¿Cuánto se Tarda en Vender una Propiedad en Mallorca? Un Calendario Realista

España no tiene un calendario legal fijo para vender una propiedad, y precisamente por eso tantos propietarios nos hacen esta pregunta con cara de preocupación. La respuesta honesta es que una propiedad bien preparada y con un precio realista en Mallorca suele pasar de la publicación al cierre de la venta en un plazo de dos a seis meses, aunque las dos mitades de ese proceso, encontrar comprador y luego completar la transacción legal, se comportan de forma muy distinta y merece la pena entenderlas por separado.

Saber qué ocurre en cada fase, y aproximadamente cuánto dura, hace que todo el proceso resulte mucho menos estresante.

Antes de Publicar: Tener la Documentación en Orden

La fase que más subestiman los vendedores es la preparación. Antes de empezar siquiera a comercializar la propiedad, necesitarás una Nota Simple actualizada del Registro de la Propiedad, un Certificado de Eficiencia Energética vigente, justificantes de que el IBI y las cuotas de comunidad están al día, y la confirmación de que la propiedad coincide con su descripción registral, sin ampliaciones no declaradas. Reunir todo esto suele llevar de una a dos semanas si todo está en orden, más si hay que resolver alguna discrepancia o renovar algún certificado. Conviene hacerlo antes de publicar el anuncio y no después de recibir una oferta, ya que los retrasos en esta fase son una de las causas más habituales de que una venta se rompa más adelante.

Encontrar Comprador

Esta es la fase con el rango más amplio, y sobre la que más control tienes. Una propiedad con el precio correcto y bien presentada en una zona demandada del suroeste puede atraer una oferta seria en cuestión de semanas. Una propiedad con precio excesivo, o en una ubicación menos buscada, puede permanecer meses en el mercado por muy bien que se comercialice. La presentación importa más de lo que muchos vendedores esperan: unas fotografías claras y bien iluminadas, una descripción precisa y un precio basado en una valoración adecuada, y no en un deseo, acortan considerablemente esta fase. Ya explicamos cómo funciona realmente la valoración profesional en otra guía, porque acertar con el precio de salida desde el primer día evita las rebajas de precio lentas y visibles que hacen desconfiar a los compradores.

Aceptar una Oferta y Firmar las Arras

Una vez aceptada una oferta, el contrato privado de depósito, el contrato de arras, suele firmarse en cuestión de días a un par de semanas. En este momento el comprador entrega una señal, normalmente el 10 por ciento del precio, y ambas partes se comprometen a la venta en los términos acordados. A partir de aquí empieza a correr realmente el reloj de la parte legal de la operación.

Entre las Arras y la Escritura

El periodo entre la firma de las arras y el otorgamiento de la escritura ante notario es donde se concentra la mayor parte del tiempo restante, y suele durar de cuatro a ocho semanas. Durante esta ventana, el abogado del comprador realiza la due diligence, se organiza la financiación si hay hipoteca de por medio, y se fija la cita con el notario. Si el comprador necesita hipoteca, esta fase puede alargarse hasta diez o doce semanas, ya que el banco debe completar su propia tasación y aprobación formal antes de liberar los fondos. Esta es una de las razones principales por las que los compradores que pagan al contado suelen completar notablemente más rápido que los que dependen de financiación.

El Día de la Firma y Después

La firma en sí, el otorgamiento de la Escritura Pública ante notario, es una única cita, pero el papeleo alrededor de ella continúa durante semanas. Si eres un vendedor no residente, el comprador está legalmente obligado a retener el 3 por ciento del precio de venta y a ingresarlo a la Agencia Tributaria en tu nombre, como pago a cuenta del impuesto sobre las plusvalías que puedas deber. Ya hemos explicado ese proceso, junto con el panorama fiscal más amplio para vendedores no residentes, con más detalle en otra entrada de este blog.

Qué Retrasa Realmente la Venta

Por nuestra experiencia, las operaciones que se alargan casi nunca se retrasan por culpa del notario ni del Registro. Se retrasan por documentación incompleta que se descubre tarde, por un comprador y un vendedor que residen ambos en el extranjero y les cuesta coordinar la firma, o por una propiedad con una ampliación no declarada o una irregularidad urbanística que aparece durante la due diligence. El poder notarial resuelve el problema de coordinación para compradores o vendedores ausentes, y tener bien preparada la documentación antes de publicar resuelve la mayor parte del resto.

El Plazo Realista

En conjunto, una propiedad bien preparada con un comprador al contado puede completarse en tan solo seis a ocho semanas desde la oferta aceptada hasta la entrega de llaves. Con un comprador que necesita hipoteca, lo más realista son diez a doce semanas desde la oferta hasta la escritura. Si se suma el tiempo que se tarda en encontrar a ese comprador, un proceso total de dos a seis meses, desde la publicación hasta la venta completada, es una expectativa razonable para la mayoría de propiedades en Mallorca correctamente valoradas desde el principio.