Kauf einer Immobilie auf Mallorca vom Reißbrett: Die Bankgarantien, Die Sie Schützen

Der Kauf vom Reißbrett auf Mallorca ist gesetzlich geschützt. So funktioniert das Bankgarantie-System und was Sie vor jeder Zahlung prüfen sollten.

Jedes Jahr unterschreiben Käufer im Südwesten Mallorcas Verträge für Häuser, die es noch gar nicht gibt. Die Villa ist ein Satz Architektenplaene, der Apartmentblock ist ein eingezaeuntes Grundstück mit einer Baugenehmigung am Zaun. Echtes Geld für eine Immobilie zu bezahlen, die noch auf dem Papier existiert, fühlt sich wie ein Vertrauensvorschuss an, und in manchen Ländern ist es das auch. In Spanien muss das nicht so sein, denn das Gesetz legt das Risiko auf die Bank, nicht auf Sie.

Das ist der Teil des Reißbrett-Kaufs, der in glänzenden Broschüren gerne übergangen wird: die Bankgarantie. Sie ist kein nettes Extra eines seriösen Bauträgers. Sie ist eine gesetzliche Pflicht, und zu verstehen, wie sie funktioniert, ist das Nützlichste, was Sie vor der Unterschrift eines privaten Kaufvertrags für einen Neubau auf Mallorca tun können.

Was der Kauf vom Reißbrett Wirklich Bedeutet

Ein Kauf vom Reißbrett (sobre plano) bedeutet, dass Sie eine Immobilie kaufen, bevor der Bau fertig ist, manchmal sogar bevor er begonnen hat. Üblicherweise unterschreiben Sie einen privaten Kaufvertrag und zahlen eine Reservierungsanzahlung, gefolgt von gestaffelten Zahlungen nach Baufortschritt, mit der Restzahlung bei Fertigstellung, wenn die Escritura vor dem Notar unterschrieben wird.

Der Reiz ist einfach: Reißbrett-Preise werden meist früh festgelegt, bevor das Projekt vollständig gebaut ist, und Käufer können Ausstattung, Grundriss und manchmal die Ausrichtung innerhalb eines Gebäudes wählen. Das Risiko ist ebenso einfach: Sie geben Geld für etwas aus, das physisch noch nicht existiert. Genau diese Lücke sollte das spanische Gesetz schließen.

Das Gesetz Hinter Jeder Reißbrett-Zahlung

Das spanische Gesetz 57/1968 über Vorauszahlungen beim Bau und Verkauf von Wohnungen verpflichtet jeden Bauträger, der vor der Übergabe Geld von Käufern einnimmt, dieses Geld auf eine von zwei Arten abzusichern: durch eine Bankgarantie (aval bancario) oder eine Versicherungspolice (seguro de caucion). Der Bauträger muss die Zahlungen der Käufer auf ein Sonderkonto einzahlen, getrennt von seinen allgemeinen Mitteln, und jede Zahlung mit einem individuellen Garantiedokument absichern, das Sie als Begünstigten nennt.

Das ist kein allgemeines Versprechen, dass "alles abgedeckt ist". Die spanische Rechtsprechung hat klargestellt, dass Käufer für jede geleistete Zahlung ein individuelles Garantiezertifikat benötigen, nicht nur einen Verweis auf eine Sammelpolice, die der Bauträger angeblich hat.

Ley 20/2015: Die Reform von 2016

Das ursprüngliche Gesetz von 1968 wurde durch die Ley 20/2015 verschärft, in Kraft seit Januar 2016. Zwei Änderungen sind für Käufer heute besonders wichtig. Erstens können Banken, die Reißbrett-Zahlungen entgegennehmen, ohne eine gültige Garantie zu prüfen, gesamtschuldnerisch haftbar gemacht werden, was bedeutet, dass Sie im Ernstfall direkt gegen die Bank vorgehen können, nicht nur gegen den Bauträger. Zweitens ist eine Bankgarantie erst gültig, sobald der Bauträger die Baugenehmigung für das Projekt besitzt. Eine Garantie, die vor Erteilung der Genehmigung ausgestellt wurde, bietet keinen echten Schutz. Deshalb sollten Reservierungsvertraege, die vor Erteilung der Genehmigung unterschrieben werden, nie Zahlungen über eine kleine, rueckerstattbare Anzahlung hinaus beinhalten.

