Erbschaft und Nachlassplanung für Mallorca-Immobilieneigentümer: Was Sie 2026 Wissen Müssen

Eine Immobilie auf Mallorca zu besitzen ist eine der lohnendsten Entscheidungen, die viele unserer Kunden treffen. Es ist auch eine Entscheidung, die rechtliche und finanzielle Implikationen weit über den Kauf selbst hinaus trägt — und eine der wichtigsten betrifft, was mit der Immobilie passiert, wenn Sie nicht mehr da sind. Erbschaft und Nachlassplanung für in Spanien gehaltene Immobilien ist ein Thema, das viele internationale Eigentümer überrascht, sowohl in seiner Komplexität als auch, zunehmend, darin, wie günstig die Regeln auf den Balearen für direkte Familienmitglieder inzwischen sind.

Dieser Leitfaden erklärt den aktuellen Rahmen für 2026: wie das spanische Erbrecht funktioniert, wie es mit dem Recht Ihres Heimatlandes interagiert, was die Balearen in Bezug auf die Erbschaftsteuer bieten, und welche praktischen Schritte Immobilieneigentümer jetzt unternehmen sollten, anstatt die Angelegenheit den Erben zu überlassen.

Ausgangspunkt: Spanisches Recht Gilt für Spanische Immobilien

Der Grundsatz ist einfach. Wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen, regelt spanisches Recht, was beim Tod mit dieser Immobilie passiert. Dies gilt unabhängig von Ihrer Nationalität, unabhängig davon, wo Sie zum Zeitpunkt des Todes ansässig sind, und unabhängig davon, was Ihr Testament zu Hause besagt. Ein britisches, deutsches oder französisches Testament hat keine automatische Autorität über ein spanisches Vermögensgut. Ihre Erben müssen sich mit dem spanischen Rechts- und Steuersystem befassen, und zwar innerhalb spezifischer Fristen.

Die EU-Verordnung 650/2012 — auch Brüssel IV genannt — führte jedoch ein wichtiges Instrument für EU-Bürger ein. Unter dieser Verordnung können Bürger von EU-Mitgliedstaaten in ihrem Testament wählen, dass das Erbrecht ihrer Staatsangehörigkeit ihren Nachlass regelt, anstatt das Recht ihres Wohnsitzlandes. Ein deutscher Staatsbürger mit gewöhnlichem Aufenthalt auf Mallorca kann daher wählen, dass deutsches Erbrecht für sein weltweites Vermögen gilt, einschließlich seiner spanischen Immobilien. Dies kann erhebliche praktische Konsequenzen haben — insbesondere hinsichtlich der Pflichtteilsregeln, die spanisches Recht vorschreibt und die sich wesentlich vom Erbrecht der meisten nordeuropäischen Länder unterscheiden.

Britische Staatsangehörige befinden sich in einer anderen Lage. Das Vereinigte Königreich hat Brüssel IV nicht übernommen, was bedeutet, dass britische Staatsangehörige den Wahlmechanismus der Verordnung nicht auf dieselbe unkomplizierte Weise nutzen können. Britische Immobilieneigentümer auf Mallorca benötigen speziell ausgearbeitete Testamente, die beide Rechtssysteme berücksichtigen, und spezialisierter Rechtsrat ist unerlässlich.

Pflichtteil: Die Regel, die Alles Verändert

Nach spanischem Recht ist ein erheblicher Teil eines Nachlasses rechtlich für sogenannte Pflichtteilsberechtigte reserviert — in der Regel Kinder oder Nachkommen und in deren Ermangelung Eltern. Dieses System, bekannt als la legítima, bedeutet, dass Erblasser in Spanien nicht frei über ihren gesamten Nachlass verfügen können. Der reservierte Anteil für Nachkommen beläuft sich auf zwei Drittel des Nachlasses: ein Drittel ist der strenge Pflichtteil, der gleichmäßig unter allen Kindern aufzuteilen ist, ein zweites Drittel kann nach Ermessen des Erblassers einem oder mehreren Nachkommen zugewiesen werden, und nur das letzte Drittel ist wirklich frei zu vergeben.

