Kurzzeit-Ferienvermietungslizenzen auf Mallorca: Was Sich Geaendert Hat, Wer Sich Qualifiziert und Was Kaeufer Wissen Muessen

Eine der folgenreichsten Entscheidungen der Balearischen Regierung im letzten Jahrzehnt ist das Moratorium für die Vergabe neuer Kurzzeit-Touristenvermietungslizenzen — auf Mallorca als ETV-Lizenzen bekannt (Estança Turística en Vivenda) — in weiten Teilen der Insel, einschließlich fast ganz Calvià. Diese Entscheidung betrifft die Wirtschaftlichkeit des Immobilienbesitzes im Südwesten auf eine wirklich bedeutsame Weise und ist eines der meistgesuchten und am wenigsten klar erklärten Themen für internationale Käufer in der Region.

Dieser Leitfaden erläutert, was eine ETV-Lizenz ist, was die aktuellen Regeln sind, wo das Moratorium gilt, was Immobilien mit bestehenden Lizenzen wert sind und was Käufer überprüfen müssen, bevor sie Annahmen über Mieteinnahmen aus einem Immobilienkauf im Südwesten machen.

Was Ist eine ETV-Lizenz?

Eine ETV-Lizenz (Estança Turística en Vivenda — Touristische Unterkunft in einer Wohnung) ist die offizielle Genehmigung der Balearischen Tourismushörde (ATIB), die es erlaubt, eine Wohnimmobilie kurzfristig an Touristen zu vermieten — typischerweise Zeiträume unter einem Monat. Ohne gültige ETV-Lizenz ist die Bewerbung einer Immobilie auf Kurzzeit-Ferienvermietungsplattformen wie Airbnb oder Booking.com auf den Balearischen Inseln illegal, und die Durchsetzung ist aktiv.

Das ETV-System wurde 2012 eingeführt und seitdem mehrfach geändert, am bedeutendsten 2017 unter dem Tourismusgesetz der Balearischen Inseln. Die jüngsten Änderungen haben die Verfügbarkeit neuer Lizenzen schrittweise eingeschränkt, Zonierungsbeschränkungen eingeführt und erhebliche Unterschiede zwischen dem geschaffen, was in verschiedenen Teilen der Insel und bei verschiedenen Immobilientypen rechtlich möglich ist.

Das Moratorium: Was Es in der Praxis Bedeutet

Die Balearische Regierung hat die Vergabe neuer ETV-Lizenzen für Wohnungen in den touristisch gesättigsten Zonen der Insel ausgesetzt. In Calvià — der Gemeinde, die Santa Ponsa, Nova Santa Ponsa, Peguera, Portals Nous, El Toro und den weiteren Südwesten umfasst — unterliegen Wohnungen (pisos) diesem Moratorium und neue Lizenzen für Wohnungen in diesen Zonen werden seit mehreren Jahren nicht mehr vergeben.

Dies ist kein pauschales Verbot aller Touristenvermietungen. Die wesentlichen Unterschiede sind:

Wohnungen (pisos) in Calvià: Neue ETV-Lizenzen für Wohnungen sind ausgesetzt. Bestehende Lizenzen, die an eine Immobilie gebunden sind, können beim Verkauf übertragen werden, aber sie können nicht neu erstellt werden. Eine Wohnung in Santa Ponsa ohne bestehende ETV-Lizenz kann nach den aktuellen Vorschriften nicht legal an Touristen kurzfristig vermietet werden.

Villen und freistehende Einfamilienhäuser: Die Regeln sind anders. Freistehende Einfamilienhäuser können ETV-Lizenzen unter von der Gemeinde festgelegten Bedingungen beantragen, einschließlich Mindestgrundstücksgrößen und Infrastrukturanforderungen. Calvià hat jedoch eigene zusätzliche Anforderungen, die für jede spezifische Immobilie überprüft werden müssen.

