Vermoegenssteuer fuer Nichtansaessige in Spanien: Was Sie Ist, Ob Sie Betroffen Sind und Was Sich 2026 Geaendert Hat

Wer eine Immobilie auf Mallorca besitzt und nicht in Spanien lebt, hat mit grosser Wahrscheinlichkeit schon von der Impuesto sobre el Patrimonio gehoert — der jaehrlichen Vermoegenssteuer Spaniens. Vielleicht wurde Ihnen gesagt, dass Sie sich keine Sorgen machen muessen, oder dass Sie es doch muessen, und Sie wissen nicht, wem Sie glauben sollen. Die ehrliche Antwort lautet: Es haengt vom Wert Ihres spanischen Vermogens, von der Region, in der es liegt, und — seit einem wichtigen Urteil Ende 2025 — von Ihrer Staatsangehoerigkeit ab.

Dieser Artikel erklaert, wie die Steuer fuer Nichtansaessige mit Immobilien auf Mallorca funktioniert, welche aktuellen Freibetraege und Steuersaetze gelten und was die Rechtslage 2026 fuer den typischen Kaeufer im Suedwesten konkret bedeutet.

Was die Steuer Ist

Die Impuesto sobre el Patrimonio ist eine jaehrliche Steuer auf den Nettowert von Vermoegen. Sie wird auf der Grundlage des am 31. Dezember eines jeden Jahres vorhandenen Vermogens berechnet. Fuer spanische Steueransaessige gilt sie fuer das weltweite Vermogen. Fuer Nichtansaessige — das sind Personen, die weniger als 183 Tage im Jahr in Spanien verbringen — gilt sie nur fuer in Spanien gelegene Vermoegen. Fuer einen im Ausland lebenden Immobilieneigentuemer auf Mallorca bedeutet das in der Regel: Immobilienwert abzueglich etwaiger Restschulden aus einer darauf lastenden Hypothek.

Der Nettowert ist die entscheidende Groesse. Wenn Ihre Immobilie auf Mallorca 900.000 Euro wert ist und Sie eine Hypothek von 250.000 Euro darauf haben, betraegt Ihr steuerpflichtiges spanisches Nettovermogen fuer Zwecke der Vermoegenssteuer 650.000 Euro — unterhalb der Grenze, kein Steuerbetrag faellig.

Der Freibetrag und die Balearische Befreiung

Der staatliche Grundfreibetrag liegt bei 700.000 Euro pro Person. Unterhalb dieser Grenze beim spanischen Nettovermogen faellt nach den nationalen Regeln keine Vermoegenssteuer an. Darueber hinaus gelten progressive Steuersaetze ab 0,2%, die bei den hoechsten Stufen bis zu 3,5% reichen.

Hier gewinnt die balearische Regelung an Bedeutung. Gemaess dem Gesetz 13/2023 der Balearen wurde der regionale persoenliche Freibetrag auf 3.000.000 Euro angehoben. Das bedeutet: Fuer alle, die die balearischen Regeln waehlen koennen — gleich mehr dazu — liegt der Schwellenwert fuer die Vermoegenssteuer faktisch bei drei Millionen Euro spanischem Nettovermogen. Darunter ist die regionale Steuerlast null.

Fuer die Mehrheit der nichtansaessigen Immobilieneigentuemer auf Mallorca ergibt sich daraus ein erheblicher praktischer Unterschied. Eine Immobilie im Wert von 1.500.000 Euro ohne Hypothek laege vollstaendig unterhalb des balearischen Freibetrags. Nach den nationalen Regeln allein waere der steuerpflichtige Betrag 800.000 Euro (nach dem Freibetrag von 700.000 Euro) bei Steuersaetzen von etwa 0,5–1%, was zu einer spuerbaren jaehrlichen Steuerlast fuehren wuerde.

Wer die Balearischen Regeln Waehlen Kann: Die Aenderung 2026

Bisher war die Moeglichkeit, fuer die Vermoegenssteuer die Regeln einer bestimmten autonomen Gemeinschaft zu waehlen, auf Ansaessige in der EU und im EWR beschraenkt. Nicht-EU-Staatsangehoerige — britische Kaeufer nach dem Brexit, Amerikaner, Kanadier, Australier — waren unabhaengig vom Belegenheitsort ihrer spanischen Vermoegen zur Anwendung der nationalen Steuerskala verpflichtet.

