Wie Man eine Ferienvermietungslizenz (ETV) auf Mallorca Erhält: Der Vollständige Leitfaden für 2026

Wer eine Immobilie auf Mallorca besitzt und darüber nachdenkt, sie an Urlauber zu vermieten, muss zunächst eines verstehen: Kurzfristige Ferienvermietungen — alles unter 30 Tagen — sind nur mit einer speziellen Lizenz legal. Diese Lizenz heißt ETV, kurz für Estancia Turística en Vivienda, und ohne sie ist das Inserieren der Immobilie auf Plattformen wie Airbnb oder Booking.com illegal und kann Bußgelder nach sich ziehen, die bei 5.000 Euro beginnen und in schwerwiegenden Fällen über 50.000 Euro hinausgehen.

Das ETV-System ist eines der wichtigsten Themen, die man verstehen sollte, bevor man eine Investitionsimmobilie auf Mallorca kauft, denn das aktuelle regulatorische Umfeld hat die Situation erheblich komplexer gemacht — und für diejenigen, die bereits eine Lizenz besitzen, erheblich wertvoller — als noch vor wenigen Jahren.

Das Moratorium: Warum Neue Lizenzen Eingeschränkt Sind

Seit 2022 hat die Balearenregierung ein Moratorium für die Vergabe neuer ETV-Lizenzen auf den Inseln verhängt. Das Moratorium spiegelt eine bewusste politische Entscheidung wider, die Ausweitung touristischer Unterkünfte in Wohngebieten zu begrenzen, die Verfügbarkeit von Wohnraum für die einheimische Bevölkerung zu schützen und die touristische Kapazität der Insel zu steuern. Der Consell de Mallorca war verpflichtet, die Situation zu überprüfen und neue Zonierungs- und Kontingentanforderungen zu veröffentlichen — ein Prozess, der langsam voranschreitet. Stand 2026 gilt das Moratorium für die meisten Immobilientypen und Gebiete weiterhin.

Die praktischen Konsequenzen sind erheblich. Wer heute eine Immobilie auf Mallorca kauft, der keine gültige ETV-Lizenz beigefügt ist, kann in den meisten Gebieten keine neue Kurzzeitvermietungslizenz erhalten. Der einzige legale Weg in den Kurzzeitvermietungsmarkt besteht darin, eine Immobilie zu kaufen, die bereits über eine gültige Lizenz verfügt. Immobilien mit bestehenden ETV-Lizenzen sind dementsprechend wertvoller als vergleichbare unlizenzierte Objekte — ein Aufschlag, den unabhängige Makler typischerweise auf 15 bis 25 Prozent schätzen.

Die Drei Arten von ETV-Lizenz

Es gibt drei Kategorien von Ferienvermietungslizenzen auf Mallorca, jede für unterschiedliche Immobilientypen und Situationen konzipiert.

Die Standard-ETV gilt für freistehende Einfamilienhäuser — Villen, Fincas und eigenständige Häuser. Dies ist die unkomplizierteste Kategorie. Eine ETV für eine freistehende Immobilie wird auf unbestimmte Zeit erteilt, was bedeutet, dass sie nicht abläuft und keine regelmäßige Erneuerung erfordert. Es ist keine Genehmigung der benachbarten Eigentümer erforderlich. Die Immobilie kann das gesamte Jahr über an Touristen vermietet werden.

Die ETVPL gilt für Immobilien in Mehrfamilienhäusern — Wohnungen und Reihen- oder Doppelhäuser. Diese Kategorie unterliegt deutlich strengeren Einschränkungen. Die Lizenz wird für fünfjährige erneuerbare Zeiträume erteilt. Die Eigentümergemeinschaft des Gebäudes muss die Nutzung der Wohnungen im Gebäude für Ferienvermietungen durch Mehrheitsbeschluss genehmigt haben, und diese Genehmigung muss dokumentiert und als Teil des Antrags vorgelegt werden. Viele Eigentümergemeinschaften auf Mallorca haben explizit für das Verbot von Ferienvermietungen in ihren Gebäuden gestimmt, was bedeutet, dass eine ETVPL in diesen Gebäuden unabhängig von anderen Faktoren nicht möglich ist. Die Kosten einer ETVPL-Lizenz betragen 875 Euro pro Plaza — pro genehmigtem Gastplatz.

