Decreto de alquiler 2026 derogado: qué cambia para los propietarios en Mallorca y qué sigue vigente

El decreto de alquiler 2026 de las prórrogas automáticas de cinco años fue derogado el 12 de noviembre y nunca llegó a aplicarse. Ese mismo día se convalidó otro decreto: el inquilino puede pedir dos años más y la mayoría de subidas tienen tope.

La Diputación Permanente del Congreso votó los dos decretos de vivienda el 12 de noviembre: el Real Decreto-ley 28/2026, el de las prórrogas de cinco años con indemnización al inquilino, quedó derogado por 35 votos a 34, tres días antes de su entrada en vigor. El Real Decreto-ley 29/2026, vigente desde el 8 de octubre, se convalidó por el mismo margen. Vendemos viviendas en Calvià desde 1985, y muchos de los propietarios con los que trabajamos alquilan a largo plazo. Esto es lo que significa para ellos, según el texto publicado en el Boletín Oficial del Estado.

Qué preveía el decreto de alquiler 2026 derogado

El decreto derogado iba a reescribir el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Tras la duración mínima, los contratos de vivienda habitual se habrían prorrogado en bloques de cinco años, el arrendador habría necesitado seis meses de preaviso y no renovar le habría costado, por lo general, hasta un año de renta en indemnización, una obligación que pasaba también al comprador.

Nada de eso se aplica. Al derogarse antes del 15 de noviembre, el decreto nunca entró en vigor y ningún propietario debe indemnización por él.

Cuánto dura ahora un contrato

Las reglas de duración siguen como antes de octubre. El alquiler de vivienda habitual dura al menos cinco años, o siete si el arrendador es una empresa. Después, si nadie avisa, se prorroga año a año hasta tres años más. El preaviso del arrendador es de cuatro meses antes del vencimiento y el del inquilino, de dos.

El decreto convalidado mantiene ese esquema, pero añade una protección adicional, que explicamos a continuación.

La prórroga de dos años que puede pedir el inquilino

El decreto convalidado da al inquilino de vivienda habitual un nuevo derecho. Si el contrato estaba vigente el 8 de octubre de 2026 y su prórroga obligatoria termina antes del 31 de diciembre de 2028, o termina su prórroga tácita, el inquilino puede pedir prorrogarlo hasta dos años más, por anualidades, en las mismas condiciones. Debe estar al corriente del pago y haberlo estado todos los meses de los ocho anteriores.

El arrendador debe aceptarlo, salvo que:

• ambas partes pacten otras condiciones o firmen un nuevo contrato;
• el arrendador necesite la vivienda para sí o para familiares cercanos, avisando según las reglas habituales de la LAU, aunque el contrato no lo previera, siempre que la necesidad sea real y acreditable;
• se acuerde una renovación o un nuevo contrato con una renta al menos un 5% inferior a la actual.

En la práctica, quien piense recuperar la vivienda o venderla vacía en los próximos dos años debe revisar ya las fechas del contrato.

Subidas de renta hasta finales de 2027

En los contratos cuya actualización anual caiga entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el decreto limita la subida. Si la renta ya supera el límite del sistema estatal de índices de precios de referencia para esa vivienda, no hay subida. En los demás casos, la subida será la que pacten las partes y, sin acuerdo, no podrá superar el 2%.

El decreto fija además la regla general: la renta solo se actualiza una vez al año si el contrato lo prevé, y nunca por encima del índice oficial de alquiler (IRAV).

Costes que ya no se pueden repercutir

• Impuestos: los tributos de la vivienda, como el IBI, ya no se pueden cargar al inquilino, salvo que este sea el obligado tributario.
• Gastos de gestión y de contrato: los costes de preparar, firmar o renovar el contrato no se pueden repercutir al inquilino de ninguna forma.
• Reparaciones: si una reparación afecta a la habitabilidad, el inquilino puede pedirla por escrito con un presupuesto. Si el arrendador no responde en 15 días, el inquilino puede hacer la obra y descontarla de las rentas futuras.

Alquiler de temporada y vacacional

El decreto convalidado también delimita mejor los tipos de alquiler:

• El alquiler vacacional es de hasta 31 días y se rige por la normativa turística. En Mallorca necesita licencia, como explicamos en nuestra guía sobre cómo obtener una licencia de alquiler turístico.
• El alquiler de temporada va de 32 días a, como regla general, 12 meses, y el contrato debe indicar una causa real y acreditable por la que el inquilino está fuera de su domicilio, como trabajo o estudios. Sin ella, o tras más de dos contratos temporales seguidos con el mismo inquilino, se considera alquiler de vivienda habitual desde el principio, con todas sus garantías.

Desahucios y pequeños propietarios

Hasta el 31 de diciembre de 2030, los tribunales pueden suspender el desahucio de inquilinos vulnerables sin alternativa habitacional. El decreto incluye un límite importante para los particulares: la vulnerabilidad del inquilino no prevalece cuando el arrendador es una persona física con dos viviendas o menos. Cuando sí se suspende frente a un particular, la administración de vivienda cubre la renta impagada, los suministros y las costas.

Qué significa si piensa vender

Quien compra una vivienda alquilada asume el contrato, como explicamos en nuestra guía para vender una vivienda con inquilino, y eso incluye ahora la posible prórroga de dos años que el inquilino pueda pedir. Los compradores que quieren vivir en la vivienda lo tendrán en cuenta, así que conviene revisar las fechas del contrato, y si el inquilino cumple los requisitos, antes de salir al mercado. Nuestro artículo sobre cómo funciona la valoración de una propiedad en Mallorca explica cómo fijamos el precio con o sin inquilino, y nuestra guía sobre la fiscalidad del alquiler cubre la parte tributaria.

Es un resumen del texto publicado, no asesoramiento jurídico. Revise siempre su contrato con un abogado antes de enviar o contestar un preaviso.

Cómo le ayudamos

Vendemos viviendas en Calvià desde 1985, muchas de ellas alquiladas a largo plazo. Si las nuevas reglas le hacen replantearse una vivienda alquilada, podemos valorarla de las dos formas y coordinarnos con su abogado. Empiece con una valoración gratuita y sin compromiso, o consulte nuestras viviendas en Santa Ponsa y en toda Mallorca.

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