Immobilienkauf auf Mallorca über eine Gesellschaft oder im Eigenen Namen: Was ist die Richtige Wahl für Sie?

Eine der Fragen, die bei Käufern, die eine Immobilie auf Mallorca in Betracht ziehen, regelmäßig auftaucht — insbesondere bei denen, die im oberen Marktsegment kaufen oder die bereits Immobilien über Unternehmensstrukturen in ihrem Heimatland besitzen — ist, ob sie in ihrem persönlichen Namen oder über eine Gesellschaft kaufen sollen. Es ist eine legitime Frage mit einer realen Antwort, und die Antwort ist 2026 differenzierter als sie vielleicht erscheint.

Die Kurzfassung lautet: Für die Mehrheit der Käufer, die eine Immobilie auf Mallorca zur persönlichen Nutzung erwerben — als Hauptwohnsitz, Ferienhaus oder eine Kombination aus beidem — ist der Kauf im persönlichen Namen einfacher, langfristig günstiger und in der Regel steuerlich effizienter. Für eine kleinere Gruppe von Käufern mit spezifischen Umständen kann der Erwerb über eine spanische Sociedad Limitada (SL) echte Vorteile bieten. Zu verstehen, zu welcher Gruppe Sie gehören, ist das Ziel dieses Leitfadens.

Kauf im Persönlichen Namen: Der Standard und Meist die Richtige Wahl

Der Kauf im persönlichen Namen ist der unkomplizierte Weg. Sie beantragen Ihre NIE, eröffnen ein spanisches Bankkonto, unterzeichnen die Kaufurkunde vor einem Notar und lassen das Eigentum im Grundbuch eintragen. Der Prozess gilt für die überwiegende Mehrheit der internationalen Immobilientransaktionen auf Mallorca.

Für einen Nicht-Residenten, der 2026 im persönlichen Namen kauft, gelten auf den Balearen gestaffelte Kaufsteuern. Bei Gebrauchtimmobilien gilt die Grunderwerbsteuer mit 8 Prozent auf die ersten 400.000 Euro, 9 Prozent zwischen 400.000 und 600.000 Euro, 10 Prozent zwischen 600.000 und einer Million Euro, 12 Prozent zwischen einer Million und zwei Millionen Euro und 13 Prozent auf jeden Anteil über zwei Millionen. Bei Neubauten vom Bauträger gelten stattdessen 10 Prozent Mehrwertsteuer und 1,5 Prozent Stempelsteuer. Zusätzlich sollten Käufer Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren einplanen — insgesamt rund 10 bis 14 Prozent des Kaufpreises.

Nach dem Erwerb unterliegt ein nicht-residenter Eigentümer in Spanien einer jährlichen fiktiven Einkommensteuer, selbst wenn die Immobilie nicht vermietet wird. Diese wird auf 1,1 oder 2 Prozent des Katasterwerts berechnet und ist jährlich über das Formular 210 zu erklären.

Wenn die Immobilie vermietet wird, werden Mieteinnahmen für Nicht-EU-Nicht-Residenten mit 24 Prozent besteuert. Für EU- und EWR-Residenten beträgt der Satz 19 Prozent, und zulässige Ausgaben können abgezogen werden — Hypothekenzinsen, Gemeinschaftsgebühren, Versicherung, Wartung und Verwaltungskosten.

Kauf über eine Spanische SL: Wann Es Sinn Macht

Eine Sociedad Limitada ist Spaniens Äquivalent einer GmbH. Ihre Gründung erfordert ein Mindestkapital von 3.000 Euro, die Registrierung im Handelsregister und laufende Verpflichtungen. Die jährlichen Kosten für die Aufrechterhaltung — Buchhaltung, Steuererklärungen, Geschäftsadresse — belaufen sich auf mindestens rund 1.500 Euro pro Jahr.

