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¿Pueden los No Residentes Comprar Propiedad en Mallorca?
La respuesta corta es sí. Los no residentes, tanto de dentro de la Unión Europea como de más lejos, tienen derecho legal a comprar propiedad en Mallorca y en toda España. El país tiene una larga y bien establecida tradición de acoger a compradores internacionales, y el marco legal que rige la propiedad extranjera es claro y bien definido. Dicho esto, comprar una propiedad como no residente conlleva una serie de requisitos, obligaciones fiscales y costes anuales continuos que son distintos de los que afrontan los residentes españoles. Comprender estas diferencias claramente antes de comprometerse con una compra es una de las cosas más importantes que puede hacer para proteger su inversión y garantizar que la propiedad de su vivienda en Mallorca sea lo más sencilla y satisfactoria posible.
El Requisito Legal: NIE y Cuenta Bancaria Española
Antes de que se pueda completar cualquier compra de propiedad en España, los compradores extranjeros deben obtener un NIE (Número de Identificación de Extranjero). Se trata de un número de identificación personal emitido por las autoridades españolas a los no residentes y es necesario en cada etapa del proceso de compra, incluida la firma de la escritura de compraventa ante notario. El NIE debe obtenerse en España, ya sea en persona o a través de un representante legalmente designado, y es aconsejable iniciar el proceso lo antes posible, ya que los plazos administrativos pueden variar según la provincia y la época del año.
Además del NIE, los compradores necesitarán una cuenta bancaria española. Esto se utiliza no solo para la propia compra de la propiedad, sino también para el pago de los impuestos anuales continuos y los costes de suministros una vez que sea propietario. La mayoría de los grandes bancos españoles, incluidos CaixaBank y Santander, tienen experiencia en la apertura de cuentas para compradores extranjeros no residentes, y el proceso es sencillo con la documentación correcta en mano.
Costes de Compra e Impuestos en el Momento de la Venta
Al comprar una propiedad de segunda mano, que es la mayoría de las propiedades residenciales que salen al mercado en Mallorca, el principal impuesto en el momento de la venta es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, conocido como ITP. Se trata de un impuesto regional de las Islas Baleares aplicado al precio de compra de forma escalonada. Los tipos actuales en Baleares son del 8 por ciento sobre los primeros 400.000 euros del precio de compra, el 9 por ciento sobre el tramo entre 400.001 y 600.000 euros, el 10 por ciento entre 600.001 y 1.000.000 euros, el 12 por ciento entre 1.000.001 y 2.000.000 euros, y el 13 por ciento sobre cualquier cantidad superior a 2.000.001 euros.
Para propiedades nuevas vendidas por un promotor, el ITP se sustituye por el IVA español al 10 por ciento del precio de compra, junto con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de aproximadamente el 1,2 por ciento. Los costes adicionales de honorarios de notario, inscripción en el Registro de la Propiedad, honorarios legales y gestión administrativa (gestoría) añadirán aproximadamente entre un 1 y un 2 por ciento adicional al coste total de compra. Un presupuesto de trabajo fiable para los costes totales de compra es de entre el 8 y el 12 por ciento del precio de compra para propiedades de segunda mano, y entre el 11 y el 13 por ciento para obra nueva.
Impuestos Anuales para Propietarios No Residentes
Ser propietario de una propiedad en Mallorca como no residente genera un conjunto de obligaciones fiscales anuales que muchos compradores de países con sistemas de impuestos sobre la propiedad diferentes encuentran sorprendentes. Comprenderlos con antelación garantiza que no haya costes inesperados una vez establecida la propiedad.
La primera obligación anual es el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), un impuesto municipal basado en el valor catastral de la propiedad y no en su valor de mercado. Los tipos los fija cada municipio y suelen oscilar entre el 0,4 y el 1,1 por ciento del valor catastral. Para la mayoría de las propiedades mallorquinas, el pago anual resultante es modesto en relación con el valor de mercado de la propiedad, ya que los valores catastrales suelen estar muy por debajo de los precios reales de transacción.
La segunda obligación es el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), que se declara anualmente mediante el Modelo 210. Incluso si no alquila su propiedad y la deja completamente vacía cuando no la utiliza, la ley fiscal española aplica una renta imputada a todas las propiedades residenciales de no residentes. Esta renta imputada se calcula como un porcentaje del valor catastral de la propiedad y se grava al 19 por ciento para residentes de países de la UE y del Espacio Económico Europeo (EEE), o al 24 por ciento para residentes de países fuera de la UE y el EEE.
Si alquila su propiedad, se le grava sobre la renta real percibida en lugar de la imputada, con los mismos tipos aplicables. Los residentes de la UE y el EEE tienen derecho a deducir los gastos deducibles, incluidos los costes de mantenimiento, los intereses hipotecarios, las cuotas de comunidad, el seguro y los costes de gestión de la propiedad antes de calcular su renta imponible. Tras una resolución del Tribunal Nacional español del 28 de julio de 2025, los no residentes de fuera de la UE también pueden ahora reclamar deducciones por gastos de propiedades en alquiler, lo que supone un cambio significativo respecto a la posición anterior.
Impuesto sobre el Patrimonio
Las Islas Baleares aplican un Impuesto sobre el Patrimonio a los activos ubicados en España. Para los no residentes, este impuesto se aplica únicamente a los activos españoles y solo cuando el valor total de esos activos supera los 3.000.000 de euros. Para los activos por encima de ese umbral, el tipo balear oscila entre el 0,28 por ciento y el 3,45 por ciento según el valor de los activos. Para la mayoría de los compradores no residentes, este impuesto no es una consideración material, pero para adquisiciones de alto valor es un punto de planificación que el asesoramiento fiscal especializado aborda eficazmente.
Impuesto sobre las Ganancias de Capital en la Reventa
Cuando vende una propiedad en Mallorca como no residente, es responsable del Impuesto sobre las Ganancias de Capital español sobre el beneficio obtenido. Los no residentes de la UE y el EEE pagan a un tipo fijo del 19 por ciento sobre la ganancia neta. Los no residentes de fuera de la UE pagan al 24 por ciento. La ganancia imponible se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra original, con ajustes permitidos para los costes de compra documentados, los honorarios legales y cualquier gasto de mejora demostrado.
En el momento de la venta, la ley española exige que el comprador retenga el 3 por ciento del precio de venta acordado y lo ingrese directamente a las autoridades fiscales españolas en nombre del vendedor no residente. Si la factura final del impuesto sobre las ganancias de capital es inferior al 3 por ciento retenido, el vendedor dispone de cuatro meses para presentar el Modelo 210 y reclamar la devolución de la diferencia. Mantener registros claros de los costes de compra originales, los honorarios legales y todos los trabajos de mejora es por tanto esencial para cualquier propietario que planee vender en el futuro.