Für Eigentümer, die ihr nationales Recht unter Brüssel IV gewählt haben, gelten die Pflichtteilsregeln Spaniens möglicherweise nicht — aber das eigene nationale Recht kann andere Beschränkungen auferlegen. Deutsches Recht hat beispielsweise seine eigenen Pflichtteilsbestimmungen. Der Vorteil von Brüssel IV liegt nicht darin, dass er den Pflichtteil gänzlich abschafft, sondern dass er Eigentümern ermöglicht, in einem bekannten Rechtsrahmen zu planen.

Erbschaftsteuer auf den Balearen: Eine Außergewöhnliche Situation

Hier sind die wirklich guten Nachrichten, die sich in den letzten Jahren erheblich verändert haben. Auf den Balearischen Inseln — Mallorca, Menorca und Ibiza — ist die Erbschaftsteuersituation für enge Familienmitglieder jetzt außergewöhnlich günstig.

Seit Mai 2023 hat die Balearische Regierung die Erbschaftsteuerbelastung für Gruppe I und Gruppe II effektiv auf null reduziert. Gruppe I umfasst Nachkommen unter 21 Jahren. Gruppe II umfasst Nachkommen ab 21 Jahren, Ehegatten und eingetragene Lebenspartner sowie Vorfahren wie Eltern. In einfachen Worten: Kinder, Ehegatten und Eltern eines verstorbenen Mallorca-Immobilieneigentümers zahlen keine Erbschaftsteuer auf das, was sie von auf den Balearen gelegenen Immobilien erben. Seit Juli 2025 wurde diese 100-prozentige Befreiung auch auf Schenkungen innerhalb dieser Gruppen ausgedehnt.

Für entferntere Verwandte — Gruppe III, darunter Geschwister, Tanten, Onkel, Nichten und Neffen — beträgt die Ermäßigung 60 Prozent auf die balearische Erbschaftsteuerschuld. Die verbleibende Gruppe IV, die entferntere Verwandte und nicht verwandte Personen umfasst, erhält eine Ermäßigung von 35 Prozent.

Ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs aus dem Jahr 2014 und anschließende Änderungen der spanischen Gesetzgebung lösten die Diskriminierung gegen Nicht-Residenten, was bedeutet, dass nicht-residente Erben von Balearischen Immobilien jetzt von denselben regionalen Ermäßigungen profitieren wie residente Erben.

Die Sechs-Monats-Frist

Eine der praktischsten und dringlichsten Angelegenheiten für Erben ist das Timing. Nach dem Tod eines Immobilieneigentümers haben die Erben sechs Monate ab dem Todesdatum, um die Erbschaftsteuererklärung einzureichen und etwaige fällige Steuern zu zahlen. Eine Verlängerung von weiteren sechs Monaten kann beantragt werden, muss jedoch innerhalb der ersten fünf Monate nach dem Todesdatum beantragt werden, und auf unbezahlte Steuern laufen während des Verlängerungszeitraums Zinsen.

Das Versäumen dieser Frist zieht Strafen von fünf bis zwanzig Prozent der fälligen Steuer plus Zinsen nach sich. Was noch bedeutsamer ist: Erben können den Eigentumstitel nicht übertragen, auf spanische Bankkonten zugreifen oder die Immobilie nicht verkaufen, bis die Erbschaftsteuererklärung eingereicht und etwaige Steuern bezahlt wurden. Die frühzeitige Einbindung spezialisierter spanischer Erbschaftsanwälte nach einem Todesfall ist daher nicht nur ratsam — sie ist unerlässlich.

Die Bedeutung Eines Spanischen Testaments

Das Wichtigste, was ein Mallorca-Immobilieneigentümer aus der Perspektive der Nachlassplanung tun kann, ist, ein ordnungsgemäß ausgearbeitetes spanisches Testament zu haben. Ein spanisches Testament ersetzt kein Testament im Heimatland — beide können und sollten koexistieren — aber ein spanisches Testament, das speziell die spanischen Vermögenswerte behandelt, macht den Erbprozess erheblich schneller, günstiger und weniger belastend für die Erben.

