Cómo Tributa el Alquiler de tu Propiedad en Mallorca

Tanto si alquilas tu propiedad en Mallorca a largo plazo como si lo haces de forma ocasional mediante una licencia turística, el tratamiento fiscal depende sobre todo de una cosa: si eres residente fiscal en España o no. Equivocarse en esto puede suponer desde una factura fiscal inflada hasta sanciones reales por declaraciones no presentadas.

La División Básica: IRPF e IRNR

Los residentes fiscales españoles declaran el alquiler a través del IRPF, el impuesto sobre la renta estándar, como parte de su declaración anual. Los no residentes utilizan un régimen completamente distinto, el IRNR, mediante un formulario específico llamado Modelo 210. Ambos sistemas gravan el mismo tipo de renta de forma muy diferente, y confundirlos es uno de los errores más habituales que vemos cometer a propietarios extranjeros.

Cuánto Pagan Realmente los No Residentes

Bajo el IRNR, el tipo depende de dónde seas residente fiscal. Los residentes en la UE, Islandia, Noruega y Suiza pagan el 19% sobre el rendimiento neto del alquiler, lo que significa que pueden deducir gastos necesarios, como cuotas de comunidad, IBI, intereses de hipoteca, seguros y reparaciones, antes de calcular el impuesto. Los residentes de cualquier otro país pagan el 24%, y de forma crucial, sobre el ingreso bruto, sin ninguna deducción permitida. Esta diferencia por sí sola puede suponer que un propietario no comunitario pague una factura fiscal efectiva notablemente mayor que un propietario comunitario con el mismo alquiler.

El Impuesto que Debes Aunque la Propiedad Esté Vacía

Esta es la parte que más sorprende a los propietarios. Si tu propiedad no está alquilada en absoluto, siendo simplemente una vivienda vacacional para tu propio uso, España la trata igualmente como generadora de una renta ficticia a efectos fiscales. Esta renta imputada se calcula como el 2% del valor catastral de la propiedad, o el 1,1% si ese valor catastral se ha revisado en los últimos diez años, y tributa al mismo 19% o 24% según tu residencia. Se aplica tanto si la propiedad está vacía, en obras, o simplemente en el mercado para su venta, y se declara anualmente mediante el Modelo 210 en lugar de trimestralmente.

Cómo y Cuándo se Presenta Realmente

Para los no residentes con ingresos reales por alquiler, el Modelo 210 se presenta generalmente por cada periodo de alquiler, históricamente de forma trimestral, aunque cambios recientes permiten a algunos propietarios agrupar las declaraciones de forma anual si cumplen ciertos requisitos. La renta imputada de los periodos sin alquilar se declara por separado como una declaración anual referida al año anterior, con un plazo que se extiende a lo largo del año siguiente. Conviene mantener claramente diferenciadas estas dos obligaciones, ya que los propietarios suelen presentar una y olvidar por completo la otra, en particular la declaración de renta imputada de los meses en que la propiedad estuvo vacía.

Por Qué los Propietarios Residentes Reciben un Trato Más Favorable

Si eres residente fiscal español y alquilas una propiedad a largo plazo como vivienda habitual del inquilino, el IRPF permite una reducción significativa sobre el rendimiento neto del alquiler antes de tributar, históricamente de hasta el 50 al 90% según las condiciones del arrendamiento y, en algunos casos, si la propiedad se encuentra en una zona declarada de mercado residencial tensionado. Estas reducciones existen específicamente para fomentar el alquiler residencial a largo plazo y no se extienden a los no residentes bajo el IRNR, por muy similar que parezca el alquiler sobre el papel. Es una de las ventajas fiscales más claras de la residencia española para quien tenga un flujo de alquiler significativo.

Dónde se Equivocan Más los Propietarios

Los errores que vemos repetirse con más frecuencia son aplicar deducciones o reducciones propias de residentes a una declaración de no residente donde simplemente no aplican, olvidar declarar la renta imputada de los meses vacíos, y no aportar un certificado de residencia fiscal válido, lo que puede hacer que Hacienda aplique por defecto el tipo superior del 24% a un propietario comunitario. La cotitularidad añade otra capa, ya que cada propietario debe declarar individualmente según su porcentaje de titularidad en lugar de que uno solo declare el importe total.

Acertar con la Declaración desde el Principio

Ya alquiles tu propiedad de forma ocasional, a largo plazo, o simplemente la mantengas para uso propio, existe una obligación fiscal asociada a ella como propietario no residente, y su forma varía según dónde seas residente y cómo se use realmente la propiedad a lo largo del año. Dado cómo interactúan los beneficios de los convenios de la UE, los gastos deducibles y la periodicidad de presentación, conviene que un asesor familiarizado con el IRNR se encargue de esto, en lugar de dar por hecho que las normas funcionan igual que en tu país de origen.