Die ETV60 ist eine Sonderkategorie für Eigentümer, die die Immobilie als ihren gemeldeten Hauptwohnsitz — ihre Empadronamiento-Adresse — nutzen, sie aber für begrenzte Zeiträume an Touristen vermieten möchten. Mit der ETV60-Lizenz kann eine Immobilie maximal 60 Tage im Jahr an Touristen vermietet werden, und mindestens 30 dieser Tage müssen auf Juli oder August fallen. Die Lizenz gilt fünf Jahre und ist erneuerbar. Die Kosten betragen insgesamt etwa 292 Euro für das jährliche zweimonatige Vermietungsfenster. Die ETV60 ist vor allem für Bewohner relevant, die während ihrer Urlaubs- oder Reisezeiten Einnahmen aus ihrer Wohnung erzielen möchten.

Immobilienanforderungen, Die Erfüllt Werden Müssen

Unabhängig davon, welcher Lizenztyp gilt, muss jede Immobilie, die eine ETV anstrebt, eine Reihe von Mindestbedingungen erfüllen. Die Immobilie muss mindestens fünf Jahre als privater Wohnsitz genutzt worden sein. Sie darf kein offiziell geschütztes Objekt oder einem regulierten Preisdeckel unterliegen. Sie darf nicht auf geschütztem Landland liegen. Sie darf keine schwere oder sehr schwere Sanktion im Zusammenhang mit Ferienvermietungsaktivitäten erhalten haben. Sie darf nicht zimmerweise vermietet werden — nur die gesamte Immobilie kann an eine Partei vermietet werden. Das Maximum sind sechs Schlafzimmer und zwölf Betten, mit mindestens einem Bad pro drei Betten.

Die Immobilie muss außerdem über eine gültige Cédula de Habitabilidad — den Bewohnbarkeitszertifikat — und ein aktuelles Energieeffizienzzeugnis mit der für das Alter des Gebäudes erforderlichen Einstufung verfügen. Beide Zertifikate haben eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren und müssen zum Zeitpunkt des Antrags aktuell sein. Dies ist ein Detail, das einige Käufer bei älteren Immobilien überrascht: Wenn eines der Zertifikate abgelaufen ist, muss es erneuert werden, bevor der ETV-Antrag bearbeitet werden kann.

Der DRIAT: Das Antragsformular

Um als Ferienvermietung tätig zu werden, muss der Eigentümer einen DRIAT — eine Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística (Verantwortliche Erklärung zur Aufnahme der touristischen Tätigkeit) — beim Tourismus-Department des Consell de Mallorca einreichen. Der DRIAT ist kein konventioneller Antrag, der über Zeit geprüft und genehmigt wird; sobald er korrekt eingereicht wurde, ist die Tätigkeit automatisch genehmigt und kann beginnen. Bei Fehlern oder fehlenden Dokumenten gilt gemäß Gesetz 30/1992 ein Korrekturfenster von zehn Tagen.

Nach der Einreichung des DRIAT wird das Tourismus-Department eine Inspektion der Immobilie durchführen, um zu überprüfen, ob die bereitgestellten Informationen korrekt sind und die Immobilie alle geltenden Anforderungen erfüllt. Wenn falsche oder unrichtige Informationen festgestellt werden, wird die Lizenz gesperrt und die Registrierung aus dem Tourismusregister gestrichen.

Was die ETV-Nummer in der Praxis Bedeutet

Jede ETV-Lizenz trägt eine Registrierungsnummer im Format ETV/xxxx/xxxx. Diese Nummer muss in der gesamten Werbung für die Immobilie erscheinen — auf Airbnb, auf Booking.com, in allen Print- oder Digitalmarketingmaterialien und im Mietvertrag, der den Gästen zu Beginn ihres Aufenthalts ausgehändigt wird. Das Bewerben einer Tourismusimmobilie ohne Angabe der Lizenznummer stellt selbst eine Verletzung dar und kann zu Bußgeldern führen. Plattformen wie Airbnb filtern nun nach dieser Nummer und können Inserate entfernen, die keine gültige Registrierung nachweisen können.

