Erbschaft und Nachlassplanung für Mallorca-Immobilieneigentümer: Was Sie 2026 Wissen Müssen

Eine Immobilie auf Mallorca zu besitzen ist eine der lohnendsten Entscheidungen, die viele unserer Kunden treffen. Es ist auch eine Entscheidung, die rechtliche und finanzielle Konsequenzen mit sich bringt, die weit über den Kauf selbst hinausgehen — und eine der wichtigsten davon betrifft die Frage, was mit der Immobilie passiert, wenn man nicht mehr da ist. Erbschaft und Nachlassplanung für in Spanien gehaltene Immobilien ist ein Thema, das viele internationale Eigentümer überrascht — sowohl in seiner Komplexität als auch zunehmend darin, wie günstig die Regeln auf den Balearen für direkte Familienmitglieder inzwischen sind.

Dieser Leitfaden erklärt den Stand von 2026: wie das spanische Erbrecht funktioniert, wie es mit dem Recht Ihres Heimatlandes interagiert, was die Balearen in Bezug auf die Erbschaftsteuer bieten, und welche praktischen Schritte Immobilieneigentümer jetzt unternehmen sollten, anstatt die Angelegenheit ihren Erben zu überlassen.

Der Ausgangspunkt: Spanisches Recht Gilt für Spanische Immobilien

Das grundlegende Prinzip ist einfach. Wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen, regelt das spanische Recht, was nach Ihrem Tod mit dieser Immobilie geschieht. Dies gilt unabhängig von Ihrer Staatsangehörigkeit, unabhängig davon, wo Sie zum Zeitpunkt des Todes ansässig sind, und unabhängig davon, was Ihr Testament im Heimatland besagt. Ein britisches, deutsches oder französisches Testament hat keine automatische Gültigkeit über ein spanisches Vermögen. Ihre Erben müssen sich mit dem spanischen Rechts- und Steuersystem auseinandersetzen, und sie müssen dies innerhalb spezifischer Fristen tun.

Die EU-Verordnung 650/2012 — manchmal auch als Brüssel IV bezeichnet — hat jedoch ein wichtiges Instrument für EU-Bürger eingeführt. Unter dieser Verordnung können Bürger der EU-Mitgliedstaaten in ihrem Testament wählen, dass das Erbrecht ihrer Staatsangehörigkeit ihren Nachlass regeln soll, anstatt das Recht ihres Wohnsitzlandes. Ein deutscher Staatsangehöriger mit gewöhnlichem Aufenthalt auf Mallorca kann daher wählen, dass deutsches Erbrecht auf sein gesamtes Vermögen angewendet wird, einschließlich seiner spanischen Immobilie. Dies kann erhebliche praktische Konsequenzen haben — insbesondere in Bezug auf die Pflichtteile, die das spanische Recht vorschreibt und die sich wesentlich vom Erbrecht der meisten nordeuropäischen Länder unterscheiden.

Britische Staatsangehörige befinden sich in einer anderen Lage. Das Vereinigte Königreich hat Brüssel IV nicht übernommen, was bedeutet, dass britische Staatsangehörige den Rechtswahlen-Mechanismus der Verordnung nicht auf dieselbe direkte Weise nutzen können. Britische Immobilieneigentümer auf Mallorca benötigen speziell ausgearbeitete Testamente, die beide Rechtssysteme berücksichtigen, und spezialisierter Rechtsrat ist unerlässlich.

Pflichtteilsrecht: Die Regel, Die Alles Verändert

Nach spanischem Recht ist ein erheblicher Teil des Nachlasses für sogenannte Pflichtteilerben — typischerweise Kinder oder Abkömmlinge, und in deren Ermangelung Eltern — gesetzlich vorbehalten. Dieses System, bekannt als la legítima, bedeutet, dass Erblasser in Spanien nicht frei über ihr gesamtes Vermögen verfügen können, unabhängig davon, was ihr Testament besagt. Der für Abkömmlinge reservierte Anteil beläuft sich auf zwei Drittel des Nachlasses: ein Drittel ist die strenge Pflichtteil, die gleichmäßig auf alle Kinder aufgeteilt werden muss, ein zweites Drittel kann nach Ermessen des Erblassers einem oder mehreren Abkömmlingen zugeteilt werden, und nur das letzte Drittel ist wirklich frei verfügbar.

