Ley de Costas: Qué Significa al Comprar una Vivienda en Primera Línea en Mallorca

La Ley de Costas es la ley que regula el litoral español. Declara pública la ribera del mar y fija zonas de protección detrás de ella, por norma general de 100 metros, o de 20 metros donde el suelo ya era urbano en 1988. En ellas se prohíben viviendas nuevas y se limitan las obras.

Para quien compra una villa o un apartamento en primera línea en Mallorca, es una de las normas más importantes que hay que conocer. Determina qué es tuyo, qué puedes construir y quién tiene derecho a pasar junto al muro de tu jardín.

Qué Protege la Ley de Costas

La norma vigente es la Ley 22/1988, de 28 de julio, reformada de forma sustancial por la Ley 2/2013. Define una franja de dominio público marítimo-terrestre a lo largo de la costa que incluye la zona marítimo-terrestre hasta donde alcanzan las olas en los mayores temporales conocidos, las playas y dunas, y los acantilados sensiblemente verticales en contacto con el mar hasta su coronación.

Este dominio público pertenece al Estado. Es inalienable, imprescriptible e inembargable. La ley establece además que las detentaciones privadas no tienen ningún valor frente a él, por prolongadas que sean y aunque figuren en el Registro de la Propiedad. Es decir, si parte de una parcela está en dominio público, la escritura no lo cambia.

Las Zonas que Todo Comprador Debe Conocer

Todas las zonas se miden tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar, la línea que fija el deslinde oficial.

• Servidumbre de tránsito: una franja de 6 metros que debe quedar permanentemente libre para el paso público peatonal y para los vehículos de vigilancia y salvamento. En lugares de tránsito difícil o peligroso puede ampliarse hasta un máximo de 20 metros.
• Servidumbre de protección: 100 metros como norma general, ampliables por el Estado hasta otros 100 metros cuando un tramo de costa lo requiera. En los terrenos que ya eran suelo urbano cuando entró en vigor la ley en 1988, la zona de protección es de 20 metros.
• Los primeros 20 metros: dentro de los primeros 20 metros de la zona de protección no se permiten cerramientos, salvo en las condiciones que fije el reglamento.
• Zona de influencia: un mínimo de 500 metros tierra adentro, donde el planeamiento debe evitar pantallas arquitectónicas y acumulaciones de volumen junto a la costa.

La diferencia entre 20 y 100 metros es enorme para una propiedad en primera línea, y depende de la situación urbanística del suelo en 1988. Hay que comprobarla parcela por parcela.

Qué Se Puede y Qué No Se Puede Hacer en la Zona de Protección

La zona de protección es suelo privado y se puede ser propietario de una vivienda en ella. Lo que la ley limita es lo que ocurre allí. El artículo 25 prohíbe, entre otras cosas:

• las edificaciones nuevas destinadas a residencia o habitación;
• el tendido aéreo de líneas eléctricas de alta tensión;
• el vertido de escombros o de aguas residuales sin depurar;
• la publicidad mediante carteles, vallas o medios audiovisuales.

Los cultivos y plantaciones se permiten sin autorización. Las obras y actividades que por su naturaleza no pueden ubicarse en otro sitio, los servicios para el uso de la playa y las instalaciones deportivas descubiertas se permiten con la autorización correspondiente.

Para las viviendas existentes construidas legalmente antes de la ley, las reglas son más razonables de lo que muchos compradores temen. Se permiten obras de reparación y mejora siempre que no supongan aumento de volumen. Cuando la revisión de un deslinde incorpora una edificación existente a la zona de protección, la reforma de 2013 permite obras de reparación, mejora, consolidación y modernización, siempre que no aumenten el volumen, la altura ni la superficie, y deben mejorar la eficiencia energética del edificio.

Las edificaciones situadas dentro de la franja de tránsito de 6 metros están en una posición más débil, ya que la ley las considera fuera de ordenación. Si es el caso de una propiedad que te interesa, nuestra guía sobre el régimen de fuera de ordenación explica qué implica.

El Deslinde y el Registro de la Propiedad

El Estado fija el límite del dominio público mediante el procedimiento de deslinde. Cuando se incoa un deslinde, el Registro de la Propiedad extiende una nota marginal en las fincas afectadas advirtiendo de que el procedimiento puede incorporarlas, total o parcialmente, al dominio público o a la zona de protección. Una vez aprobado, el deslinde es título suficiente para rectificar las inscripciones registrales que lo contradigan.

Cuando una finca situada en la zona de protección se inmatricula, su descripción debe indicar si linda o no con el dominio público. Estos datos aparecen en el Registro, por eso la nota simple es uno de los primeros documentos a revisar en cualquier compra en la costa.

El Acceso Público al Mar

La ley garantiza el acceso público a la costa. En suelo urbano, el planeamiento debe prever accesos rodados al mar separados como máximo 500 metros y accesos peatonales separados como máximo 200 metros. No se permiten obras que interrumpan un acceso existente sin una alternativa equivalente.

En la práctica, por eso tantas viviendas de primera línea en Mallorca dan a un camino costero público. Para la mayoría de propietarios forma parte del encanto de vivir junto al mar, pero conviene saberlo antes de comprar.

Quién Gestiona la Costa en Baleares

Desde el 1 de julio de 2023, el Govern balear gestiona buena parte de la administración del litoral en las islas, incluidas las autorizaciones en el dominio público y en la franja de servidumbre de tránsito. El Estado conserva funciones clave, entre ellas la fijación de cánones por el uso del dominio público y la emisión de informes preceptivos. Puedes consultar el anuncio oficial del traspaso en La Moncloa.

El texto consolidado completo de la ley está publicado en el Boletín Oficial del Estado.

Comprobaciones Antes de Comprar en Primera Línea

• Confirma si existe un deslinde aprobado en ese tramo de costa y por dónde pasa la línea respecto a la parcela.
• Averigua si la zona de protección es de 20 o de 100 metros en esa parcela.
• Revisa la nota simple por si hay notas marginales o referencias al dominio público.
• Asegúrate de que la edificación existente y cualquier ampliación posterior tienen las licencias correspondientes.
• Si piensas reformar, consulta con un arquitecto qué obras permiten las normas de costas antes de firmar.

Un abogado independiente y un arquitecto local que conozcan la costa valen cada euro en una compra en primera línea. Tener los datos claros desde el principio protege tanto la compra como su valor de reventa.

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