ETV-Lizenzinhaber haben auch laufende Verpflichtungen. Sie müssen sich bei der Guardia Civil oder der Policía Nacional registrieren, um kurz nach jeder Ankunft wöchentliche Berichte über Gastdaten einzureichen — Name, Reisepass- oder Ausweisnummer, Aufenthaltsdaten. Sie müssen Tourismusdienstleistungen einschließlich regelmäßiger Reinigung, Bettwäsche und Handtücher anbieten. Sie müssen eine Haftpflichtversicherung unterhalten, die die Immobilie während der touristischen Belegung abdeckt. Und sie müssen sich für Tourismussteuer-Zwecke registrieren und die Ecotasa — Mallorcas Tourismussteuer — von jedem Gast für jede Übernachtung erheben und abführen.

Zonierung: Wo Ferienvermietungen Erlaubt Sind

Die Genehmigung für eine ETV-Lizenz hängt nicht nur von der Immobilie selbst ab, sondern auch von ihrem Standort. Jede Gemeinde auf Mallorca hat ihren eigenen Stadtentwicklungsplan — Zonificación — der das Gebiet in Zonen unterteilt, in denen Ferienvermietungen erlaubt sind, und Zonen, in denen sie eingeschränkt oder verboten sind. Als gesättigte Tourismusgebiete eingestufte Gebiete haben die strengsten Kontrollen. Die Playa de Palma beispielsweise hat Wohnungen historisch vollständig von der touristischen Vermietung ausgeschlossen und erlaubt nun villenartige Immobilien unter bestimmten Umständen für maximal 60 Tage im Jahr.

Vor dem Kauf einer Immobilie mit der Absicht, sie als Ferienvermietung zu nutzen, muss die Zonenklassifizierung dieser spezifischen Immobilie überprüft werden. Dies ist nichts, was aus dem Immobilientyp oder seiner Lage in einem Touristengebiet abgeleitet werden kann — es erfordert eine spezifische Bestätigung durch das zuständige kommunale Planungsamt oder einen mit dem lokalen Zonenplan vertrauten Anwalt. Imperial Properties arbeitet mit vertrauenswürdigen Rechtsexperten zusammen, die dies im Rahmen des Due-Diligence-Prozesses überprüfen können.

Kauf einer Immobilie mit Bestehender ETV-Lizenz

Angesichts des Moratoriums für neue Lizenzen ist der zuverlässigste Weg in den Mallorca-Ferienvermietungsmarkt im Jahr 2026, eine Immobilie zu kaufen, die bereits über eine gültige ETV verfügt. Wenn eine Immobilie verkauft wird, wird die ETV-Lizenz mit ihr übertragen, sofern der neue Eigentümer alle Bedingungen, unter denen die Lizenz erteilt wurde, weiterhin erfüllt und die zuständigen Behörden über den Eigentümerwechsel informiert.

Vor dem Abschluss eines Kaufs einer als ETV-lizenziert vermarkteten Immobilie müssen mehrere Dinge überprüft werden. Die Lizenz muss im Tourismusregister als aktiv und in gutem Stand bestätigt sein — nicht gesperrt oder unter Sanktion. Die genehmigte Anzahl der Plazas muss mit der physischen Kapazität der Immobilie übereinstimmen. Die Cédula de Habitabilidad und das Energiezertifikat müssen aktuell sein. Und die Eigentümergemeinschaft darf nicht nachträglich die Genehmigung für Ferienvermietungen widerrufen haben. All dies erfordert eine ordnungsgemäße rechtliche Sorgfaltsprüfung.

Die Mieteinnahmemöglichkeit

Mallorcas Ferienvermietungsmarkt erzielt starke Renditen für Immobilien an den richtigen Standorten mit den richtigen Lizenzen. In den Spitzenmonaten Juli und August übersteigt die Nachfrage konsistent das Angebot, mit wöchentlichen Mietpreisen für lizenzierte Villen und Wohnungen, die sowohl die Knappheit lizenzierten Bestands als auch die anhaltende Attraktivität der Insel als mediterranes Premium-Ziel widerspiegeln. Immobilien im Südwesten — in den Gebieten Calvià, Santa Ponsa, Puerto Portals, Andratx und Bendinat — und in und um Palma selbst ziehen konsistente internationale Nachfrage über die längeren Frühlings- und Herbst-Nebensaisonen sowie im Hochsommer an.

Das Team von Imperial Properties ist bestens positioniert, um zu beraten, welche verfügbaren Immobilien über gültige ETV-Lizenzen verfügen und wie das Einnahmepotenzial dieser Immobilien in der Praxis aussieht. Besuchen Sie www.imperial-properties.com oder kontaktieren Sie unser Team direkt.