Die Plusvalía-Steuer: Die Verkaufskosten in Spanien die die Meisten Eigentuemer Ueberrascht

Die meisten Immobilieneigentümer auf Mallorca kennen die Steuern, die sie beim Kauf gezahlt haben — ITP, Notargebühren, Grundbuchgebühren, Anwaltskosten. Wenigere sind vollständig auf das vorbereitet, was beim Verkauf auf sie zukommt. Unter den Kosten, die Verkäufer überraschen, steht die plusvalía municipal konsistent ganz oben auf der Liste.

Es ist keine große Steuer im Kontext einer typischen Transaktion. Aber sie trifft den Verkäufer, nicht den Käufer, und wird nicht auf den Gewinn aus dem Verkauf erhoben, sondern auf den theoretischen Anstieg des Katasterwerts des Grundstücks während der Besitzzeit. Zu verstehen, wie sie funktioniert, wie sie berechnet wird und wann sie gilt, ist für jeden unerlässlich, der plant, eine Immobilie auf Mallorca zu verkaufen.

Was Ist die Plusvalía-Steuer?

Die plusvalía municipal — formal der Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) — ist eine Gemeindesteuer, die von Rathäusern in ganz Spanien auf die Übertragung von städtischem Boden erhoben wird. Sie gilt bei Verkauf, Schenkung oder Erbschaft einer Immobilie und wird auf den Anstieg des Katastralbodenwerts über die Besitzzeit berechnet — nicht auf den Gesamtverkaufspreis.

Das Schlüsselwort ist Boden. Die Steuer wird auf den Grundstückswert berechnet, der im Kataster — dem offiziellen Immobilienregister — verzeichnet ist, nicht auf den Gesamttransaktionspreis. In der Praxis bedeutet dies, dass die Steuer oft deutlich niedriger ist als ein Prozentsatz des Verkaufspreises vermuten ließe, aber sie ist real und muss bezahlt werden.

Es ist eine Lokalsteuer, die vom Ajuntament (Rathaus) der Gemeinde verwaltet wird, in der die Immobilie liegt. In Santa Ponsa, Portals Nous, Peguera und dem restlichen Südwesten ist das der Ajuntament de Calvià.

Wie Sie Berechnet Wird

Bis 2021 wurde die plusvalía nach einer festen Formel berechnet, die auf dem Katastralgrundstückswert multipliziert mit offiziellen Regierungskoeffizienten basierte, die mit den Besitzjahren zunahmen. Dies erzeugte eine Steuerpflicht unabhängig davon, ob der Verkäufer tatsächlich einen Gewinn erzielt hatte — was zu rechtlichen Anfechtungen führte, als Immobilienwerte während der Finanzkrise fielen.

Im Oktober 2021 erklärte Spaniens Verfassungsgericht die Festformel-Methode in Fällen, in denen der Verkäufer keinen echten Gewinn erzielt oder einen Verlust gemacht hatte, für verfassungswidrig. Die spanische Regierung reagierte im November 2021 mit einem reformierten Gesetz, das zwei alternative Berechnungsmethoden einführte und Verkäufern das Recht gab, jene mit der geringeren Steuerlast zu wählen.

Methode 1 — Objektive Methode: Der Katastralgrundstückswert wird mit einem regierungsfestzgesetzten Koeffizienten entsprechend der Besitzjahre multipliziert, dann mit dem Gemeindessteuersatz — in Calvià vom Ajuntament festgelegt, maximal 30%.

Methode 2 — Realgewinn-Methode: Wenn der Verkäufer nachweisen kann, dass der tatsächliche Anstieg des Grundstückswerts niedriger ist als das Ergebnis nach Methode 1, kann die Realgewinnzahl stattdessen verwendet werden. Diese Methode begünstigt Verkäufer, deren Immobilienwert nur moderat gestiegen ist.

Wann Gilt Sie?

Die plusvalía gilt für alle Übertragungen städtischer Immobilien — Verkäufe, Schenkungen und Erbschaften. Sie gilt nicht für rústico-Land. Sie gilt sowohl für Gebietsansässige als auch für Nichtansässige, die Immobilien in Spanien verkaufen.

Seit der Reform 2021 sind Verkäufer, die nachweisen können, dass sie beim Verkauf keinen Gewinn erzielt haben — wo der Verkaufspreis gleich oder niedriger als der Kaufpreis ist — von der Steuer befreit. Dies erfordert, dem Rathaus Unterlagen vorzulegen, die den ursprünglichen Kaufpreis und den aktuellen Verkaufspreis belegen.

Wer Zahlt und Wann

Bei einem Standardverkauf zahlt der Verkäufer die plusvalía. Die Steuer muss innerhalb von 30 Tagen nach Abschluss des Verkaufs (Unterzeichnung der Escritura beim Notar) an das zuständige Rathaus gezahlt werden. Im Südwesten Mallorcas ist das der Ajuntament de Calvià. Nichtzahlung innerhalb dieses Zeitfensters zieht Strafen und Zinsen nach sich.

Wie Viel Ist zu Erwarten?

Ohne Kenntnis des spezifischen Katastralgrundstückswerts, der Besitzjahre und des anwendbaren Kommunalsteuersatzes ist keine genaue Zahl möglich. Als grobe Orientierung: Für eine typische Wohnung in Santa Ponsa, die zehn Jahre gehalten wurde, dürfte die plusvalía-Schuld im Bereich einiger Hundert bis einiger Tausend Euro liegen — erheblich, aber nicht prohibitiv bezogen auf den Transaktionswert. Ein Immobilienanwalt oder Steuerberater auf Mallorca kann die wahrscheinliche Schuld vor der Kaufpreisfestlegung berechnen.

Praktischer Rat für Verkäufer

Bewahren Sie Ihre ursprüngliche Escritura de Compraventa auf. Der darin verzeichnete Kaufpreis und das Datum sind der Ausgangspunkt für jede plusvalía-Berechnung. Planen Sie die plusvalía als Teil Ihrer Verkaufskosten neben Maklergebühren, Notargebühren und etwaigen Kapitalertragsteuerpflichten ein.

Imperial Properties verkauft seit 1985 Immobilien im Südwesten Mallorcas. Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken und Orientierung zur vollständigen Kostenstruktur eines Verkaufs wünschen, steht das Team gerne zur Verfügung. Kontakt unter +34 971 692 434, per WhatsApp unter wa.me/34971692434 oder per E-Mail unter help@imperial-properties.com.