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Neue Regeln für den spanischen Energieausweis: Was sich 2026 für Verkäufer ändert
Wer in diesem oder im nächsten Jahr eine Immobilie auf Mallorca verkaufen möchte, sollte zwei regulatorische Änderungen am spanischen Energieausweissystem kennen, bevor der Verkaufsprozess zu weit fortgeschritten ist. Keine der beiden bedeutet, dass eine bereits inserierte Immobilie sofort neu zertifiziert werden muss – aber beide betreffen, wer den Certificado de Eficiencia Energética (CEE) rechtsgültig ausstellen darf und wie die Unterlagen künftig aussehen.
Was Sich Nicht Geändert Hat
Zunächst zu den Grundlagen, denn online werden die diesjährigen Änderungen häufig mit Regeln vermischt, die erst 2030 in Kraft treten. Der CEE bleibt für praktisch jeden Verkauf und jeden neuen Mietvertrag in Spanien Pflicht und bewertet Immobilien von A bis G. Es gibt weiterhin keine vorgeschriebene Mindestbewertung, um eine Immobilie heute zu verkaufen oder zu vermieten. Eine Villa mit Bewertung G kann exakt so vermarktet und verkauft werden wie im letzten Jahr. Auch bestehende Zertifikate laufen ganz normal weiter, in der Regel zehn Jahre, und die neuen Zertifikatsformate zwingen niemanden zu einer vorzeitigen Erneuerung.
Thinking about buying or selling in Mallorca?
Änderung Eins: Ein Nationales Register für Techniker
Die erste Änderung betrifft, wer einen CEE unterschreiben darf. Der Real Decreto 659/2025 änderte das bestehende Zertifizierungsgesetz, den Real Decreto 390/2021, und schuf ein neues Registro Administrativo Centralizado de Técnicos Competentes, ein zentrales nationales Register akkreditierter Energiegutachter, das vom spanischen Ministerium für den ökologischen Wandel geführt wird. Seit dem 23. Juli 2026 dürfen nur noch Techniker, die in diesem Register eingetragen sind, rechtsgültig einen Certificado de Eficiencia Energética ausstellen oder unterschreiben. In der Praxis sollte das für Verkäufer, die mit einem etablierten Architekten, Aparejador oder Energiegutachter zusammenarbeiten, keine Unterbrechung bedeuten, da die meisten bereits am Markt tätigen Fachleute die Akkreditierung längst durchlaufen haben. Es handelt sich schlicht um eine formale Absicherung, die eine Lücke in der Kontrolle darüber schließt, wer diese Dokumente unterzeichnen durfte.
Änderung Zwei: Ein Neues Zertifikatsformat, Verschoben auf September
Die zweite Änderung ist sichtbarer: ein aktualisiertes CEE-Modell, überarbeitete Effizienzlabels und ein neues elektronisches Berichtsformat (XML), das Gutachter künftig verwenden. Laut MITECO, dem spanischen Ministerium für den ökologischen Wandel, sollten diese aktualisierten Dokumente ursprünglich zum 1. April 2026 in Kraft treten. Das Ministerium verschob den Termin jedoch und bestätigte, dass die neuen Versionen nun ab dem 30. September 2026 gelten. Bis zu diesem Datum arbeiten Gutachter weiterhin mit den aktuellen Formularen und Labels, genau wie bisher.
Für Verkäufer betrifft der praktische Effekt eher den Zeitpunkt als den Inhalt. Ein vor dem 30. September 2026 ausgestelltes Zertifikat sieht aus wie die Zertifikate der vergangenen Jahre und bleibt für den Verkauf vollständig gültig. Ein nach diesem Datum ausgestelltes Zertifikat verwendet das neue Label-Design und die neue elektronische Berichtsstruktur. Beide Versionen erfüllen gleichermaßen die gesetzliche Pflicht, zum Zeitpunkt des Verkaufs einen CEE vorzulegen.
Das Größere Bild: Was Noch Kommt
Wichtig ist zu klären, was diese Änderungen von 2026 nicht sind. Es handelt sich nicht um die Mindestenergiebewertung, die ab dem 1. Januar 2030 gelten wird, wenn Wohnimmobilien mindestens die Bewertung E benötigen, um verkauft oder vermietet zu werden, verschärft ab 2033 auf D. Diese Schwellenwerte stammen aus der EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden und liegen noch mehrere Jahre in der Zukunft. Getrennt davon hat das spanische Ministerium auch eine öffentliche Konsultation zu einer umfassenderen Überarbeitung des Zertifizierungsverfahrens durchgeführt, um die EU-Gebäuderichtlinie von 2024 vollständig umzusetzen. Dieser Prozess befand sich Anfang 2026 jedoch noch in der Konsultationsphase und hatte zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels noch nicht zu einer endgültigen Regelung geführt.
Was Das Für Ihren Verkauf Bedeutet
Wer eine Immobilie im Südwesten der Insel zum Verkauf vorbereitet, sollte weiterhin so vorgehen wie bisher: den CEE von einem registrierten, akkreditierten Techniker einholen, die Unterlagen zusammen mit den übrigen Verkaufsdokumenten aufbewahren und sich keine Sorgen über eine vorzeitige Neuzertifizierung machen. Liegt Ihr aktuelles Zertifikat noch innerhalb seiner Gültigkeitsdauer, bleibt es unabhängig vom Zeitpunkt Ihres Verkaufs vor oder nach der Umstellung im September vollständig nutzbar. Wer seinen üblichen Gutachter länger nicht beauftragt hat, sollte lediglich prüfen, ob die Person, die das Zertifikat nach Juli 2026 unterschreibt, im neuen nationalen Register geführt wird – einfach als Sorgfaltspflicht.
