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Brauchen Sie eine Bausubstanzprüfung beim Kauf auf Mallorca?
Spanien kennt kein Äquivalent zur britischen Bausubstanzprüfung (Building Survey), kein Standardprodukt, das ein Käufer automatisch vor der Beurkundung in Auftrag gibt, und niemanden, dessen Aufgabe es ist, eine Immobilie im Namen des Käufers auf Probleme zu untersuchen. Das ist kein Versäumnis, sondern schlicht ein anderes System, aufgeteilt auf mehrere separate Bausteine statt in einem Bericht gebündelt, und zu verstehen, wie diese Bausteine zusammenpassen, ist auf Mallorca wichtiger als fast überall sonst, angesichts der vielen älteren Fincas und Charakterimmobilien auf dem Markt.
Was die Due Diligence Ihres Anwalts Nicht Abdeckt
Die Due Diligence Ihres Anwalts, die Prüfung der Nota Simple, des Catastro, die Bestätigung, dass keine offenen Schulden bestehen, ist eine rechtliche und dokumentarische Prüfung, keine physische Besichtigung. Sie sagt Ihnen, wem die Immobilie gehört und ob sie belastet ist, aber nichts darüber, ob das Dach undicht ist, ob aufsteigende Feuchtigkeit vorliegt, oder ob sich eine tragende Wand bewegt. Das sind völlig getrennte Fragen, und im spanischen System prüft sie niemand automatisch.
Thinking about buying or selling in Mallorca?
Warum auch die Bankbewertung Kein Ersatz Ist
Wie die Tasación funktioniert, haben wir in einem eigenen Leitfaden behandelt, und der zentrale Punkt lohnt sich hier zu wiederholen, da er eine derart häufige Quelle von Verwirrung ist: Eine Hypothekenbewertung dient dazu, das Interesse der Bank am Wert der Immobilie zu schützen, nicht den Käufer vor verborgenen Mängeln. Der Gutachter vermisst die Immobilie und prüft, ob sie grob ihrer eingetragenen Beschreibung entspricht, ist aber nicht beauftragt, nach Feuchtigkeit, rissigen Balken oder veralteter Elektrik zu suchen. Wer mit Hypothek finanziert, nimmt leicht an, der Prozess der Bank decke auch den Zustand ab. Das tut er nicht.
Wer den Zustand einer Immobilie Tatsächlich Prüft
Wer eine echte physische Bewertung möchte, beauftragt sie selbst, separat, bei einem Arquitecto Técnico, einem qualifizierten Bausachverständigen, in etwa vergleichbar mit einem britischen Chartered Surveyor, der unabhängig sowohl von Ihrem Anwalt als auch vom Makler des Verkäufers arbeitet. Er prüft Struktur, Dach, Feuchtigkeit, Risse, Installationen und kontrolliert, ob Anbauten oder Umbauten der rechtlichen Eintragung entsprechen, und erstellt einen schriftlichen Bericht mit Fotos sowie, wo relevant, Kostenschätzungen für Reparaturen. Für alles jenseits einer schlichten modernen Wohnung kommt das dem britischen Building Survey in Spanien am nächsten, und es ist vollständig optional, sofern Sie es nicht selbst zur Bedingung Ihres Kaufs machen.
Wann Sich das Geld Wirklich Lohnt
Bei einer Neubauwohnung mit noch laufenden gesetzlichen Garantien ist eine vollständige Bausubstanzprüfung oft unnötig. Bei einer älteren Finca, einer Charakterimmobilie mit sichtbarem Alter, oder irgendetwas mit Rissen, Feuchtigkeitsflecken oder einem original wirkenden Dach sieht die Rechnung ganz anders aus. Auf Mallorca gibt es keinen Mangel an wunderschön umgebauten Landimmobilien, bei denen der Charakter Teil des Reizes ist, und genau bei dieser Art von Immobilie zahlt sich eine unabhängige Prüfung meist um ein Vielfaches aus, sei es, weil sie ein ernstes Problem aufdeckt, bevor Sie sich verpflichten, oder weil sie Ihnen echte Gewissheit gibt, dass keines vorliegt.
Die ITE: Eine Ganz Andere Art der Prüfung
Möglicherweise stoßen Sie auf Hinweise zur ITE, der Inspección Técnica de Edificios, und diese sollte nicht mit einer Vorkaufsprüfung verwechselt werden. Die ITE ist eine periodische Inspektion, die manche Gemeinden für Gebäude ab einem bestimmten Alter vorschreiben, in Auftrag gegeben von der Eigentümergemeinschaft insgesamt und nicht von einem einzelnen Käufer, und sie prüft den allgemeinen Zustand des Gebäudes im Hinblick auf Sicherheit und Bewohnbarkeit, nicht als Due Diligence für einen einzelnen Käufer. Es ist eine nützliche Hintergrundinformation, wenn ein Verkäufer Ihnen eine aktuelle vorlegen kann, ersetzt aber nicht Ihre eigene unabhängige Prüfung.
Wann Sie Sie Tatsächlich Beauftragen Sollten
Der richtige Zeitpunkt für eine unabhängige Prüfung ist vor der Unterzeichnung der Arras, oder mit einer in den Vertrag eingebauten Vorbehaltsklausel, die den Kauf von einem zufriedenstellenden Ergebnis abhängig macht. Wird sie erst nach der Unterzeichnung beauftragt, stehen Sie bei der Neuverhandlung oder einem Ausstieg deutlich schlechter da, falls etwas Ernstes auftaucht, da Sie zu diesem Zeitpunkt bereits an die Standard-Strafregelung der Arras gebunden sind, die wir an anderer Stelle in diesem Blog behandelt haben.
Das Praktische Fazit
In der spanischen Standardkette eines Immobilienkaufs wird niemand dafür bezahlt, in Ihrem Namen Probleme zu finden. Ihr Anwalt prüft die Unterlagen, der Gutachter der Bank prüft den Wert, und sofern Sie nicht gezielt einen Arquitecto Técnico beauftragen, prüft niemand den physischen Zustand. Bei allem, was über eine neu gebaute Wohnung hinausgeht, ist das eine Lücke, die sich lohnt, selbst zu schließen, bevor Sie Ihre Anzahlung binden.
