Immobilie auf Mallorca als Nichtansaessiger Verkaufen: Steuern, Prozess und Was die Meisten Falsch Machen

Der Verkauf einer Immobilie auf Mallorca als Nichtansaessiger ist ein geradlinigerer Prozess als die meisten Eigentuemer erwarten — enthaelt aber eine Handvoll spezifischer Anforderungen und steuerlicher Mechanismen, die sich genug vom Prozess in Deutschland, dem Vereinigten Koenigreich, Skandinavien und anderen gaengigen Heimatlaendern der Verkaeufer unterscheiden, um Menschen zu ueberraschen. Die haeufigsten Fehler sind keine dramatischen. Es sind Dinge wie das Nichtaktualisieren der IRNR-Erklaerungen vor dem Verkaufsversuch, das Missverstaendnis der 3-Prozent-Einbehaltung, die Verwechslung der Plusvalia Municipal mit der Kapitalgewinnsteuer und das Nichtwissen, dass der Energieausweis heute eine gesetzliche Voraussetzung vor der Vermarktung ist. Dieser Leitfaden deckt das vollstaendige Bild ab: Steuern, Prozess, Kosten, Zeitplan und spezifische Regeln fuer nichtansaessige Verkaeufer auf Mallorca in 2026.

Die 3-Prozent-Einbehaltung — Was Sie Ist und Warum Sie Existiert

Das markanteste Merkmal beim Verkauf einer spanischen Immobilie als Nichtansaessiger ist die 3-Prozent-Einbehaltung. Wenn ein Nichtansaessiger eine Immobilie in Spanien verkauft, ist der Kaeufer gesetzlich verpflichtet, 3 Prozent des vereinbarten Kaufpreises einzubehalten und ihn direkt innerhalb eines Monats nach Abschluss an die spanische Steuerbehorde (AEAT) abzufuehren. Dies ist keine Steuer an sich — es ist eine Vorauszahlung auf die moegliche Kapitalgewinnsteuerschuld des Verkaeufers. Bei einem Verkauf fuer 1 Million Euro behaelt der Kaeufer 30.000 Euro ein und der Verkaeufer erhaelt 970.000 Euro beim Notar. Wenn die tatsaechliche Kapitalgewinnsteuerschuld des Verkaeufers geringer ist als die einbehaltenen 30.000 Euro, kann der Verkaeufer einen Erstattungsantrag via Modelo 210 innerhalb von drei Monaten nach dem Verkauf stellen. Die AEAT benoetigt typischerweise 6 bis 18 Monate fuer die Erstattungsbearbeitung.

Kapitalgewinnsteuer — Die Saetze und die Berechnung des Gewinns

Nichtansaessige Verkaeufer zahlen in Spanien Kapitalgewinnsteuer unter dem IRNR zu einem Pauschalsatz von 19 Prozent auf den Nettokapitalgewinn. Dieser Satz von 19 Prozent gilt einheitlich fuer EU-, EWR- und Nicht-EU-Verkaeufer einschliesslich britischer Staatsangehoeriger nach dem Brexit — die frueheren hoeheren Saetze fuer Nicht-EU-Verkaeufer wurden in der Reform 2015 angeglichen. Der Gewinn wird als Differenz zwischen dem Nettoverkaufspreis (nach abzugsfahigen Kosten: Maklerprovision, Notargebuehren, Anwaltsgebuehren und Plusvalia) und den Nettoerwerbskosten (urspruenglicher Kaufpreis plus Kaufkosten plus dokumentierte Kapitalverbesserungen waehrend der Eigentuemschaft) berechnet.

Britische Verkaeufer Nach Dem Brexit und das Doppelbesteuerungsabkommen

Britische Staatsangehoerige, die 2026 eine Mallorca-Immobilie verkaufen, zahlen denselben Kapitalgewinnsteuersatz von 19 Prozent wie jeder andere Nicht-EU-Verkaeufer. Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Spanien und dem Vereinigten Koenigreich, das nach dem Brexit vollstaendig in Kraft bleibt, gibt Spanien primaere Besteuerungsrechte ueber Gewinne aus der Veraeusserung spanischer Immobilien. Das DBA sieht einen Anrechnungsmechanismus vor, der eine Doppelbesteuerung verhindert.

Plusvalia Municipal — Die Steuer die Ueberrascht

Die Plusvalia Municipal ist eine kommunale Steuer auf den Anstieg des Katasterwerts des staedtischen Grundstuecksanteils einer Immobilie waehrend der Eigentuemsdauer. Sie wird an die zustaendige Gemeinde (Ajuntament de Calvia fuer die meisten Suedwest-Mallorca-Immobilien) innerhalb von 30 Tagen nach Abschluss gezahlt. Sie ist getrennt von der Kapitalgewinnsteuer. Bei einer Suedwest-Mallorca-Immobilie, die zehn Jahre gehalten wurde, betraegt die Plusvalia-Rechnung typischerweise zwischen 3.000 und 15.000 Euro. Verkaeufer koennen zwischen der objektiven Methode oder der Regewinnmethode waehlen und sollten diejenige waehlen, die eine niedrigere Steuerrechnung ergibt.

IRNR-Erklaerungen Aktuell Halten Vor Dem Verkauf

Nichtansaessige Immobilieneigentuemer auf Mallorca sind verpflichtet, eine jaehrliche IRNR-Erklaerung (via Modelo 210) ueber das fiktive Einkommen aus ihrer spanischen Immobilie einzureichen. Viele nichtansaessige Eigentuemer sind sich dieser Verpflichtung nicht bewusst. Bevor ein Verkauf reibungslos abgewickelt werden kann, wird der Anwalt des Kaeufers typischerweise die Bestaetigung anfordern, dass die spanischen Steuerverpflichtungen des Verkaeufers aktuell sind. Ausstehende IRNR-Erklaerungen sollten vor der Vermarktung der Immobilie reguliert werden.

Die Gesamten Verkaufskosten

Nichtansaessige Verkaeufer auf Mallorca sollten folgende Kosten einplanen: Maklerprovision (typischerweise 5 bis 6 Prozent des Verkaufspreises); Kapitalgewinnsteuer von 19 Prozent auf den Nettogewinn; Plusvalia Municipal (typischerweise 3.000 bis 15.000 Euro fuer Suedwest-Mallorca-Immobilien); Notar- und Rechtsgebuehren (typischerweise 1.500 bis 3.600 Euro fuer den Verkaeufer); und Energieausweis (150 bis 400 Euro), der eine gesetzliche Voraussetzung vor der Listung ist. Gesamte Verkaufskosten ohne CGT betragen typischerweise 6 bis 8 Prozent des Bruttoverkaufspreises. Einschliesslich CGT bei einer Immobilie mit erheblichem Gewinn koennen die Gesamtabzuege 15 bis 20 Prozent des Verkaufspreises erreichen.

Wenn Sie den Verkauf Ihrer Mallorca-Immobilie erwaegen und den Prozess besprechen oder eine Bewertung erhalten moechten, hilft unser Team gerne weiter.

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