Alquilar tu Propiedad en Mallorca: Ingresos, Licencias, Costes de Gestión y la Realidad Fiscal
Alquiler propiedad Mallorca licencia 2026: la moratoria ETV explicada, ingresos reales de una propiedad con licencia, costes de gestión, impuestos no residentes y la realidad de la inversión.
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Alquilar una propiedad en Mallorca con licencia de alquiler turístico es genuinamente lucrativo — una villa bien situada de tres dormitorios en Santa Ponsa con licencia ETV puede generar entre 40.000 y 70.000 euros de ingresos brutos de alquiler en una temporada completa. Pero la cuestión de la licencia, en 2026, es lo primero y más importante que cualquier comprador o propietario necesita entender, porque la respuesta ha cambiado fundamentalmente desde 2022 y las implicaciones practicas para los compradores de propiedad son significativas.
La Moratoria ETV — Lo que Significa en 2026
La ETV (Estancias Turisticas en Viviendas) es la licencia de alquiler turístico que permite alquilar legalmente una propiedad residencial en Mallorca a huespedes de vacaciones por periodos inferiores a un mes. Sin una licencia ETV, anunciar tu propiedad en Mallorca en Airbnb, Booking.com o cualquier otra plataforma y aceptar reservas de corta estancia es ilegal en las Islas Baleares. El Gobierno de las Islas Baleares introdujo una moratoria en la emisión de nuevas licencias ETV en febrero de 2022, y a fecha de 2026 esa moratoria sigue vigente en todas las islas. No se estan emitiendo nuevas licencias ETV para la mayoría de tipos de propiedad y zonas. La única vía legal para entrar en el mercado de alquiler turístico de corta estancia en Mallorca hoy es comprar una propiedad que ya disponga de una licencia ETV valida, con esa licencia expresamente transferida en la escritura de compraventa.
La consecuencia de la moratoria para el mercado inmobiliario ha sido predecible. Las propiedades con licencia ETV tienen una prima significativa sobre propiedades comparables sin licencia, tipicamente entre un 15 y un 25 por ciento. Para compradores cuya inversión depende parcialmente de los ingresos de alquiler, el estado ETV de cualquier propiedad que consideren debe ser la primera pregunta formulada — no como parte de la diligencia debida, sino antes de concertar la visita.
Lo que Realmente Gana una Propiedad con Licencia
| Tipo de Propiedad | Ubicación | Tarifa Nocturna Temporada Alta | Ingresos Brutos Anuales Aprox. |
|---|---|---|---|
| Apartamento 2 dorm., vistas al mar | Puerto Portals / Portals Nous | 180–280 euros | 20.000–35.000 euros |
| Villa 3 dorm., piscina, jardín | Santa Ponsa | 350–550 euros | 40.000–65.000 euros |
| Villa 4 dorm., piscina, vistas mar | Costa d'en Blanes / Bendinat | 600–1.000 euros | 60.000–100.000 euros |
| Villa de lujo 5 dorm., posición prime | Portals Nous / Bendinat | 1.200–2.500 euros | 100.000–200.000+ euros |
Julio y agosto representan una parte desproporcionada de los ingresos anuales, con tarifas nocturnas tipicamente entre un 50 y un 100 por ciento superiores a las de temporada media. Junio y septiembre son buenos meses de temporada media en el suroeste, con tasas de ocupación del 70 al 85 por ciento alcanzables para propiedades bien situadas.
Lo que Realmente Cuesta la Gestión Profesional
Las empresas de gestión de alquiler vacacional de servicio completo en Mallorca cobran entre el 20 y el 30 por ciento de los ingresos brutos de alquiler. Esta comisión cubre la gestión de anuncios en multiples plataformas (Airbnb, Booking.com, Vrbo, la propia web de la empresa), estrategia de precios y ajuste dinámico de tarifas, comunicaciones con los huespedes, custodia de llaves y check-in, inspección de la propiedad antes y después de cada estancia y coordinación de cualquier incidencia de mantenimiento. En una propiedad que genera 50.000 euros brutos, una comisión del 25 por ciento representa 12.500 euros al ano. El presupuesto de mantenimiento y consumibles para una villa de tres a cuatro dormitorios en uso activo de alquiler turístico es realista en 2.000 a 5.000 euros al ano.
Impuestos sobre Ingresos de Alquiler — La Posición del No Residente
Los propietarios no residentes en Mallorca que generan ingresos de alquiler turístico estan sujetos al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Los propietarios residentes en la UE y el EEE pueden deducir los gastos admisibles — comisión de gestión, limpieza, tarifas de plataformas, mantenimiento, seguros, cuotas de comunidad e intereses hipotecarios — antes de calcular la obligación del IRNR, que es del 19 por ciento sobre los ingresos netos. Los propietarios residentes fuera de la UE y el EEE — incluyendo, tras el Brexit, los residentes del Reino Unido — no pueden deducir gastos y tributan sobre los ingresos brutos de alquiler al 24 por ciento. Esta es una diferencia material que justifica ampliamente consultar con un asesor fiscal español antes de adquirir una propiedad de inversión de alquiler.
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