Immobilien in nicht gesättigten Zonen: Einige Innen- und Ländliche Gebiete Mallorcas außerhalb der touristischen Sättigungszonen operieren unter anderen Regeln. Calvià liegt jedoch fast vollständig innerhalb einer Sättigungszonen-Bezeichnung.

Bestehende ETV-Lizenzen: Was Sie Wert Sind

Eine Wohnimmobilie in Calvià oder Santa Ponsa mit einer bestehenden, gültigen ETV-Lizenz ist ein materiell anderes Gut als eine ohne. Die Lizenz ermöglicht es der Immobilie, legal kurzfristige Touristenmieteinnahmen zu generieren. Da keine neuen Lizenzen für Wohnungen in diesen Gebieten vergeben werden, stellen bestehende Lizenzen einen endlichen Pool dar — und tragen einen klaren Marktaufschlag.

Käufer, die an Touristenmieteinnahmen interessiert sind, sollten von Anfang an explizit fragen, ob eine Wohnung mit einer übertragenen ETV-Lizenz kommt. Die Lizenz sollte im offiziellen Tourismusregister der Immobilie erscheinen und kann über ATIB verifiziert werden. Die Behauptung eines Verkäufers oder Maklers, dass eine Immobilie legal kurzfristig vermietet werden kann, muss durch eine verifizierte, aktuelle Lizenznummer belegt sein — nicht durch eine Annahme oder informelle Regelung.

Langzeitvermietung: Die Alternative

Das Moratorium für kurzfristige Touristenvermietungslizenzen hat einen klaren Sekundäreffekt: Es hat die Nachfrage nach langfristiger Wohnraumvermietung (alquiler de larga duración) im Südwesten aufrechterhalten. Eigentümer, die ihre Immobilie nicht legal für Touristenvermietung nutzen können, können sie weiterhin als langfristige Wohnraummiete — typischerweise Verträge von einem Jahr oder länger — unter dem Standard-Spanischen Mietrecht vermieten.

Langfristige Vermietung im Südwesten erzielt starke Mieten, getrieben von der konsistenten Nachfrage von Einwohnern, die aus Arbeits-, Familien- oder Lifestyle-Gründen in der Region sind und die nicht in der Position sind zu kaufen.

Was Kaeufer Pruefen Muessen

Vor einem Angebot auf eine Immobilie im Südwesten mit der Absicht, Mieteinnahmen zu generieren, sind folgende Prüfungen unerlässlich.

Erstens den Immobilientyp bestätigen: Ist es eine Wohnung (piso), ein Reihenhaus, eine Villa oder eine Erdgeschosswohnung mit Privatgarten? Der Immobilientyp bestimmt welches Regime gilt.

Zweitens, wenn der Verkäufer behauptet, die Immobilie hat eine bestehende ETV-Lizenz, die Lizenznummer anfordern und direkt bei ATIB unter atib.es verifizieren. Bestätigen, dass die Lizenz aktuell, gültig und korrekt mit der katasterreferenz der Immobilie verknüpft ist.

Drittens die Zone beim Ajuntament de Calvià bestätigen.

Viertens rechtliche Beratung von einem auf Balearisches Tourismusrecht spezialisierten spanischen Immobilienanwalt einholen, bevor Mieteinnahmenprognosen in die Kaufentscheidung einfließen. Die Strafen für Vermietung ohne gültige ETV-Lizenz können bis zu 400.000 € betragen.

Das Grosse Bild

Das ETV-Moratorium ist Teil einer umfassenderen Balearischen Regierungspolitik zur Bewältigung der durch Overtourism und die Umwandlung von Wohnbestand in Touristennutzung verursachten Wohnungsmangel. Die politische Richtung — unterstützt durch die für den 26. Juli 2026 angekündigten Antitourismus-Proteste — wird sich voraussichtlich nicht umkehren.

Imperial Properties berät Käufer in Santa Ponsa und der Gemeinde Calvià seit 1985. Kontakt unter +34 971 692 434, per WhatsApp unter wa.me/34971692434, oder aktuelle Angebote unter imperial-properties.com.