Kauf einer Immobilie auf Mallorca vom Reissbrett: Die Bankgarantien, Die Sie Schuetzen

Jedes Jahr unterschreiben Kaeufer im Suedwesten Mallorcas Vertraege fuer Haeuser, die es noch gar nicht gibt. Die Villa ist ein Satz Architektenplaene, der Apartmentblock ist ein eingezaeuntes Grundstueck mit einer Baugenehmigung am Zaun. Echtes Geld fuer eine Immobilie zu bezahlen, die noch auf dem Papier existiert, fuehlt sich wie ein Vertrauensvorschuss an, und in manchen Laendern ist es das auch. In Spanien muss das nicht so sein, denn das Gesetz legt das Risiko auf die Bank, nicht auf Sie.

Das ist der Teil des Reissbrett-Kaufs, der in glaenzenden Broschueren gerne uebergangen wird: die Bankgarantie. Sie ist kein nettes Extra eines serioesen Bautraegers. Sie ist eine gesetzliche Pflicht, und zu verstehen, wie sie funktioniert, ist das Nuetzlichste, was Sie vor der Unterschrift eines privaten Kaufvertrags fuer einen Neubau auf Mallorca tun koennen.

Was der Kauf vom Reissbrett Wirklich Bedeutet

Ein Kauf vom Reissbrett (sobre plano) bedeutet, dass Sie eine Immobilie kaufen, bevor der Bau fertig ist, manchmal sogar bevor er begonnen hat. Ueblicherweise unterschreiben Sie einen privaten Kaufvertrag und zahlen eine Reservierungsanzahlung, gefolgt von gestaffelten Zahlungen nach Baufortschritt, mit der Restzahlung bei Fertigstellung, wenn die Escritura vor dem Notar unterschrieben wird.

Der Reiz ist einfach: Reissbrett-Preise werden meist frueh festgelegt, bevor das Projekt vollstaendig gebaut ist, und Kaeufer koennen Ausstattung, Grundriss und manchmal die Ausrichtung innerhalb eines Gebaeudes waehlen. Das Risiko ist ebenso einfach: Sie geben Geld fuer etwas aus, das physisch noch nicht existiert. Genau diese Luecke sollte das spanische Gesetz schliessen.

Das Gesetz Hinter Jeder Reissbrett-Zahlung

Das spanische Gesetz 57/1968 ueber Vorauszahlungen beim Bau und Verkauf von Wohnungen verpflichtet jeden Bautraeger, der vor der Uebergabe Geld von Kaeufern einnimmt, dieses Geld auf eine von zwei Arten abzusichern: durch eine Bankgarantie (aval bancario) oder eine Versicherungspolice (seguro de caucion). Der Bautraeger muss die Zahlungen der Kaeufer auf ein Sonderkonto einzahlen, getrennt von seinen allgemeinen Mitteln, und jede Zahlung mit einem individuellen Garantiedokument absichern, das Sie als Beguenstigten nennt.

Das ist kein allgemeines Versprechen, dass "alles abgedeckt ist". Die spanische Rechtsprechung hat klargestellt, dass Kaeufer fuer jede geleistete Zahlung ein individuelles Garantiezertifikat benoetigen, nicht nur einen Verweis auf eine Sammelpolice, die der Bautraeger angeblich hat.

Ley 20/2015: Die Reform von 2016

Das urspruengliche Gesetz von 1968 wurde durch die Ley 20/2015 verschaerft, in Kraft seit Januar 2016. Zwei Aenderungen sind fuer Kaeufer heute besonders wichtig. Erstens koennen Banken, die Reissbrett-Zahlungen entgegennehmen, ohne eine gueltige Garantie zu pruefen, gesamtschuldnerisch haftbar gemacht werden, was bedeutet, dass Sie im Ernstfall direkt gegen die Bank vorgehen koennen, nicht nur gegen den Bautraeger. Zweitens ist eine Bankgarantie erst gueltig, sobald der Bautraeger die Baugenehmigung fuer das Projekt besitzt. Eine Garantie, die vor Erteilung der Genehmigung ausgestellt wurde, bietet keinen echten Schutz. Deshalb sollten Reservierungsvertraege, die vor Erteilung der Genehmigung unterschrieben werden, nie Zahlungen ueber eine kleine, rueckerstattbare Anzahlung hinaus beinhalten.

