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Die Spanische Escritura Lesen: Was die Eigentumsurukunde Wirklich ueber eine Immobilie Aussagt
Wenn Sie eine Immobilie in Spanien kaufen, ist die Escritura de Compraventa das Dokument, das das Eigentum vom Verkäufer auf den Käufer überträgt. Es wird vor einem Notar unterzeichnet, im Grundbuch eingetragen und wird die grundlegende rechtliche Aufzeichnung Ihres Eigentums. Die meisten Käufer erhalten eine Kopie, legen sie ab und schauen nie wieder hinein.
Das ist eine verpasste Chance. Die Escritura enthält eine erhebliche Menge an Informationen über die gekaufte Immobilie — und sie richtig zu lesen, oder sie sich von Ihrem Anwalt vor der Unterzeichnung erklären zu lassen, kann Dinge offenbaren, die der Verkaufsprozess nicht immer deutlich macht. Für Käufer in der Due-Diligence-Phase vor einem Angebot ist das Verständnis der Nota Simple — des Grundbuchauszugs, der der Escritura vorausgeht — gleichsam wichtig.
Dieser Leitfaden erklärt, was die wichtigsten Dokumente enthalten, worauf zu achten ist und was die roten Fahnen sind.
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Die Nota Simple: Ihre Erste Lektüre
Vor dem Kauf ist das wichtigste Dokument die Nota Simple Informativa — ein kurzer Auszug des Registro de la Propiedad (Grundbuch). In Spanien kann jeder eine Nota Simple für jede registrierte Immobilie beantragen. Ihr Anwalt wird diese als Teil der Standard-Due-Diligence einholen, aber Sie können sie auch direkt beim Grundbuch mit der Registerreferenznummer der Immobilie anfordern.
Die Nota Simple enthält vier Hauptabschnitte. Der erste identifiziert die Immobilie — Registernummer, Adresse, Beschreibung und Katasterreferenz. Der zweite verzeichnet das Eigentum (Titularidad) — wer die Immobilie aktuell besitzt und wie sie erworben wurde. Der dritte verzeichnet Lasten und Belastungen (Cargas) — Hypotheken, Pfandrechte, Grunddienstbarkeiten oder andere Rechte, die die Immobilie betreffen. Der vierte verzeichnet eventuelle Anmerkungen (Anotaciones), die die Fähigkeit zum Verkauf einschränken können.
Der Cargas-Abschnitt ist für einen Käufer am wichtigsten. Eine gegen die Immobilie registrierte Hypothek muss bei oder vor Abschluss gelöscht werden — typischerweise aus dem Verkaufserlös. Eine Grunddienstbarkeit kann dauerhaft sein und muss vor dem Kauf verstanden werden. Ein Vorkaufsrecht (Derecho de Tanteo) eines Dritten könnte diesem das Recht geben, Ihr Angebot zu matchen. Ihr Anwalt sollte jeden Eintrag in diesem Abschnitt erklären, bevor Sie fortfahren.
Das Flächenproblem
Eine der häufigsten Verwirrungsquellen bei spanischen Immobilientransaktionen ist die Abweichung zwischen der in der Escritura verzeichneten Fläche und der tatsächlich gemessenen Fläche der Immobilie. In Spanien können Immobilien auf drei verschiedene Arten registriert werden: die Fläche einschließlich Strukturwände (Superficie Construida), die nutzbare Innenfläche (Superficie Útil) und die Fläche einschließlich eines proportionalen Anteils an Gemeinschaftsflächen in Wohnblöcken (Superficie Construida con Elementos Comunes).
Die in der Grundbuch-Escritura verzeichnete Fläche kann von der Katasterfläche abweichen, die wiederum von der tatsächlich gemessenen Grundfläche und von der vom Entwickler oder Verkäufer vermarkteten Fläche abweichen kann. Käufer sollten festlegen, welche Messung verwendet wird und sie vor dem Vertragsabschluss gegen einen professionellen Grundriss verifizieren.
Die Escritura de Compraventa Lesen
Die Escritura de Compraventa ist ein längeres und formaleres Dokument als die Nota Simple. Sie enthält folgende Hauptabschnitte.
Identifikation der Parteien. Die vollständigen rechtlichen Namen, Pass- oder DNI/NIE-Nummern und Adressen von Käufer und Verkäufer. Nichtansässige sollten prüfen, dass ihre NIE-Nummer korrekt erscheint, da Fehler Komplikationen im Grundbuch verursachen können.
Beschreibung der Immobilie. Die eingetragene Beschreibung — Adresse, Registerreferenz, Katasterreferenz, Fläche, Grenzen. Prüfen Sie, dass dies mit der Nota Simple übereinstimmt und die Katasterreferenz dem Katasterregister entspricht.
Lasten und Belastungen. Die Escritura gibt an, ob die Immobilie lastenfrei übertragen wird (Libre de Cargas) oder ob eine registrierte Hypothek oder Last gleichzeitig gelöscht wird. Bei Löschung einer Verkäuferhypothek aus dem Verkaufserlös muss dies klar angegeben und der Löschungsprozess mit Ihrem Anwalt bestätigt werden.
Preis und Zahlungsweise. Der erklärte Kaufpreis und die Zahlungsart — typischerweise per Banküberweisung oder Bankscheckt beim Notar. In Spanien muss der in der Escritura erklärte Preis den tatsächlich gezahlten Preis widerspiegeln. Eine Unterbewertung ist illegal, hat erhebliche Strafen und verursacht Probleme beim späteren Verkauf.
Steuererklärungen. Die Escritura enthält Erklärungen zu ITP (bei Wiederverkauf) oder IVA und AJD (bei Neubau), plus Plusvalía-Verantwortlichkeiten. Ihr Anwalt sollte diese vor der Unterzeichnung prüfen.
Wohnungseigentümergemeinschaft und IBI. Eine Erklärung, dass der Verkäufer keine ausstehenden Gemeindegebühren hat und der IBI auf dem aktuellen Stand ist. Fordern Sie die Zertifikate an, die diese Erklärungen belegen.
Nach der Unterzeichnung: Die Eintragung
Die Unterzeichnung der Escritura vor dem Notar schließt die Eigentumsübertragung nicht für alle rechtlichen Zwecke ab. Die Escritura muss im Registro de la Propiedad (Grundbuch) eingetragen werden. Bis zur vollständigen Eintragung hat die Übertragung rechtlich zwischen den Parteien stattgefunden, aber der Eigentumstitel des Käufers ist nicht vollständig gegen Ansprüche Dritter geschützt.
Der Notar sendet die Escritura unmittelbar nach der Unterzeichnung elektronisch an das Grundbuch. Die Eintragung dauert typischerweise ein bis vier Wochen. Ihr Anwalt sollte bestätigen, wenn die Eintragung abgeschlossen ist, und eine Kopie der eingetragenen Escritura mit den neuen Eigentümerdaten einholen.
Das Kataster: Sicherstellen dass die Register Übereinstimmen
Das Grundbuch (Registro de la Propiedad) und das Kataster sind in Spanien zwei separate Systeme mit unterschiedlichen Zwecken. Das Grundbuch verzeichnet rechtliches Eigentum und Lasten; das Kataster verzeichnet physische und steuerliche Daten für Steuerzwecke. Eine vollständig korrekte Immobilientransaktion erfordert die Übereinstimmung beider.
Nach Abschluss sollte Ihr Anwalt sicherstellen, dass das Katasreregister aktualisiert wird, um das neue Eigentum widerzuspiegeln. Dies ist wichtig für die IBI-Abrechnung, für künftige Baugenehmigungsanträge und für jeden späteren Verkauf.
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