Was Eine Bankgarantie Tatsächlich Abdeckt

Wird ein Projekt nicht fertiggestellt, oder so verspätet oder mangelhaft übergeben, dass Sie zurücktreten, berechtigt Sie eine gültige Garantie, hundert Prozent aller geleisteten Zahlungen plus gesetzliche Zinsen direkt von der garantierenden Bank oder Versicherung zurückzufordern. Der spanische Oberste Gerichtshof hat diese Position wiederholt in Urteilen gegen Banken bestätigt, die Zahlungen verarbeiteten, ohne ordnungsgemäß ausgestellte Garantien zu prüfen, und volle Rückerstattungen mit Zinsen angeordnet, selbst Jahre nach den ursprünglichen Zahlungen.

In der Praxis bedeutet das: Ihr Risiko als Reißbrett-Käufer auf Mallorca ist nicht "hoffen, dass der Bauträger das Projekt fertigstellt". Es ist "prüfen, dass die Unterlagen korrekt sind, und das Gesetz seine Arbeit machen lassen, falls nicht".

Was Sie Vor Einer Anzahlung Prüfen Sollten

Ein paar Prüfungen, idealerweise durch einen unabhängigen Anwalt und nicht durch einen vom Bauträger empfohlenen, decken fast alles ab, was schiefgehen kann:

Bestätigen Sie, dass der Bauträger eine gültige Baugenehmigung für das konkrete Projekt besitzt, nicht nur für das Grundstück. Verlangen Sie das individuelle Bankgarantiedokument, das Sie persönlich als Begünstigten nennt, für den genauen Betrag und die betreffende Zahlung, ausgestellt von einer anerkannten spanischen Bank. Prüfen Sie, dass die Kaeufergelder auf das im Vertrag genannte separate Sonderkonto fließen, nicht auf das allgemeine Konto des Bauträgers. Stellen Sie sicher, dass der private Kaufvertrag selbst schriftlich festhält, dass der Bauträger Vorauszahlungen bei Nichtlieferung mit gesetzlichen Zinsen zurückzahlt, und die garantierende Bank oder Versicherung namentlich nennt.

Nichts davon ist außergewöhnlich. Es ist die Standard-Sorgfaltsprüfung, die jeder kompetente spanische Immobilienanwalt routinemäßig durchführt, und deutlich günstiger, als erst nach dem Stillstand eines Projekts zu entdecken, dass die Garantie fehlte.

Was Passiert, Wenn die Garantie Fehlt

Käufer, die Anzahlungen ohne ordnungsgemäß ausgestellte Garantie geleistet haben, sind nicht automatisch chancenlos. Nach aktueller Rechtsdoktrin kann, wenn eine Bank Einlagen auf ein Konto akzeptiert hat, ohne auf die erforderlichen Garantien zu bestehen, die Bank selbst auf Rückerstattung verklagt werden, selbst wenn der Bauträger inzwischen insolvent ist oder verschwunden ist. Dieser Weg existiert, weil das Gesetz die Garantiepflicht als Frage der öffentlichen Ordnung behandelt, auf die der Käufer nicht verzichten kann, selbst wenn er einen Vertrag unterschrieben hat, der dies auszuschließen versuchte. Das bedeutet nicht, dass die Rückerstattung automatisch oder sofort erfolgt, und meist ist ein rechtliches Vorgehen nötig, aber die rechtliche Struktur steht klar auf der Seite des Käufers.

Reißbrett-Kauf im Südwesten Mallorcas

Die Neubauaktivitaet in der Gemeinde Calvià, von Santa Ponsa bis Port d'Andratx, bleibt lebhaft, und Verkäufe vom Reißbrett sind ein normaler Teil dieses Marktes. Die Grundlagen ändern sich nicht je nach Lage: Dieselben Schutzmaßnahmen aus Ley 57/1968 und Ley 20/2015 gelten unabhängig davon, ob es sich um ein Boutique-Villenprojekt oder einen größeren Wohnkomplex handelt. Was variiert, ist die Sorgfalt, mit der einzelne Bauträger und ihre Banken die Unterlagen einhalten, und genau deshalb zählen die oben genannten Prüfungen mehr als der Ruf des Bauträgers oder der Glanz seines Showrooms.

Ein Kauf vom Reißbrett auf Mallorca kann eine echt gute Möglichkeit sein, sich ein neues Zuhause zu heutigen Preisen mit Ihren gewünschten Ausstattungen zu sichern. Der im spanischen Recht verankerte Schutz bedeutet, dass die eigentliche Arbeit nicht darin besteht, auf das Beste zu hoffen, sondern zu bestätigen, dass die Garantie existiert, Sie namentlich nennt, in der richtigen Höhe, bevor eine Zahlung Ihr Konto verlässt.