer die Haftung für unbezahlte Gemeinschaftsschulden des Verkäufers aus dem laufenden Jahr plus den drei vorangegangenen Kalenderjahren. Das bedeutet: Eine ungeklärte Derrama, eine außerordentliche Einmalzahlung für größere Arbeiten wie einen Dachaustausch oder den Einbau eines Aufzugs, die sechs Monate vor einem Verkauf beschlossen, aber noch nicht bezahlt wurde, kann zum Problem des neuen Eigentümers werden. Ein guter Makler oder Anwalt bestätigt stets, dass dieses Zertifikat vorliegt und geprüft wurde, bevor der Kauf abgeschlossen wird, und das ist ein Schritt, auf den man auch bei einem zügig voranschreitenden Verkauf bestehen sollte.
Wie Entscheidungen Tatsächlich Getroffen Werden
Nicht jede Entscheidung der Gemeinschaft erfordert das gleiche Maß an Zustimmung. Nach dem Gesetz werden die meisten Alltagsangelegenheiten, ordentliche Reparaturen, die Bestellung eines Verwalters, die Genehmigung des Jahresbudgets, mit einfacher Mehrheit der bei der Versammlung anwesenden Eigentümer beschlossen. Größere Änderungen, etwa die Einführung oder Abschaffung eines Gemeinschaftsdienstes, erfordern in der Regel eine Dreifünftel-Mehrheit. Änderungen am konstitutiven Titel oder an der Satzung des Gebäudes, den Regeln, die den Anteil und die Rechte jedes Eigentümers festlegen, erfordern grundsätzlich Einstimmigkeit, weshalb sich ein genauer Blick in diese Gründungsdokumente vor dem Kauf lohnt, nicht danach.
Nichts davon sollte ein Grund sein, bei einer Immobilie in gemeinschaftlichem Eigentum auf Mallorca zu zögern. Die überwiegende Mehrheit der Gemeinschaften funktioniert reibungslos, und eine gut geführte Comunidad de Propietarios schützt den Wert jeder einzelnen Einheit ebenso wie das Gebäude selbst. Es lohnt sich lediglich, von vornherein zu wissen, worauf man sich einlässt und was man vor der Unterschrift prüfen sollte.
