Kapitalertragssteuer Spanien: Was Mallorca-Eigentuemer beim Verkauf Zahlen

Die Kapitalertragssteuer Spanien ist eine der bedeutsamsten finanziellen Aspekte fuer jeden, der eine Mallorca-Immobilie veraeussert. Sie gilt sowohl fuer Ansaessige als auch fuer Nichtansaessige, besteuert den beim Verkauf erzielten Gewinn und funktioniert nach Regelungen, die nuancierter — und in mancher Hinsicht guenstiger — sind, als viele Eigentuemer beim ersten Kontakt mit dem System annehmen. Die Saetze, die verfuegbaren Abzuege, den 3%-Einbehalt fuer nichtansaessige Verkaeufer und die separate Plusvalia Municipal der Gemeindeverwaltung zu verstehen, ist eine wesentliche Vorbereitung vor jedem Verkauf.

Was die Kapitalertragssteuer Spanien Ist

Die Kapitalertragssteuer Spanien auf Immobilien ist keine eigenstaendige Steuer. Fuer spanische Steuerresidenten werden Kapitalgewinne aus einem Immobilienverkauf in der jaehrlichen IRPF-Einkommensteuererklarung (Modelo 100) als Kapitaleinnahmen (renta del ahorro) erklaert. Fuer Nichtansaessige gilt die entsprechende Pflicht unter dem IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) und wird ueber das Modelo 210 erklaert. In beiden Faellen gilt die Steuer auf den Nettogewinn — die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten, angepasst um erlaubte Abzuege — nicht auf den vollen Verkaufspreis.

Diese Kapitalertragssteuer Spanien ist separat von und zusaetzlich zur Plusvalia Municipal — einer Gemeindesteuer des Rathausesauf den nominellen Wertzuwachs des Grundstuecks. Beide Steuern gelten beim Verkauf von Stadtimmobilien in Mallorca und sind Aufgabe des Verkaefers, sofern der Kaufvertrag nichts anderes regelt.

Kapitalertragssteuersaetze fuer Nichtansaessige

Fuer Nichtansaessige, die eine Immobilie in Spanien veraeussern, gilt ein Pauschalsteuersatz von 19% auf den Nettogewinn. Dieser Satz gilt fuer alle Nichtansaessigen unabhaengig von der Nationalitaet — einschliesslich britischer Staatsangehoeriger, deren Post-Brexit-Status als Nicht-EU-Ansaessige den CGT-Satz bei Immobilienveraeusserungsgewinnen nicht aendert.

Kapitalertragssteuersaetze fuer Spanische Steuerresidenten

Fuer spanische Steuerresidenten werden Kapitalgewinne aus Immobilienveraeusserungen nach der progressiven Kapitaleinnahmen-Skala besteuert. Die 2026-Saetze sind:

Es handelt sich um Grenzsteuersaetze — jeder Satz gilt nur fuer den Teil des Gewinns, der in die jeweilige Tranche faellt, nicht fuer den Gesamtgewinn.

Berechnung des Steuerpflichtigen Gewinns

Der steuerpflichtige Gewinn berechnet sich als: Nettoveraeusserungspreis minus Anschaffungskosten.

Der Nettoveraeusserungspreis ist der beurkundete Verkaufspreis, vermindert um direkt zurechenbare Verkaufskosten: die Maklercourtage, auf der Verkaeuferseite angefallene Rechtskosten und dokumentierte Vorbereitungskosten. Die beim Verkauf gezahlte Plusvalia Municipal kann ebenfalls vom Gewinn abgezogen werden.

Die Anschaffungskosten sind der urspruengliche Kaufpreis zuzueglich der bei Kauf bezahlten dokumentierten Kosten: Notargebuehren, Grundbuchgebuehren, Grunderwerbsteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer bei Neubauten, Stempelsteuer und Rechtskosten. Dokumentierte Verbesserungen und Renovierungen, die den Wert der Immobilie gesteigert haben, koennen ebenfalls hinzugefuegt werden, sofern sie durch offizielle Rechnungen belegt sind. Laufende Instandhaltungs- und Reparaturkosten sind nicht abzugsfaehig.

Ein Rechenbeispiel

Die 3%-Einbehalt-Regelung

Fuer nichtansaessige Verkaeufer umfasst das System der Kapitalertragssteuer Spanien einen obligatorischen Einbehalt-Mechanismus bei Vertragsabschluss. Der Kaeufer ist gesetzlich verpflichtet, 3% des vereinbarten Kaufpreises einzubehalten und diesen unter Verwendung des Modelo 211 innerhalb eines Monats nach dem Beurkundungsdatum direkt an die Agencia Tributaria zu zahlen. Dies ist keine eigenstaendige Steuer, sondern eine Vorauszahlung auf die endgueltige Steuerschuld des Verkaefers.

Der Verkaeufer hat dann vier Monate ab dem Verkaufsdatum Zeit, das Modelo 210 einzureichen, die tatsaechliche Steuerschuld auf den Nettogewinn zu berechnen und entweder einen ausstehenden Betrag zu begleichen oder eine Rueckerstattung zu beantragen, wenn der 3%-Einbehalt die tatsaechliche Steuerschuld ueberstieg. Rueckerstattungen werden von der Agencia Tributaria in der Regel innerhalb von sechs bis zwoelf Monaten bearbeitet.

Die Plusvalia Municipal

Zusaetzlich zur nationalen Kapitalertragssteuer Spanien IRNR/IRPF loest der Verkauf von Stadtimmobilien in Mallorca die Plusvalia Municipal aus. Dies ist eine Gemeindesteuer des zustaendigen Rathauses auf den nominellen Wertzuwachs des Grundstuecks waehrend der Eigentuemschaft. Sie gilt fuer Ansaessige und Nichtansaessige gleichermassen. Seit dem Verfassungsgerichtsbeschluss von 2021 koennen Verkaeufer zwischen zwei Berechnungsmethoden waehlen — der objektiven Methode und der Realgainmethode — und die guenstigere auswaehlen.

Steuerbefreiungen fuer Spanische Steuerresidenten

Hauptwohnsitz-Reinvestitionsbefreiung — wenn ein spanischer Steuerresident seinen Hauptwohnsitz veraeussert und den vollen Erloest innerhalb von zwei Jahren in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestiert, ist der Gewinn von der Kapitalertragssteuer befreit. Diese Befreiung gilt nicht fuer Nichtansaessige.

Befreiung fuer Ueber-65-Jaehrige — spanische Steuerresidenten ab 65 Jahren, die ihren Hauptwohnsitz veraeussern, sind vollstaendig von der Kapitalertragssteuer befreit, ohne Reinvestitionspflicht. Auch dies gilt nicht fuer Nichtansaessige.

Einreichung und Fristen

Nichtansaessige muessen das Modelo 210 innerhalb von vier Monaten nach dem Beurkundungsdatum einreichen. Verzoegerte oder unterlassene Einreichung fuehrt zum Verlust des Rechts auf Rueckforderung des 3%-Einbehalts und zieht Verzugszinsen sowie moegliche Strafgebuehren nach sich. Das Formular wird ueber das Online-Portal der Agencia Tributaria eingereicht.