Ein Beschluss des Tribunal Economico Administrativo Central (TEAC) vom 24. September 2025 hat dies geaendert. Darin wurde bestaetigt, dass Nichtansaessige aus Drittstaaten nun die Vermoegenssteuerregelung der autonomen Gemeinschaft waehlen koennen, in der der Grossteil ihres spanischen Vermogens liegt. Fuer britische, amerikanische oder australische Kaeufer mit Immobilien auf Mallorca bedeutet das: Sie koennen den balearischen Freibetrag von drei Millionen Euro in Anspruch nehmen — sofern die Wahl im Rahmen der Steuerklaerung ordnungsgemaess ausgeubt wird.

Das ist eine wesentliche Aenderung fuer eine betraechtliche Zahl nichtansaessiger Eigentuemer auf Mallorca, die bis zur Entscheidung von 2025 nicht moeglich war. Wer bisher nach der nationalen Skala als Nicht-EU-Angehoeriger erklaert hat, ohne die balearischen Regeln zu waehlen, sollte steuerrechtlich pruefen lassen, ob eine berichtigte Erklaerung fuer Vorjahre sinnvoll und moeglich ist.

Vermogen Ueber 3 Millionen Euro

Der balearische Freibetrag von drei Millionen Euro bedeutet nicht fuer alle eine Steuerlast von null. Spanien fuehrte 2022 eine parallele staatliche Steuer ein — den Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, der zunaechst als befristet konzipiert, aber 2025 auf unbestimmte Zeit verlaengert wurde. Diese Solidaritaetssteuer gilt fuer spanisches Nettovermogen ueber drei Millionen Euro und wirkt als Aufstockmechanismus: Sie erfasst den Betrag, den der regionale Freibetrag sonst aus der Vermoegenssteuer herausgehalten haette.

In der Praxis eliminiert der regionale Freibetrag die regionale Vermoegenssteuer fuer Vermogen unterhalb von drei Millionen Euro, doch die Solidaritaetssteuer stellt sicher, dass Eigentuemer hochwertiger Vermogen ueber dieser Schwelle weiterhin eine staatliche Steuerpflicht tragen. Die Steuersaetze der Solidaritaetssteuer betragen 1,7% auf Betrage zwischen drei und 5,3 Millionen Euro, 2,1% zwischen 5,3 und 10,7 Millionen Euro sowie 3,5% darueber hinaus — jeweils progressiv auf den Teil des Vermogens angewendet, der drei Millionen Euro uebersteigt.

Erklaerungspflichten

Selbst wenn letztlich keine Steuer zu zahlen ist, kann eine Pflicht zur Abgabe der Vermoegenssteuerklaerung (Modelo 714) bestehen. Die Regel lautet: Eine Erklaerung muss eingereicht werden, wenn der Bruttowert des spanischen Vermogens zwei Millionen Euro uebersteigt — unabhaengig vom Nettowert — oder wenn nach Freibetraegen und Bonifikationen tatsaechlich Steuer anfaellt. Nichtansaessige sind nicht zur Abgabe des Modelo 720 verpflichtet, der Erklaerung ueber Auslandsvermoegen, die von spanischen Steuerressidenten verlangt wird.

Der Erklaerungszeitraum fuer die Vermoegenssteuer erstreckt sich in der Regel von April bis Juni, parallel zur Einkommensteuerkampagne in Spanien. Die konkreten Daten koennen von Jahr zu Jahr leicht variieren und sollten vor Ablauf der Frist mit einem Steuerberater oder der Agencia Tributaria abgeklaert werden.

Was Das in der Praxis fuer Mallorca-Eigentuemer Bedeutet

Fuer einen Nichtansaessigen mit einer einzigen Immobilie auf Mallorca im Nettowert von bis zu drei Millionen Euro, der aktiv die balearischen Regeln in seinem Modelo 714 waehlt, ist die regionale Vermoegenssteuer null. Eine Erklaerungspflicht kann bestehen, wenn der Bruttowert des spanischen Vermogens zwei Millionen Euro uebersteigt, es faellt jedoch kein Steuerbetrag an.

Fuer einen Nichtansaessigen mit spanischem Nettovermogen ueber drei Millionen Euro gilt die Solidaritaetssteuer progressiv auf den Ueberschuss, unabhaengig von den gewahlten regionalen Regeln.

Wer seine Situation nicht kennt — insbesondere wer bisher nicht erklaert hat, wer als Nicht-EU-Angehoeriger nach der nationalen Skala erklaert hat ohne die balearischen Regeln zu waehlen, oder wer sich mit seinen Vermogenswerten in der Naehe relevanter Schwellenwerte bewegt — sollte qualifizierten spanischen Steuerrat einholen. Die Regeln haben sich wesentlich veraendert, der Einsatz ist real, und die Erklaerungspflichten bestehen unabhaengig davon, ob letztlich Steuer zu zahlen ist.

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