Die Körperschaftsteuer in Spanien beträgt 25 Prozent auf Nettogewinne. Der entscheidende Unterschied liegt darin, was als netto gilt: Eine SL kann alle legitimen Betriebsausgaben abziehen — Hypothekenzinsen, Wartung, Verwaltungsgebühren, Versicherung, Reinigung, Nebenkosten und Fachgebühren — bevor der 25-Prozent-Satz greift. Für Immobilien mit erheblichen Mieteinnahmen und entsprechenden Betriebskosten kann dies die SL-Struktur für Nicht-EU-Käufer steuerlich effizienter machen.

Die SL-Struktur bietet zudem Haftungsschutz. Unternehmens- und Privatvermögen sind getrennt, sodass Rechtsansprüche oder Schulden im Zusammenhang mit der Immobilie nicht automatisch das persönliche Vermögen der Eigentümer erreichen können. Ein dritter Vorteil entsteht, wenn der Käufer bereits eine GmbH im Heimatland mit Investitionsmitteln hält, die ohne persönliche Entnahme in eine spanische SL investiert werden können.

Kapitalgewinne

Für EU- und EWR-Residenten, die persönlich verkaufen, beträgt die Kapitalertragsteuer auf spanische Immobilien 19 Prozent — niedriger als der Körperschaftsteuersatz. Nicht-EU-Nicht-Residenten, die persönlich verkaufen, zahlen 24 Prozent. Die Lücke zwischen persönlichem und Unternehmensteuersatz hat sich erheblich verringert, was das Kapitalgewinnargument für die SL in den meisten Fällen reduziert.

Grundsätzlich können auch die Anteile der SL statt der Immobilie selbst verkauft werden, was in manchen Fällen steuerlich günstiger sein kann. Käufer, die SL-Anteile erwerben, übernehmen jedoch alle Verbindlichkeiten der Gesellschaft — eine sorgfältige Due-Diligence-Prüfung ist daher unerlässlich.

Nachlassplanung

Seit den balearischen Erbschaftsteuerreformen hat die SL als Nachlassplanungsinstrument viel an Bedeutung verloren. Seit Mai 2023 gilt auf den Balearen eine 100-prozentige Erbschaftsteuerbefreiung für Kinder, Ehegatten und Eltern. Die direkte Vererbung von Mallorca-Eigentum an Kinder und Ehepartner ist steuerfrei, was eine der wichtigsten historischen Begründungen für das Firmeneigentum beseitigt.

Die Klaren Fälle: Wann Welche Struktur Gewählt Werden Sollte

Persönliches Eigentum ist in der Regel richtig für Käufer zur persönlichen Nutzung; für gelegentliche Vermieter ohne kommerziellen Betrieb; für EU- und EWR-Residenten mit günstigen persönlichen Steuersätzen; für Käufer mit direkten Familienangehörigen als Erben, die von der balearischen Befreiung profitieren; und für alle, die Einfachheit anstreben und Unternehmenskosten vermeiden möchten.

Eine SL ist ernsthaft zu erwägen für Nicht-EU-Nicht-Residenten mit hochwertigen Immobilien und erheblichen Mieteinnahmen auf kommerzieller Basis; für Käufer, die über bestehende Unternehmensstrukturen im Heimatland investieren; für Käufer mit erheblichem persönlichem Vermögen, die rechtliche Trennung wünschen; und für Käufer, die mehrere spanische Immobilien über eine einheitliche Gesellschaft verwalten möchten.

Rat Holen Vor dem Kauf

Die Entscheidung hat reale finanzielle Konsequenzen über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie — Kaufkosten, Betriebskosten, Mietsteuer, Kapitalgewinne und Erbschaft. Es lohnt sich, diese mit qualifiziertem spanischem Rechts- und Steuerrat vor dem Kauf zu treffen. Imperial Properties arbeitet mit einem Netzwerk vertrauenswürdiger spanischer Anwälte und Steuerberater zusammen und vermittelt gerne entsprechende Kontakte. Besuchen Sie www.imperial-properties.com oder kontaktieren Sie unser Team direkt.

Hinweis: Dieser Artikel dient nur der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Holen Sie immer personalisierten Rat von einem qualifizierten spanischen Anwalt und Steuerberater ein.