Für Eigentümer, die ihr nationales Recht unter Brüssel IV gewählt haben, gelten die spanischen Pflichtteile möglicherweise nicht — aber das nationale Erbrecht kann eigene Einschränkungen vorsehen. Das deutsche Recht beispielsweise hat seine eigenen Pflichtteilsvorschriften. Der Vorteil von Brüssel IV besteht nicht darin, das Pflichtteilsrecht vollständig zu eliminieren, sondern darin, dass Eigentümer innerhalb eines Rahmens planen können, den sie verstehen und mit dem sie in ihrem Heimatland wahrscheinlich bereits zu tun hatten.

Erbschaftsteuer auf den Balearen: Eine Außergewöhnliche Situation

Hier sind die wirklich guten Nachrichten, und es sind Nachrichten, die sich in den letzten Jahren erheblich verändert haben. Auf den Balearen — Mallorca, Menorca und Ibiza — ist die Erbschaftsteuersituation für enge Familienmitglieder nun außerordentlich günstig.

Seit Mai 2023 hat die Balearenregierung die Erbschaftsteuerlast für Begünstigte der Gruppe I und Gruppe II auf effektiv null gesenkt. Gruppe I umfasst Abkömmlinge unter 21 Jahren. Gruppe II umfasst Abkömmlinge ab 21 Jahren, Ehegatten und eingetragene Lebenspartner sowie Aszendenten wie Eltern. In einfachen Worten: Kinder, Ehegatten und Eltern eines verstorbenen Mallorca-Immobilieneigentümers zahlen keine Erbschaftsteuer auf das, was sie von Immobilien auf den Balearen erben. Seit Juli 2025 wurde diese 100-Prozent-Befreiung auf Schenkungen sowie Erbschaften innerhalb dieser Gruppen ausgeweitet.

Für entferntere Verwandte — Gruppe-III-Begünstigte, die Geschwister, Onkel, Tanten, Neffen und Nichten umfassen — beträgt die Reduktion 60 Prozent der balearischen Erbschaftsteuerschuld. Die verbleibende Gruppe IV, die entferntere Verwandte und nicht verwandte Personen umfasst, erhält eine Reduktion von 35 Prozent.

Dies ist eine wirklich bedeutende Entwicklung. In den Jahren vor diesen Reformen stellte die Erbschaftsteuer eine erhebliche finanzielle Belastung für Erben spanischer Immobilien dar, insbesondere für nicht ansässige Erben, die historisch nach nationalen Sätzen besteuert wurden statt nach den großzügigeren regionalen Sätzen. Ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs 2014 und nachfolgende Änderungen der spanischen Gesetzgebung haben die Diskriminierung von Nicht-Ansässigen behoben, so dass nicht ansässige Erben balearischer Immobilien nun von denselben regionalen Reduzierungen profitieren wie ansässige Erben.

Die Sechs-Monats-Frist

Eine der praktischsten und dringendsten Fragen für Erben ist der Zeitplan. Sobald ein Immobilieneigentümer stirbt, haben die Erben sechs Monate ab dem Todesdatum, um die Erbschaftsteuererklärung einzureichen und etwaige fällige Steuern zu zahlen. Eine Verlängerung um weitere sechs Monate kann beantragt werden, aber dies muss innerhalb der ersten fünf Monate ab dem Todesdatum geschehen und auf ausstehende Steuern werden während der verlängerten Periode Zinsen erhoben.

Die Nichteinhaltung dieser Frist zieht Strafen von fünf bis zwanzig Prozent der geschuldeten Steuer plus Zinsen nach sich. Noch bedeutsamer: Erben können den Immobilientitel nicht übertragen, auf spanische Bankkonten zugreifen oder die Immobilie verkaufen, bis die Erbschaftsteuererklärung eingereicht und etwaige Steuern bezahlt wurden. Die frühzeitige Einbindung spezialisierter spanischer Erbschaftsanwälte nach einem Todesfall ist daher nicht nur ratsam — sie ist unerlässlich, um Verzögerungen und zusätzliche Kosten zu vermeiden.

Die Bedeutung eines Spanischen Testaments

Das Wichtigste, was ein Mallorca-Immobilieneigentümer aus Sicht der Nachlassplanung tun kann, ist ein ordnungsgemäß ausgearbeitetes spanisches Testament zu haben. Ein spanisches Testament ersetzt nicht das Testament im Heimatland — beide können und sollten koexistieren — aber ein spanisches Testament, das speziell die spanischen Vermögenswerte behandelt, macht den Erbprozess für die Erben erheblich schneller, günstiger und weniger stressig.

