Können Nicht-Residenten Immobilien auf Mallorca Kaufen?

Die kurze Antwort lautet: Ja. Nicht-Residenten, ob aus der Europäischen Union oder aus weiter entfernten Ländern, sind rechtlich berechtigt, Immobilien auf Mallorca und in ganz Spanien zu kaufen. Das Land hat eine lange und gut etablierte Tradition der Aufnahme internationaler Käufer, und der Rechtsrahmen für ausländisches Eigentum ist klar und gut definiert. Dennoch bringt der Kauf einer Immobilie als Nicht-Resident eine Reihe von Anforderungen, Steuerpflichten und laufenden jährlichen Kosten mit sich, die sich von denen spanischer Residenten unterscheiden. Diese Unterschiede vor einer Kaufverpflichtung klar zu verstehen ist entscheidend, um Ihre Investition zu schützen und sicherzustellen, dass der Besitz Ihrer Mallorca-Immobilie so unkompliziert und lohnend wie möglich ist.

Die Rechtliche Anforderung: NIE und Spanisches Bankkonto

Bevor ein Immobilienkauf in Spanien abgeschlossen werden kann, müssen ausländische Käufer eine NIE (Número de Identificación de Extranjero) beantragen. Dies ist eine persönliche Identifikationsnummer, die von den spanischen Behörden an Nicht-Residenten ausgestellt wird und in jeder Phase des Kaufprozesses benötigt wird, einschließlich der Unterzeichnung der Kaufurkunde beim Notar. Die NIE muss in Spanien beantragt werden, entweder persönlich oder durch einen rechtlich bevollmächtigten Vertreter, und es empfiehlt sich, den Prozess so früh wie möglich zu starten, da Verwaltungsfristen je nach Provinz und Jahreszeit variieren können.

Zusätzlich zur NIE benötigen Käufer ein spanisches Bankkonto. Dieses wird nicht nur für den Immobilienkauf selbst benötigt, sondern auch für die Zahlung der laufenden jährlichen Steuern und Nebenkosten, sobald Sie Eigentümer sind. Die meisten großen spanischen Banken, einschließlich CaixaBank und Santander, haben Erfahrung mit der Kontoeröffnung für nicht-ansässige ausländische Käufer, und der Prozess ist mit den richtigen Unterlagen unkompliziert.

Kaufkosten und Steuern beim Kauf

Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie, die den Großteil der auf dem Markt angebotenen Wohnimmobilien auf Mallorca ausmacht, ist die wichtigste Steuer beim Kauf die Grunderwerbsteuer (ITP). Dies ist eine regionale Steuer der Balearen, die gestaffelt auf den Kaufpreis angewendet wird. Die aktuellen Balearischen Sätze betragen 8 Prozent auf die ersten 400.000 Euro des Kaufpreises, 9 Prozent auf den Betrag zwischen 400.001 und 600.000 Euro, 10 Prozent zwischen 600.001 und 1.000.000 Euro, 12 Prozent zwischen 1.000.001 und 2.000.000 Euro und 13 Prozent auf jeden Betrag über 2.000.001 Euro.

Bei Neubauten, die von einem Bauträger verkauft werden, wird die ITP durch die spanische Mehrwertsteuer (IVA) von 10 Prozent des Kaufpreises sowie die Stempelsteuer (AJD) von ca. 1,2 Prozent ersetzt. Zusätzliche Kosten für Notargebühren, Grundbucheintragung, Anwaltskosten und Verwaltungsgebühren fügen weitere ca. 1 bis 2 Prozent zu den Gesamterwerbskosten hinzu. Ein verlässliches Arbeitsbudget für die Gesamterwerbskosten beträgt zwischen 8 und 12 Prozent des Kaufpreises für Gebrauchtimmobilien und zwischen 11 und 13 Prozent für Neubauten.

Jährliche Steuern für Nicht-Residente Eigentümer

Der Besitz einer Immobilie auf Mallorca als Nicht-Resident erzeugt eine Reihe von jährlichen Steuerpflichten, die viele Käufer aus Ländern mit anderen Grundsteuersystemen überraschen. Diese im Voraus zu verstehen stellt sicher, dass nach der Eigentumsübernahme keine unerwarteten Kosten entstehen.

Die erste jährliche Verpflichtung ist die IBI (Grundsteuer), eine Gemeindesteuer, die auf dem Katasterwert der Immobilie und nicht auf ihrem Marktwert basiert. Die Sätze werden von jeder Gemeinde festgelegt und liegen in der Regel zwischen 0,4 und 1,1 Prozent des Katasterwertes. Für die meisten mallorquinischen Immobilien ist die resultierende jährliche Zahlung bescheiden im Verhältnis zum Marktwert der Immobilie, da Katasterwerte im Allgemeinen weit unter den tatsächlichen Transaktionspreisen liegen.

