Eine Hypothek auf Mallorca als Nicht-Resident: Was Banken Wirklich Verlangen

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April 24th, 2026 5 minute read

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Können Nicht-Residenten eine Spanische Hypothek Erhalten?
Wie Viel Können Sie Leihen? Die LTV-Regeln
Zinssätze für Nicht-Residenten in 2025 und 2026
Erschwinglichkeit: Die Schulden-Einkommens-Regel
Erforderliche Dokumente: Die Vollständige Liste
Welche Banken Arbeiten am Besten mit Nicht-Resident-Käufern?
Der Schritt-für-Schritt-Hypothekenprozess
Was Kostet die Hypothek?
Währungsrisiko
Imperial Properties
FAQs

Eine Hypothek auf Mallorca als Nicht-Resident: Was Banken Wirklich Verlangen

Die Vorstellung, dass der Kauf einer Immobilie auf Mallorca als Nicht-Resident bedeutet, vollständig in bar zu zahlen, ist ein weit verbreiteter Irrtum. Spanische Banken vergeben aktiv Kredite an ausländische Käufer, und der Hypothekenmarkt für Nicht-Residenten ist gut etabliert, gut reguliert und für Käufer aus der gesamten Europäischen Union und darüber hinaus zugänglich. Die Konditionen unterscheiden sich von denen für spanische Residenten, und die Dokumentationsanforderungen sind umfangreicher, aber für einen Käufer mit stabilem Einkommen, einer sauberen Kredithistorie und einem klaren Bild des Prozesses ist die Sicherung einer Hypothek für eine Mallorca-Immobilie ein vollkommen erreichbarer Schritt.

Können Nicht-Residenten eine Spanische Hypothek Erhalten?

Ja, definitiv. Alle großen spanischen Banken, darunter CaixaBank, Banco Santander, BBVA, Banco Sabadell und Bankinter, bieten Hypothekenprodukte speziell für nicht-ansässige ausländische Käufer an. Laut dem Colegio de Registradores wurden 2024 fast 93.000 Immobilienkäufe in Spanien von Ausländern getätigt, was etwa 15 Prozent aller Transaktionen entspricht. Nicht-Residenten aus EU-Ländern, dem Vereinigten Königreich, den USA, der Schweiz, Kanada und den meisten anderen Ländern mit stabilen Währungen sind antragsberechtigt.

Wie Viel Können Sie Leihen? Die LTV-Regeln

Spanische Residenten können in der Regel bis zu 80 Prozent des Schätzwertes einer Immobilie leihen. Nicht-Residenten sind generell auf 60 bis 70 Prozent begrenzt, abhängig vom Kreditgeber, dem finanziellen Profil des Käufers und der Art der Immobilie. In der Praxis sollten Sie als nicht-ansässiger Käufer auf Mallorca eine Baranzahlung von 30 bis 40 Prozent des Kaufpreises einplanen, plus weitere 10 bis 14 Prozent für Kaufsteuern, Notarkosten, Grundbucheintragungskosten und Anwaltskosten.

Wichtig ist auch zu verstehen, dass die Bank immer gegen den niedrigeren Betrag aus Kaufpreis und eigener unabhängiger Bewertung (Tasación) verleiht. Wenn der Schätzer der Bank die Immobilie unter dem vereinbarten Kaufpreis bewertet, wird der LTV gegen die Bewertungszahl berechnet, nicht gegen den Preis. Jede Differenz muss aus Eigenmitteln des Käufers gedeckt werden.

Zinssätze für Nicht-Residenten in 2025 und 2026

Der 12-Monats-Euribor lag im Januar 2026 bei etwa 2,27 Prozent, deutlich unter dem Oktober-2023-Höchststand von 4,2 Prozent. Für nicht-ansässige Käufer liegen Festzins-Hypotheken derzeit generell zwischen etwa 3 und 4,5 Prozent pro Jahr, je nach Kreditgeber, Laufzeit und individuellem Profil. Nicht-Residenten zahlen in der Regel 0,3 bis 0,7 Prozent mehr als Residenten bei vergleichbaren Produkten.

Festzins-Hypotheken sind zur bevorzugten Wahl für die meisten nicht-ansässigen Käufer auf Mallorca geworden, hauptsächlich weil sie Zahlungssicherheit in einer Währung bieten, die für viele Käufer nicht ihre heimische ist. Hypothekenlaufzeiten für Nicht-Residenten sind in der Regel auf 20 bis 25 Jahre begrenzt, und die meisten Kreditgeber wenden ein Höchstalter am Ende der Laufzeit an, typischerweise zwischen 70 und 75 Jahren.