Was Eine Bankgarantie Tatsaechlich Abdeckt

Wird ein Projekt nicht fertiggestellt, oder so verspaetet oder mangelhaft uebergeben, dass Sie zuruecktreten, berechtigt Sie eine gueltige Garantie, hundert Prozent aller geleisteten Zahlungen plus gesetzliche Zinsen direkt von der garantierenden Bank oder Versicherung zurueckzufordern. Der spanische Oberste Gerichtshof hat diese Position wiederholt in Urteilen gegen Banken bestaetigt, die Zahlungen verarbeiteten, ohne ordnungsgemaess ausgestellte Garantien zu pruefen, und volle Rueckerstattungen mit Zinsen angeordnet, selbst Jahre nach den urspruenglichen Zahlungen.

In der Praxis bedeutet das: Ihr Risiko als Reissbrett-Kaeufer auf Mallorca ist nicht "hoffen, dass der Bautraeger das Projekt fertigstellt". Es ist "pruefen, dass die Unterlagen korrekt sind, und das Gesetz seine Arbeit machen lassen, falls nicht".

Was Sie Vor Einer Anzahlung Pruefen Sollten

Ein paar Pruefungen, idealerweise durch einen unabhaengigen Anwalt und nicht durch einen vom Bautraeger empfohlenen, decken fast alles ab, was schiefgehen kann:

Bestaetigen Sie, dass der Bautraeger eine gueltige Baugenehmigung fuer das konkrete Projekt besitzt, nicht nur fuer das Grundstueck. Verlangen Sie das individuelle Bankgarantiedokument, das Sie persoenlich als Beguenstigten nennt, fuer den genauen Betrag und die betreffende Zahlung, ausgestellt von einer anerkannten spanischen Bank. Pruefen Sie, dass die Kaeufergelder auf das im Vertrag genannte separate Sonderkonto fliessen, nicht auf das allgemeine Konto des Bautraegers. Stellen Sie sicher, dass der private Kaufvertrag selbst schriftlich festhaelt, dass der Bautraeger Vorauszahlungen bei Nichtlieferung mit gesetzlichen Zinsen zurueckzahlt, und die garantierende Bank oder Versicherung namentlich nennt.

Nichts davon ist aussergewoehnlich. Es ist die Standard-Sorgfaltspruefung, die jeder kompetente spanische Immobilienanwalt routinemaessig durchfuehrt, und deutlich guenstiger, als erst nach dem Stillstand eines Projekts zu entdecken, dass die Garantie fehlte.

Was Passiert, Wenn die Garantie Fehlt

Kaeufer, die Anzahlungen ohne ordnungsgemaess ausgestellte Garantie geleistet haben, sind nicht automatisch chancenlos. Nach aktueller Rechtsdoktrin kann, wenn eine Bank Einlagen auf ein Konto akzeptiert hat, ohne auf die erforderlichen Garantien zu bestehen, die Bank selbst auf Rueckerstattung verklagt werden, selbst wenn der Bautraeger inzwischen insolvent ist oder verschwunden ist. Dieser Weg existiert, weil das Gesetz die Garantiepflicht als Frage der oeffentlichen Ordnung behandelt, auf die der Kaeufer nicht verzichten kann, selbst wenn er einen Vertrag unterschrieben hat, der dies auszuschliessen versuchte. Das bedeutet nicht, dass die Rueckerstattung automatisch oder sofort erfolgt, und meist ist ein rechtliches Vorgehen noetig, aber die rechtliche Struktur steht klar auf der Seite des Kaeufers.

Reissbrett-Kauf im Suedwesten Mallorcas

Die Neubauaktivitaet in der Gemeinde Calvia, von Santa Ponsa bis Port d'Andratx, bleibt lebhaft, und Verkaeufe vom Reissbrett sind ein normaler Teil dieses Marktes. Die Grundlagen aendern sich nicht je nach Lage: Dieselben Schutzmassnahmen aus Ley 57/1968 und Ley 20/2015 gelten unabhaengig davon, ob es sich um ein Boutique-Villenprojekt oder einen groesseren Wohnkomplex handelt. Was variiert, ist die Sorgfalt, mit der einzelne Bautraeger und ihre Banken die Unterlagen einhalten, und genau deshalb zaehlen die oben genannten Pruefungen mehr als der Ruf des Bautraegers oder der Glanz seines Showrooms.

Ein Kauf vom Reissbrett auf Mallorca kann eine echt gute Moeglichkeit sein, sich ein neues Zuhause zu heutigen Preisen mit Ihren gewuenschten Ausstattungen zu sichern. Der im spanischen Recht verankerte Schutz bedeutet, dass die eigentliche Arbeit nicht darin besteht, auf das Beste zu hoffen, sondern zu bestaetigen, dass die Garantie existiert, Sie namentlich nennt, in der richtigen Hoehe, bevor eine Zahlung Ihr Konto verlaesst.