Die zweite Verpflichtung ist die Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR), die jährlich mittels Modelo 210 eingereicht wird. Selbst wenn Sie Ihre Immobilie nicht vermieten und sie bei Nichtnutzung vollständig leer stehen lassen, wendet das spanische Steuerrecht allen Wohnimmobilien im Besitz von Nicht-Residenten ein fiktives Mieteinkommen zu. Dieses fiktive Einkommen wird mit 19 Prozent für Einwohner von EU- und EWR-Ländern oder mit 24 Prozent für Einwohner von Ländern außerhalb der EU und des EWR besteuert.

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, werden Sie auf das tatsächlich erhaltene Mieteinkommen besteuert. EU- und EWR-Residenten sind berechtigt, zulässige Ausgaben abzuziehen, einschließlich Wartungskosten, Hypothekenzinsen, Gemeinschaftsgebühren, Versicherungen und Verwaltungskosten. Nach einem Urteil des Spanischen Nationalgerichts vom 28. Juli 2025 können Nicht-EU-Residenten jetzt ebenfalls Abzüge für Mietobjektausgaben geltend machen, was eine wesentliche Änderung gegenüber der bisherigen Rechtslage darstellt.

Vermögensteuer

Die Balearen erheben eine Vermögensteuer auf in Spanien gehaltene Vermögenswerte. Für Nicht-Residenten gilt diese Steuer nur für spanische Vermögenswerte und nur dann, wenn der Gesamtwert dieser Vermögenswerte 3.000.000 Euro übersteigt. Für Vermögenswerte über diesem Schwellenwert liegt der Balearische Satz zwischen 0,28 Prozent und 3,45 Prozent je nach dem Wert der gehaltenen Vermögenswerte. Für die Mehrheit der Nicht-Resident-Käufer ist diese Steuer keine wesentliche Überlegung, aber für hochwertige Akquisitionen ist sie ein Planungspunkt, den spezialisierter Steuerrat effektiv adressiert.

Kapitalertragsteuer beim Wiederverkauf

Wenn Sie als Nicht-Resident eine Immobilie auf Mallorca verkaufen, sind Sie für die spanische Kapitalertragsteuer auf den erzielten Gewinn haftbar. EU- und EWR-Nicht-Residenten zahlen einen Pauschalsatz von 19 Prozent auf den Nettogewinn. Nicht-EU-Residenten zahlen 24 Prozent. Der steuerpflichtige Gewinn wird als Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Kaufpreis berechnet, mit Anpassungen für dokumentierte Kaufkosten, Rechtsgebühren und nachgewiesene Verbesserungsausgaben.

Beim Verkauf schreibt das spanische Recht vor, dass der Käufer 3 Prozent des vereinbarten Verkaufspreises einbehält und diesen direkt an die spanischen Steuerbehörden im Namen des nicht-residenten Verkäufers abführt. Wenn die endgültige Kapitalertragsteuerrechnung unter den einbehaltenen 3 Prozent liegt, hat der Verkäufer vier Monate Zeit, das Modelo 210 einzureichen und eine Erstattung der Differenz zu beantragen. Das Führen klarer Aufzeichnungen über ursprüngliche Kaufkosten, Rechtsgebühren und alle Verbesserungsarbeiten ist daher für jeden Immobilieneigentümer, der in Zukunft verkaufen möchte, unerlässlich.

Plusvalía Municipal

Zusätzlich zur Kapitalertragsteuer ist der Verkäufer in der Regel auch für die Plusvalía Municipal verantwortlich, eine lokale Steuer, die von der jeweiligen Gemeinde auf der Grundlage des Anstiegs des Katasterwerts des Grundstückanteils der Immobilie während der Eigentumsdauer erhoben wird. Der Betrag variiert je nach Gemeinde, Eigentumsdauer und Lage der Immobilie.

Die Vorgeschlagene Nicht-EU-Grundsteuer: Aktueller Stand

Im Januar 2025 stellte der spanische Ministerpräsident ein Maßnahmenpaket für den Wohnungsmarkt vor, das eine vorgeschlagene zusätzliche Steuer für nicht in der EU ansässige Immobilienkäufer enthielt. Die spanische Regierung übermittelte dem Parlament im Mai 2025 einen Gesetzentwurf. Zum Zeitpunkt dieses Artikels wurde diese Gesetzgebung noch nicht in Kraft gesetzt. Der Vorschlag richtet sich nur an nicht in der EU ansässige Einzelpersonen, die Gebrauchtwohnimmobilien kaufen, und betrifft keine EU-Einwohner, einschließlich britischer Staatsangehöriger mit einem gültigen spanischen Aufenthaltstitel, noch gilt er für Käufe, die der Mehrwertsteuer unterliegen. Käufer außerhalb der EU, die einen Kauf auf Mallorca in Betracht ziehen, sollten sicherstellen, dass sie vor dem Vorgehen aktuelle Rechtsberatung einholen.