Erschwinglichkeit: Die Schulden-Einkommens-Regel

Spanische Banken wenden einen strikten Erschwinglichkeitstest an. Die Gesamtsumme aller monatlichen Schuldenrückzahlungen, einschließlich der vorgeschlagenen spanischen Hypothek und bestehender Kreditverpflichtungen im Herkunftsland des Antragstellers, darf 30 bis 35 Prozent des verifizierten monatlichen Nettoeinkommens nicht überschreiten. Einkommen müssen verifizierbar und stabil sein, sowohl für angestellte als auch für selbstständige Antragsteller.

Erforderliche Dokumente: Die Vollständige Liste

Die erforderliche Standarddokumentation umfasst: gültigen Reisepass, spanische NIE, Adressnachweis im Wohnsitzland, persönliche Steuererklärungen der letzten zwei bis drei Jahre, Gehaltsabrechnungen der letzten drei bis sechs Monate (oder Buchführungsunterlagen für Selbstständige), Kontoauszüge der letzten drei bis sechs Monate, Kreditbericht aus dem Herkunftsland, Details bestehender Kredite sowie Nota Simple und Kaufvertrag für die Immobilie. Nicht-spanische Dokumente müssen von einem vereidigten Übersetzer offiziell übersetzt werden. US-Käufer müssen zusätzlich FATCA-Dokumentation einschließlich Formular W-9 und IRS-Steuertranskripten vorlegen.

Welche Banken Arbeiten am Besten mit Nicht-Resident-Käufern?

CaixaBanks HolaBank-Service ist speziell für internationale Kunden konzipiert, akzeptiert Dokumente in ihrer Originalsprache für die anfängliche Vorabgenehmigung und gibt innerhalb von 72 Stunden eine Machbarkeitsbewertung heraus. Banco Santander veröffentlicht spezielle Nicht-Resident-Hypothekenprodukte mit englischsprachigem Support. BBVA bietet einen volldigitalen Antragsprozess mit einem Hypothekenrechner auf Englisch. Banco Sabadell betreibt englisch-, französisch- und deutschsprachige Service-Leitungen für Nicht-Resident-Hypothekenanfragen.

Der Schritt-für-Schritt-Hypothekenprozess

Der Prozess beginnt mit einer unverbindlichen Vorabeinschätzung. Nach der Immobiliensuche wird ein Arras-Vertrag unterzeichnet und eine Anzahlung von rund 10 Prozent des Kaufpreises geleistet, was den formellen Antragsprozess einleitet. Die Bank beauftragt eine unabhängige Bewertung der Immobilie (Tasación), die 300 bis 600 Euro kostet und vom Käufer zu zahlen ist. Das verbindliche Angebot muss mindestens zehn Tage vor der Unterzeichnung vorliegen. Das Acta de Transparencia beim Notar erfolgt mindestens einen Werktag vor der Unterzeichnung. Kauf- und Hypothekenvertrag werden simultan beim Notar unterzeichnet. Die Gesamtdauer beträgt typischerweise sechs bis zehn Wochen.

Was Kostet die Hypothek?

Das Hypothekengesetz von 2019 übertrug dem Kreditgeber die Notarkosten für die Hypothekenurkunde, Grundbucheintragungskosten, Stempelsteuer (AJD) und Gestoría-Kosten. Der Käufer zahlt die Bewertungsgebühr und die Bearbeitungsgebühr der Bank, typischerweise rund 1 Prozent des Kreditbetrags. Die gesamten Kaufnebenkosten betragen 10 bis 14 Prozent des Kaufpreises und müssen vollständig aus Eigenmitteln finanziert werden.

Währungsrisiko

Für Käufer mit Einkommen in Pfund, Dollar oder anderen Nicht-Euro-Währungen schafft eine Euro-Hypothek laufende Währungsexposition. Viele nicht-ansässige Eigentümer auf Mallorca unterhalten ein Euro-Rücklagenkonto oder arrangieren eine regelmäßige Währungsumrechnung zu einem vorab vereinbarten Kurs.

Imperial Properties

Bei Imperial Properties arbeiten wir mit Käufern in jeder Phase des Finanzierungsprozesses zusammen und verbinden Sie mit spezialisierten Hypothekenmaklern und Anwälten mit umfangreicher Erfahrung bei Nicht-Resident-Käufen auf Mallorca. Besuchen Sie www.imperial-properties.com oder kontaktieren Sie unser Team direkt.

FAQs

Kann ich eine Hypothek auf Mallorca bekommen, wenn ich kein spanischer Resident bin?

Ja. Alle grossen spanischen Banken bieten Hypothekenprodukte fur nicht-ansassige auslandische Kaufer an. Kaufer aus EU-Landern, dem Vereinigten Konigreich, den USA, der Schweiz, Kanada und den meisten anderen Landern mit stabilen Wahrungen sind berechtigt. Die Konditionen sind etwas konservativer als fur spanische Residenten, mit niedrigeren LTV-Grenzen und geringfugig hoheren Zinssatzen, aber eine Nicht-Resident-Hypothek auf Mallorca ist fur Kaufer mit stabilem Einkommen und sauberer Kredithistorie vollkommen erreichbar.

