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Ihre Mallorca Immobilie Vermieten: Einnahmen, Lizenzen, Verwaltungskosten und die Steuerrealitaet
Eine Immobilie auf Mallorca mit einer Touristenvermietungslizenz zu vermieten ist genuein lukrativ — eine gut gelegene Drei-Zimmer-Villa in Santa Ponsa mit ETV-Lizenz kann in einer vollen Saison 40.000 bis 70.000 Euro Bruttomieteinnahmen generieren. Aber die Lizenzfrage ist 2026 das Erste und Wichtigste, was jeder Kaeufer oder Eigentuemer verstehen muss, denn die Antwort hat sich seit 2022 grundlegend geaendert und die praktischen Konsequenzen fuer Immobilienaeufer sind erheblich.
Das ETV-Moratorium — Was Es 2026 Bedeutet
Die ETV (Estancias Turisticas en Viviendas) ist die Touristenvermietungslizenz, die es erlaubt, eine Wohnimmobilie auf Mallorca legal an Urlaubsgaeste fuer weniger als einen Monat zu vermieten. Ohne ETV-Lizenz ist das Inserieren Ihrer Mallorca-Immobilie auf Airbnb, Booking.com oder einer anderen Plattform und die Annahme von Kurzzeitbuchungen auf den Balearischen Inseln illegal. Die Balearische Regierung fuehrte im Februar 2022 ein Moratorium fuer die Ausgabe neuer ETV-Lizenzen ein, das 2026 fuer alle Inseln in Kraft bleibt. Es werden keine neuen ETV-Lizenzen fuer die meisten Immobilientypen und Gebiete ausgestellt. Der einzige legale Weg in den Kurzzeit-Touristenvermietungsmarkt auf Mallorca ist der Kauf einer Immobilie, die bereits eine gueltige ETV-Lizenz besitzt, mit dieser Lizenz ausdruecklich in der Kaufurkunde uebertragen. ETV-lizenzierte Immobilien werden typischerweise 15 bis 25 Prozent ueber vergleichbaren unlizenzdierten Immobilien bepreist.
Was Eine Lizenzierte Immobilie Wirklich Verdient
| Immobilientyp | Lage | Nachtrate Hochsaison | Ungefaehre Jahresbruttoeinnahmen |
|---|---|---|---|
| 2-Zimmer-Apartment, Meerblick | Puerto Portals / Portals Nous | 180–280 Euro | 20.000–35.000 Euro |
| 3-Zimmer-Villa, Pool, Garten | Santa Ponsa | 350–550 Euro | 40.000–65.000 Euro |
| 4-Zimmer-Villa, Pool, Meerblick | Costa d'en Blanes / Bendinat | 600–1.000 Euro | 60.000–100.000 Euro |
| Luxusvilla 5 Zimmer, Premiumlage | Portals Nous / Bendinat | 1.200–2.500 Euro | 100.000–200.000+ Euro |
Juli und August machen einen ueberproportionalen Anteil der Jahreseinnahmen aus, mit Nachtraten typischerweise 50 bis 100 Prozent hoeher als in der Nebensaison. Juni und September sind starke Schultersaison-Monate im Suedwesten mit erreichbaren Auslastungsraten von 70 bis 85 Prozent fuer gut gelegene Immobilien.
Was Professionelle Verwaltung Wirklich Kostet
Vollservice-Ferienvermietungsverwaltungsunternehmen auf Mallorca berechnen 20 bis 30 Prozent der Bruttomieteinnahmen. Diese Provision deckt Inseratsverwaltung auf mehreren Plattformen, Preisstrategie und dynamische Tarifanpassung, Gaestekommunikation, Schluesselverwaltung und Check-in, Immobilieninspektion vor und nach jedem Aufenthalt sowie Koordination von Wartungsproblemen ab. Bei einer Immobilie, die 50.000 Euro brutto generiert, entspricht eine 25-Prozent-Provision 12.500 Euro jaehrlich. Ein realistisches Wartungs- und Verbrauchsmaterialbudget fuer eine aktiv vermietete Villa betraegt 2.000 bis 5.000 Euro jaehrlich.
Steuer auf Mieteinnahmen — Die Nichteinwohner-Position
Nichteinwohner-Eigentuemer auf Mallorca, die touristische Mieteinnahmen erzielen, unterliegen der spanischen Nichteinwohner-Einkommensteuer (IRNR). EU- und EWR-Einwohner koennen abzugsfaehige Aufwendungen — Verwaltungsprovision, Reinigung, Plattformgebuehren, Wartung, Versicherung, Gemeinschaftsgebuehren und Hypothekenzinsen — von den Mieteinnahmen abziehen und zahlen 19 Prozent IRNR auf den Nettobetrag. Nicht-EU-, Nicht-EWR-Einwohner — einschliesslich nach dem Brexit Einwohner des Vereinigten Koenigreichs — koennen keine Aufwendungen abziehen und werden auf die Bruttomieteinnahmen mit 24 Prozent besteuert. Dies ist ein wesentlicher Unterschied: Bei 50.000 Euro Bruttomieteinnahmen zahlt ein britischer Einwohner 12.000 Euro Steuern auf den vollen Betrag, waehrend ein deutscher Einwohner nach Abzug von 25 Prozent Verwaltungskosten und anderen zulassigen Aufwendungen moeglicherweise unter 7.000 Euro auf den Nettobetrag zahlt.
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