Comprar Propiedad Conjuntamente en Mallorca: Cómo Funcionan Realmente las Cuotas de Propiedad

Más parejas, amigos y familiares compran juntos en Mallorca de lo que sugieren las estadísticas habituales del sector, y la ley española trata la compra conjunta de forma bastante distinta a lo que muchos compradores internacionales dan por hecho, especialmente quienes están acostumbrados a cómo funciona la copropiedad en el Reino Unido. Entender las reglas por defecto antes de firmar la escritura, y no después, es lo que protege a todos los implicados si las circunstancias cambian más adelante.

Ya explicamos la sociedad de gananciales, el régimen matrimonial que aplica a muchas parejas casadas, en otra entrada. Esta se centra en el panorama más general, ya que aplica igualmente a parejas de hecho, amigos y familiares que compran juntos.

El Régimen por Defecto: la Propiedad Pro Indiviso

Cuando dos o más personas compran una propiedad juntas en España, la estructura habitual es el pro indiviso, equivalente en líneas generales al tenancy in common del derecho inglés. Cada propietario posee una cuota porcentual definida sobre el conjunto de la propiedad, y no una parte física concreta de ella, y no existe obligación de que las cuotas sean iguales. Un reparto al 50/50 es habitual, pero un 60/40, 70/30 o cualquier otra división es igualmente válido, y los porcentajes se indican explícitamente en la Escritura Pública.

Por Qué tu Cuota de Propiedad Debería Coincidir con lo que Realmente Pagaste

Los porcentajes que figuran en la escritura deben reflejar genuinamente la aportación económica de cada comprador a la compra. Si un comprador paga el 70 por ciento del precio pero la escritura recoge un reparto al 50/50, Hacienda puede considerar la diferencia como una donación de un comprador a otro, con la posible aplicación del impuesto de donaciones. Este es uno de los descuidos más habituales entre compradores internacionales que optan por un reparto igualitario simplemente porque parece justo, sin darse cuenta de que puede generar una exposición fiscal no deseada.

Por Qué No Existe Derecho de Supervivencia Automático

Esta es la mayor diferencia con la copropiedad británica que suele coger por sorpresa a los compradores. España no reconoce la joint tenancy con derecho de supervivencia automático. Bajo el régimen de pro indiviso, si un copropietario fallece, su cuota no pasa automáticamente al otro propietario. Forma parte de su herencia y se transmite según su testamento o, si no hay testamento, según las normas de sucesión intestada españolas o de su país de origen, según su situación. Para las parejas de hecho en particular, esto significa que podrías acabar siendo copropietario de tu vivienda junto con los hijos, padres o hermanos de tu pareja fallecida, en lugar de heredar íntegramente su cuota. Un testamento español que aborde esto directamente, otorgando potencialmente a la pareja superviviente un usufructo, el derecho a vivir y usar la propiedad de por vida, merece la pena consultarlo con un abogado antes de comprar, no después de que ocurra algo.

Qué Pasa Si un Propietario Quiere Salir

Cualquier copropietario en un régimen de pro indiviso puede, en cualquier momento, ejercer lo que se conoce como acción de división, una acción legal que pide a los tribunales dividir la propiedad en copropiedad. Para un bien indivisible como una casa o un piso, esto suele derivar en una venta ordenada judicialmente, a menudo en subasta, repartiendo lo obtenido según el porcentaje registrado de cada propietario. Esta vía es lenta, costosa y rara vez da a nadie el resultado que preferiría, precisamente por lo que merece la pena contar desde el principio con un buen acuerdo privado de copropiedad entre los compradores, junto a la propia escritura, que establezca cómo se gestionaría en la práctica una futura venta, una compra de la cuota del otro o un desacuerdo sobre el uso de la propiedad.

Disolver la Copropiedad Más Adelante

Si los copropietarios quieren más adelante separar formalmente sus intereses, ya sea tras la ruptura de una relación o simplemente por un cambio de planes, la ley española prevé un mecanismo específico llamado extinción de condominio, mediante el cual un propietario compra la parte de los demás y se queda como único titular. Gestionada así, la operación tributa a un tipo considerablemente más bajo que una transmisión de propiedad ordinaria, ya que se trata como una disolución de la copropiedad y no como una venta nueva. Esto la convierte en una vía mucho más eficiente fiscalmente que si el propietario saliente vendiera formalmente su cuota al otro mediante una compraventa convencional.

Acertar con la Estructura desde el Primer Día

Una compra conjunta en Mallorca funciona bien para muchísimos compradores, pero funciona mejor cuando las cuotas de propiedad reflejan las aportaciones reales, cuando todos entienden que no existe un derecho de herencia automático entre copropietarios, y cuando un acuerdo privado acompaña a la escritura para cubrir qué pasa si las circunstancias cambian. Nada de esto es complicado de organizar antes de firmar, y todo ello es considerablemente más difícil de resolver después.