Ohne ein spanisches Testament stehen die Erben vor einem komplexeren und zeitaufwendigeren Prozess. Sie müssen ein Zeugnis über letzte Willensbekundungen aus dem Zentralregister Spaniens einholen, um zu bestätigen, ob ein spanisches Testament existiert. Wenn kein Testament vorhanden ist, müssen sie eine Erklärung der gesetzlichen Erben — eine Declaración de herederos abintestato — durch einen spanischen Notar beantragen. Die Immobilie würde dann gemäß den spanischen Intestat-Erbfolgeregeln übertragen, was möglicherweise nicht Ihren Wünschen entspricht.

Ein spanisches Testament sollte eine ausdrückliche Rechtswahl unter Brüssel IV enthalten, wenn Sie möchten, dass Ihr nationales Recht die Erbfolge regelt. Es sollte vor einem spanischen Notar unterzeichnet und beim Zentralregister der letzten Willensbekundungen in Madrid registriert werden, um sicherzustellen, dass Ihre Erben es nach Ihrem Tod problemlos finden können.

Der Erbprozess Schritt für Schritt

Für Erben, die nach einem Todesfall eine Mallorca-Immobilie bearbeiten, folgt der Prozess einer strukturierten Abfolge. Die Sterbeurkunde muss eingeholt und offiziell übersetzt werden, wenn sie außerhalb Spaniens ausgestellt wurde. Ein Zeugnis über letzte Willensbekundungen wird beim spanischen Register angefordert. Wenn ein Testament vorhanden ist, verwendet der Notar es zur Vorbereitung der Erbschaftsannahmeurkunde, in der die Erben das Erbe formal annehmen. Die Erbschaftsteuererklärung muss dann bei der balearischen Steuerbehörde eingereicht und etwaige Steuern bezahlt werden. Schließlich wird die Eigentumsänderung im Grundbuch eingetragen. Erst nach dieser Eintragung können die Erben die Immobilie frei verkaufen, belasten oder anderweitig damit umgehen.

Kapitalgewinne Wenn Erben die Immobilie Verkaufen

Ein Punkt, den Erben manchmal übersehen, ist, was passiert, wenn sie sich anschließend entscheiden, die geerbte Immobilie zu verkaufen. Die spanische Kapitalertragsteuer gilt für die Differenz zwischen dem Anschaffungswert der Immobilie und ihrem Verkaufspreis. Bei einer geerbten Immobilie wird der Anschaffungswert als der Wert genommen, der für Erbschaftsteuerzwecke zum Zeitpunkt der Erbschaft deklariert wurde — nicht das, was der Verstorbene ursprünglich dafür bezahlt hat. Diese Erhöhung des Basiswerts bedeutet, dass Erben, die relativ bald nach dem Erwerb verkaufen, nicht auf die gesamte Wertsteigerung besteuert werden, die sich während der Lebensdauer des ursprünglichen Eigentümers angesammelt hat.

Jetzt zu Planen Macht den Entscheidenden Unterschied

Die Kombination aus der 100-prozentigen Erbschaftsteuerbefreiung der Balearen für Kinder, Ehegatten und Eltern, der Verfügbarkeit der Brüssel-IV-Wahl für EU-Bürger und der relativen Unkompliziertheit des spanischen Erbprozesses, wenn ein ordnungsgemäßes spanisches Testament vorhanden ist, bedeutet, dass das Mallorca-Immobilieneigentum in nachlassplanerischer Hinsicht so unkompliziert wie nie zuvor ist — vorausgesetzt, die Grundlagen werden im Voraus gelegt.

Imperial Properties arbeitet regelmäßig mit vertrauenswürdigen Rechtsexperten auf Mallorca zusammen, die genau diese Angelegenheiten für internationale Immobilieneigentümer bearbeiten. Wir vermitteln gerne entsprechende Kontakte als Teil des Immobilienkaufprozesses oder jederzeit danach. Besuchen Sie www.imperial-properties.com oder kontaktieren Sie unser Team direkt.

Hinweis: Dieser Artikel dient nur der allgemeinen Information. Erbrecht, Erbschaftsteuer und Nachlassplanung sind hochkomplex und hängen vollständig von den individuellen Umständen ab. Holen Sie immer personalisierten Rat von einem qualifizierten spanischen Anwalt und Steuerberater ein.