Mallorca-Immobilie Über eine Gesellschaft oder im Eigenen Namen Kaufen: Was ist das Richtige für Sie?

Eine der Fragen, die regelmäßig bei Käufern auftaucht, die eine Immobilie auf Mallorca in Betracht ziehen — insbesondere jene, die im oberen Marktsegment kaufen oder bereits Immobilien über Unternehmensstrukturen in ihrem Heimatland halten — ist, ob sie im persönlichen Namen oder über eine Gesellschaft kaufen sollen. Es ist eine berechtigte Frage mit einer echten Antwort, und die Antwort im Jahr 2026 ist nuancierter als sie auf den ersten Blick erscheint.

Die Kurzversion lautet: Für die meisten Käufer, die eine Immobilie auf Mallorca zur persönlichen Nutzung erwerben — als Hauptwohnsitz, Feriendomizil oder eine Kombination aus beidem — ist der Kauf im persönlichen Namen einfacher, langfristig kostengünstiger und in der Regel steuerlich effizienter. Für eine kleinere Gruppe von Käufern mit spezifischen Umständen kann der Erwerb über eine spanische Sociedad Limitada — SL — echte Vorteile bieten.

Kauf im Persönlichen Namen: Die Standardoption und Meist die Richtige Wahl

Der Kauf im persönlichen Namen ist der direkte Weg. Sie erhalten Ihre NIE, eröffnen ein spanisches Bankkonto, unterzeichnen die Kaufurkunde vor einem Notar und registrieren das Eigentum im Grundbuch. Das Verfahren ist gut bekannt und gilt für die große Mehrheit der internationalen Immobilientransaktionen auf Mallorca.

Für einen Nicht-Ansässigen, der 2026 im persönlichen Namen kauft, gelten auf den Balearen gestaffelte Kaufsteuern. Bei Bestandsimmobilien fällt die Grunderwerbsteuer (ITP) mit 8 Prozent auf die ersten 400.000 Euro, 9 Prozent zwischen 400.000 und 600.000 Euro, 10 Prozent zwischen 600.000 und einer Million Euro, 12 Prozent zwischen einer und zwei Millionen Euro, und 13 Prozent auf jeden darüber hinausgehenden Betrag an. Bei Neubauten werden stattdessen 10 Prozent Mehrwertsteuer und 1,5 Prozent Stempelsteuer fällig. Zusätzlich sollten Käufer Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren einplanen — insgesamt etwa 10 bis 14 Prozent des Kaufpreises.

Nach dem Erwerb unterliegt ein nicht ansässiger Eigentümer einer jährlichen fiktiven Einkommensteuer, auch wenn die Immobilie nicht vermietet ist — berechnet auf 1,1 oder 2 Prozent des Katasterwerts. Bei Vermietung werden Mieteinnahmen für Nicht-EU-Nicht-Ansässige mit 24 Prozent pauschal besteuert. Für EU- und EWR-Ansässige beträgt der Satz 19 Prozent, und abzugsfähige Kosten können vom steuerpflichtigen Einkommen abgezogen werden.

Kauf Über eine Spanische SL: Wann es Sinn Macht

Eine Sociedad Limitada erfordert ein Mindestgrundkapital von 3.000 Euro, eine Eintragung beim Handelsregister und laufende Verpflichtungen einschließlich Jahresabschlüssen, Körperschaftsteuer und Geschäftsadresse. Die jährlichen Mindestkosten belaufen sich typischerweise auf rund 1.500 Euro.

Die Körperschaftsteuer beträgt derzeit 25 Prozent auf den Nettogewinn. Der entscheidende Unterschied liegt in der Abzugsfähigkeit: Eine SL kann alle legitimen Betriebskosten — Hypothekenzinsen, Instandhaltung, Verwaltungsgebühren, Versicherungen, Reinigung und Nebenkosten — vor Anwendung des 25-Prozent-Satzes abziehen. Bei einer Immobilie mit erheblichen Mieteinnahmen und hohen Betriebskosten kann dies die SL-Struktur für Nicht-EU-Käufer steuerlich effizienter machen. Die SL bietet zudem Haftungsbeschränkung durch die Trennung von Unternehmens- und Privatvermögen.

Der Unterschied bei der Kapitalertragsteuer

Nicht-EU-Nicht-Ansässige, die persönlich verkaufen, zahlen 24 Prozent Kapitalertragsteuer. EU- und EWR-Ansässige zahlen 19 Prozent. Eine spanische SL zahlt Körperschaftsteuer von 25 Prozent auf Gewinne. Die Lücke zwischen persönlichen und unternehmensbezogenen Sätzen hat sich erheblich verringert. Es ist auch möglich, Gesellschaftsanteile statt der Immobilie selbst zu verkaufen, was in manchen Fällen steuerlich effizienter sein kann, aber zusätzliche Komplexität einführt.

Der Nachlassplanungsaspekt

Seit die Balearen eine 100-Prozent-Erbschaftsteuerbefreiung für Kinder, Ehegatten und Eltern seit 2023 eingeführt haben, ist das Nachlassplanungs-Argument für eine SL in den häufigsten Familiensukzessionsszenarien weitgehend weggefallen. Die direkte Erbschaft von Mallorca-Immobilien durch Kinder und Ehegatten verursacht keine Erbschaftsteuerkosten mehr.

Die Klaren Fälle: Wann Welche Struktur Zu Wählen Ist

Persönliches Eigentum ist in der Regel richtig für Käufer, die zur persönlichen Nutzung erwerben; für gelegentliche Vermieter, die die Immobilie nicht kommerziell betreiben; für EU- und EWR-Ansässige; und für Käufer mit direkten Familienerben, die von der balearischen Erbschaftsteuerbefreiung profitieren.

Eine SL verdient ernsthafte Überlegung für Nicht-EU-Nicht-Ansässige mit hochwertigen Immobilien und erheblichen kommerziellen Mieteinnahmen; für Käufer, die über bestehende Unternehmensstrukturen im Heimatland investieren; für Käufer mit erheblichem persönlichem Vermögen, die rechtliche Trennung wünschen; und für Käufer, die mehrere Immobilien in Spanien verwalten möchten. Die allgemein genannte Schwelle liegt bei Immobilien über etwa 300.000 Euro Wert, wo der Eigentümer keine Absicht hat, spanischer Einwohner zu werden.

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Hinweis: Dieser Artikel enthält nur allgemeine Informationen und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Holen Sie immer personalisierte Beratung bei einem qualifizierten spanischen Anwalt und Steuerberater ein.