Licencias de Alquiler Turístico en Mallorca: Qué Cambió, Quién Puede Obtenerlas y Todo lo que los Compradores Deben Saber

Una de las decisiones más trascendentes del Govern de les Illes Balears en la última década es la moratoria sobre la concesión de nuevas licencias de alquiler turístico —conocidas en Mallorca como licencias ETV (Estança Turística en Vivenda)— en amplias zonas de la isla, incluido prácticamente todo Calvià. Esta decisión afecta a la economía de la propiedad en el suroeste de una forma genuinamente significativa, y es uno de los temas más buscados y peor explicados por los compradores internacionales de la zona.

Esta guía cubre qué es una licencia ETV, cuáles son las normas vigentes, dónde se aplica la moratoria, qué valor tienen las propiedades con licencias existentes y qué deben verificar los compradores antes de hacer ninguna suposición sobre ingresos por alquiler en el suroeste.

¿Qué Es una Licencia ETV?

Una licencia ETV (Estança Turística en Vivenda — Estancia Turística en Vivienda) es la autorización oficial emitida por la autoridad turística del Govern Balear (ATIB — Agència Tributària de les Illes Balears) que permite arrendar una vivienda residencial a turistas en régimen de corta estancia — habitualmente períodos inferiores a un mes. Sin una licencia ETV válida, anunciar una propiedad en plataformas de alquiler vacacional de corta duración como Airbnb o Booking.com es ilegal en las Islas Baleares, y la inspección es activa.

El régimen ETV se introdujo en 2012 y ha sido modificado en varias ocasiones, de manera más significativa en 2017 con la Llei 6/2017 de modificació de la Llei 8/2012 del Turisme de les Illes Balears. Las últimas modificaciones han restringido progresivamente la disponibilidad de nuevas licencias, han introducido restricciones por zonas y han creado diferencias significativas entre lo que es legalmente posible en distintas partes de la isla y para distintos tipos de propiedad.

La Moratoria: Qué Significa en la Práctica

El Govern Balear suspendió la concesión de nuevas licencias ETV para apartamentos en las zonas más saturadas turísticamente de la isla. En Calvià — el municipio que incluye Santa Ponsa, Nova Santa Ponsa, Peguera, Portals Nous, El Toro y el suroeste en general — los apartamentos (pisos) están sujetos a esta moratoria y las nuevas licencias para apartamentos en estas zonas no están disponibles desde hace varios años.

Esto no es una prohibición absoluta de todo alquiler turístico. Las distinciones clave son:

Apartamentos (pisos) en Calvià: Las nuevas licencias ETV para apartamentos están suspendidas. Las licencias existentes vinculadas a una propiedad pueden transmitirse con la propiedad en la compraventa, pero no pueden obtenerse nuevas. Un apartamento en Santa Ponsa sin una licencia ETV preexistente no puede legalmente arrendarse a turistas en régimen de corta estancia con la normativa vigente.

Villas y viviendas unifamiliares aisladas: Las normas son diferentes. Las viviendas unifamiliares aisladas pueden solicitar licencias ETV bajo condiciones fijadas por el municipio, incluyendo superficies mínimas de parcela y requisitos de infraestructura. No obstante, Calvià impone requisitos adicionales propios que deben verificarse para cada propiedad concreta.

Propiedades en zonas no saturadas: Algunas zonas interiores y rurales de Mallorca fuera de las zonas de saturación turística operan bajo normativa diferente. Para compradores específicamente interesados en ingresos por alquiler, las propiedades en estas zonas pueden tener disponibilidad de licencias diferente — aunque Calvià está casi íntegramente dentro de una designación de zona saturada.

Licencias ETV Existentes: Cuánto Valen

Una propiedad residencial en Calvià o Santa Ponsa que cuente con una licencia ETV válida y existente es un activo materialmente diferente de una que no la tiene. La licencia permite a la propiedad generar ingresos de alquiler turístico de corta estancia de forma legal. Dado que no se están concediendo nuevas licencias para apartamentos en estas zonas, las licencias existentes representan un inventario finito — y tienen una prima de mercado clara.

Los compradores interesados en ingresos de alquiler turístico deben preguntar explícitamente, desde el primer momento de cualquier consulta, si un apartamento incluye una licencia ETV transmitida. La licencia debe constar en el registro oficial de turismo y puede verificarse a través de ATIB. Una afirmación del vendedor o agente de que una propiedad puede arrendarse legalmente a corto plazo debe estar respaldada por un número de licencia verificado y vigente — no por una suposición o acuerdo informal.

El Alquiler a Largo Plazo: La Alternativa

La moratoria sobre licencias de alquiler turístico de corta estancia ha tenido un efecto secundario claro: ha sostenido la demanda de alquiler residencial a largo plazo (alquiler de larga duración) en el suroeste. Los propietarios que no pueden utilizar legalmente su propiedad para alquiler turístico pueden seguir arrendándola como arrendamiento residencial de larga duración — habitualmente contratos de un año o más — bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos estándar.

El alquiler a largo plazo en el suroeste registra rentas sólidas, impulsadas por la demanda constante de residentes que están en la zona por motivos laborales, familiares o de estilo de vida y que no están en posición de comprar. Las rentabilidades del alquiler residencial a largo plazo en Calvià son competitivas con otros mercados costeros españoles.

Qué Deben Comprobar los Compradores

Antes de hacer ninguna oferta por una propiedad en el suroeste con la intención de generar ingresos por alquiler, son esenciales las siguientes comprobaciones.

Primero, confirmar el tipo de propiedad: ¿es un apartamento (piso), una vivienda adosada, una villa (xalet/villa) o una planta baja con jardín privado? El tipo de propiedad determina qué régimen se aplica.

Segundo, si el vendedor afirma que la propiedad tiene una licencia ETV existente, solicitar el número de licencia y verificarlo directamente con ATIB en atib.es. Confirmar que la licencia está en vigor y correctamente asociada a la referencia catastral de la propiedad.

Tercero, confirmar la zona con el Ajuntament de Calvià.

Cuarto, obtener asesoramiento legal de un abogado especializado en derecho turístico balear antes de basarse en proyecciones de ingresos por alquiler en la decisión de compra. Las sanciones por arrendar sin licencia ETV válida pueden alcanzar los 400.000 euros.

El Panorama General

La moratoria ETV forma parte de una política más amplia del Govern Balear destinada a gestionar la crisis de suministro de vivienda derivada del turismo masivo y la conversión de stock residencial a uso turístico. La dirección política — respaldada por las protestas antiturismo anunciadas para el 26 de julio de 2026 — no parece que vaya a revertirse. Si acaso, la tendencia apunta a un mayor endurecimiento antes que a una liberalización.

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