Ohne ein spanisches Testament stehen Erben vor einem komplexeren und zeitaufwändigeren Prozess. Sie müssen beim spanischen Zentralregister ein Zeugnis über das letzte Testament beantragen, um zu bestätigen, ob ein spanisches Testament existiert. Wenn kein Testament existiert, müssen sie eine Erklärung der gesetzlichen Erben beantragen — eine Declaración de herederos abintestato — durch einen spanischen Notar, was zusätzliche Dokumentation, Zeit und Kosten erfordert.

Ein spanisches Testament sollte eine ausdrückliche Rechtswahlklausel unter Brüssel IV enthalten, wenn Sie möchten, dass Ihr nationales Recht die Nachfolge regelt. Es sollte vor einem spanischen Notar unterzeichnet und beim Zentralregister für Letzte Testamente in Madrid registriert werden, was sicherstellt, dass Ihre Erben es nach Ihrem Tod ohne Schwierigkeiten finden können.

Der Erbprozess Schritt für Schritt

Für Erben, die nach einem Todesfall eine Mallorca-Immobilie verwalten, folgt der Prozess einer strukturierten Abfolge. Die Sterbeurkunde muss beschafft und offiziell übersetzt werden, wenn sie außerhalb Spaniens ausgestellt wurde. Beim spanischen Register wird ein Zeugnis über das letzte Testament beantragt. Wenn ein Testament existiert, erstellt der Notar damit die Erbschaftsannahmeurkunde — die Escritura de Aceptación de Herencia — in der die Erben ihre Erbschaft formal annehmen. Die Erbschaftsteuererklärung muss dann bei der balearischen Steuerbehörde eingereicht und etwaige Steuern gezahlt werden. Schließlich wird die Eigentumsänderung im Grundbuch eingetragen. Erst nach dieser Eintragung können Erben die Immobilie frei verkaufen, belasten oder anderweitig über sie verfügen.

Kapitalertragsteuer Wenn Erben die Immobilie Verkaufen

Ein Aspekt, den Erben manchmal übersehen, betrifft den Verkauf der geerbten Immobilie. Die spanische Kapitalertragsteuer wird auf die Differenz zwischen dem Anschaffungswert der Immobilie und ihrem Verkaufspreis erhoben. Bei einer geerbten Immobilie wird der Anschaffungswert als der zum Zeitpunkt der Erbschaft für Erbschaftsteuerzwecke erklärte Wert angenommen — nicht das, was der Verstorbene ursprünglich dafür gezahlt hat. Diese Aufstockung des Basiswerts bedeutet, dass Erben, die relativ bald nach dem Erbe verkaufen, nicht auf den gesamten Wertzuwachs besteuert werden, der sich während der Lebenszeit des ursprünglichen Eigentümers angesammelt hat.

Jetzt Planen Macht den Unterschied

Die Kombination aus der 100-prozentigen Erbschaftsteuerbefreiung der Balearen für Kinder, Ehegatten und Eltern, der Verfügbarkeit der Brüssel-IV-Wahl für EU-Bürger und der relativen Einfachheit des spanischen Nachlassverfahrens, wenn ein ordnungsgemäßes spanisches Testament vorliegt, bedeutet, dass Mallorca-Immobilieneigentum in Bezug auf die Nachlassplanung unkomplizierter ist als je zuvor — vorausgesetzt, die Vorarbeit wird im Voraus erledigt.

Imperial Properties arbeitet regelmäßig mit vertrauenswürdigen Rechtsexperten auf Mallorca zusammen, die genau diese Angelegenheiten für internationale Immobilieneigentümer bearbeiten. Wir stellen gerne Kontakte als Teil des Immobilienkaufprozesses oder jederzeit danach her. Besuchen Sie www.imperial-properties.com oder kontaktieren Sie unser Team direkt.

Hinweis: Dieser Artikel enthält nur allgemeine Informationen. Erbrecht, Erbschaftsteuer und Nachlassplanung sind sehr komplex und hängen vollständig von den individuellen Umständen ab. Holen Sie immer personalisierte Beratung bei einem qualifizierten spanischen Anwalt und Steuerberater ein.