Wie viel Anzahlung brauche ich als Nicht-Resident auf Mallorca?

Als Nicht-Resident sollten Sie eine Mindest-Baranzahlung von 30 bis 40 Prozent des Kaufpreises einplanen, da spanische Banken Nicht-Residenten typischerweise 60 bis 70 Prozent LTV gewahren. Zusatzlich zu dieser Anzahlung benotigen Sie weitere 10 bis 14 Prozent des Kaufpreises fur Kaufsteuern, Notarkosten, Grundbuchkosten und Anwaltskosten.

Welche Zinssatze kann ich fur eine Nicht-Resident-Hypothek auf Mallorca erwarten?

Anfang 2026 liegen Festzins-Hypotheken fur nicht-ansassige Kaufer in Spanien generell im Bereich von 3 bis 4,5 Prozent pro Jahr, je nach Kreditgeber, Laufzeit und individuellem Profil. Der 12-Monats-Euribor lag im Januar 2026 bei etwa 2,27 Prozent, nach einem deutlichen Ruckgang vom Hochststand von uber 4 Prozent im Jahr 2023. Nicht-Residenten zahlen in der Regel 0,3 bis 0,7 Prozent mehr als Residenten.

Welche Dokumente benotige ich fur eine Nicht-Resident-Hypothek in Spanien?

Die Standarddokumentation umfasst: gultigen Reisepass, spanische NIE, Adressnachweis im Wohnsitzland, personliche Steuerklarungen der letzten zwei bis drei Jahre, Gehaltsabrechnungen der letzten drei bis sechs Monate, Kontoauszuge der letzten drei bis sechs Monate, Kreditbericht aus dem Herkunftsland, Details bestehender Kredite sowie Nota Simple und Kaufvertrag. Nicht-spanische Dokumente mussen von einem vereidigten Ubersetzer ubersetzt werden. US-Kaufer mussen zusatzlich FATCA-Dokumentation vorlegen.

Wie lange dauert der Hypothekenprozess fur Nicht-Residenten in Spanien?

Von der vollstandigen Dokumenteneinreichung bis zur Unterzeichnung beim Notar dauert der Prozess typischerweise sechs bis zehn Wochen fur einen gut vorbereiteten nicht-ansassigen Antragsteller. Die Hauptphasen sind Dokumenteneinreichung, Immobilienbewertung (eine bis zwei Wochen), Bankprufung und formelle Genehmigung (eine bis drei Wochen), eine obligatorische zehntassige Bedenkzeit nach Ausgabe des verbindlichen Angebots, das Acta de Transparencia beim Notar und die endgultige Unterzeichnung.

Was ist das Acta de Transparencia und warum ist es erforderlich?

Das Acta de Transparencia ist ein Treffen mit einem Notar, das im Rahmen des Spanischen Hypothekengesetzes von 2019 eingefuhrt wurde und mindestens einen Werktag vor der Unterzeichnung der Hypothekenurkunde stattfinden muss. Der Notar uberpruft unabhangig, dass der Kreditgeber alle erforderlichen Dokumente im richtigen Format bereitgestellt hat und dass der Kreditnehmer die wesentlichen Bedingungen der Hypothek wirklich versteht. Es entstehen dem Kaufer keine Kosten fur dieses Treffen.

Sollte ich einen Hypothekenmakler nutzen oder mich direkt an eine Bank wenden?

Viele nicht-ansassige Kaufer auf Mallorca erzielen bessere Ergebnisse, wenn sie mit einem unabhangigen Hypothekenmakler zusammenarbeiten, der auf spanische Nicht-Resident-Hypotheken spezialisiert ist. Ein spezialisierter Makler kann Antrage bei mehreren Kreditgebern gleichzeitig einreichen, Angebote vergleichen und uber Zinsmarge und Bearbeitungsgebuhren verhandeln, was einzelne Kaufer selten alleine erreichen.

Kann ich meine Mallorca-Immobilie vermieten, wenn sie hypothekarisch belastet ist?

Ja. Spanische Hypothekenvertrage verbieten generell nicht die Vermietung der hypothekarisch belasteten Immobilie, obwohl Sie die lokalen Kurzzeit-Mietvorschriften vollstandig einhalten mussen, einschliesslich der Erteilung der entsprechenden Touristik-Mietlizenz (ETV). Mieteinnahmen aus einer hypothekarisch belasteten Immobilie auf Mallorca sind in Spanien steuerlich relevant und mussen uber das Modelo 210 erklart werden.