Immobilie in Mallorca als Nichtansässiger verkaufen: Steuern, Kosten und der vollständige Prozess

Immobilie Mallorca verkaufen Nichtansässiger 2026: 19% Kapitalertragsteuer, 3% Quellensteuer erklärt, Plusvalía Municipal, abzugsfähige Kosten und vollständige Abwicklung aus dem Ausland.

Der Verkauf einer Immobilie in Mallorca als Nichtansässiger beinhaltet eine Reihe von rechtlichen und steuerlichen Verpflichtungen, die sich erheblich vom Prozess für spanische Steuereinwohner unterscheiden, und ihr Verständnis im Voraus beseitigt die Überraschungen, die andernfalls einen unkomplizierten Verkauf kompliziert erscheinen lassen können. Die Kernelemente sind drei: eine 19%ige Kapitalertragsteuer auf jeden beim Verkauf erzielten Gewinn, eine 3%ige Quellensteuer, die beim Notar vom Gesamtverkaufspreis einbehalten wird als Vorauszahlung auf diese Verpflichtung, und die Plusvalía Municipal, die von der örtlichen Gemeindeverwaltung erhoben wird. Dazu kommen die Kosten des Verkaufs selbst — Maklerprovision, Notar, Gestoría. Dieser Leitfaden behandelt jedes Element klar und mit den verifizierten Zahlen, die 2026 gelten.

Ein wichtiger Hinweis vorab: Spaniens Golden-Visa-Programm, das zuvor Nicht-EU-Kaeufernn, die Immobilien über 500.000 Euro kauften, Aufenthaltsrechte einräumte, endete im April 2025. Der Verkauf einer Immobilie in Mallorca beeinflusst keinen Aufenthaltsweg mehr in irgendeiner Richtung.

Kapitalertragsteuer für Nichtansässige

Wenn ein Nichtansässiger eine Immobilie in Mallorca verkauft, unterliegt jeder Gewinn aus dem Verkauf der Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) — der Nichtansaessigen-Einkommensteuer. Der Satz beträgt 2026 19% für EU- und EWR-Einwohner und 24% für Nicht-EU-, Nicht-EWR-Einwohner. In der Praxis zahlen die meisten Verkäufer aufgrund der Doppelbesteuerungsabkommen, die Spanien mit Deutschland, Großbritannien, den USA und den meisten anderen Ländern der internationalen Käufer Mallorcas unterhalt, den 19%-Satz unabhängig von ihrer Nationalität.

Die Steuerbemessungsgrundlage ist der Nettogewinn: die Differenz zwischen Verkaufspreis und ursprünglichem Kaufpreis, bereinigt um abzugsfähige Kosten auf beiden Seiten. Abzugsberchtigt sind folgende dokumentierte Aufwendungen: der gezahlte Kaufpreis, die bei Kauf gezahlte ITP-Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren aus dem ursprünglichen Kauf, Anwaltsgebühren aus Kauf und Verkauf, die Maklerprovision des aktuellen Verkaufs, Kosten für dokumentierte Verbesserungen der Immobilie, und die Plusvalía Municipal wenn vom Verkäufer bezahlt.

Die 3% Quellensteuer

Die 3% Quellensteuer ist der Mechanismus, durch den die spanischen Steuerbehörden sicherstellen, dass ein nichtansaessiger Verkäufer keinen Immobilienverkauf abschließt und das Land verlässt, ohne seine Kapitalertragsverpflichtung zu begleichen. Bei der Notarunterzeichnung behält der Käufer 3% des Gesamtverkaufspreises ein und zahlt ihn direkt an die Steuerbehörden über Formular 211 innerhalb eines Monats nach dem Verkauf. Der Verkäufer erhält 97% des vereinbarten Preises beim Abschluss.

Die 3% ist keine zusätzliche Steuer — sie ist eine Vorauszahlung auf die endgültige Kapitalertragsverpflichtung. Innerhalb von vier Monaten nach dem Verkauf muss der Verkäufer Formular 210 einreichen, um die tatsächliche Kapitalertragsposition zu berechnen. Wenn die einbehaltenen 3% die Verpflichtung überschreiten, wird der Überschuss an den Verkäufer zurückerstattet — ein Prozess, der typischerweise sechs bis zwölf Monate dauert. Wenn die 3% die volle Verpflichtung nicht decken, muss der Saldo gezahlt werden.

Ein Rechenbeispiel: Eine Immobilie wird für 500.000 Euro verkauft. Der Käufer behält 15.000 Euro (3%) beim Notar ein. Wenn der steuerpflichtige Gewinn nach Abzügen 60.000 Euro beträgt, beläuft sich die 19%ige Verpflichtung auf 11.400 Euro. Der Verkäufer reicht Formular 210 ein, die Verpflichtung von 11.400 Euro wird gegen die einbehaltenen 15.000 Euro verrechnet, und eine Erstattung von 3.600 Euro steht aus.

Plusvalía Municipal

Die Plusvalía Municipal ist eine von der Gemeindeverwaltung Calvià (oder der jeweiligen Gemeinde) erhobene Kommunalsteuer auf den Wertzuwachs des städtischen Grundstücks, auf dem die Immobilie steht. Sie gilt nur für das Grundstueckselement, nicht für das Gebäude, und wird anhand des Katasterwerts des Grundstücks und der Anzahl der Jahre seit dem Kauf durch den aktuellen Eigentümer berechnet. Die Steuer muss innerhalb von 30 Tagen nach dem Verkauf bezahlt werden.

Eine seit 2021 gültige Änderung ermöglicht es Verkaeufernn, zwischen zwei Berechnungsmethoden zu wählen: der traditionellen koeffizientenbasierten Methode und einer objektiven Methode, die auf dem tatsächlichen Wertzuwachs des Grundstücks basiert. Wenn das Grundstück nicht an Wert gewonnen hat, kann der Verkäufer die Plusvalía anfechten oder eine Befreiung beantragen. Ihre Gestoría oder Ihr Anwalt berechnet beide Methoden und rät zur niedrigeren Verpflichtung. Standardmäßig zahlt der Verkäufer die Plusvalía, obwohl dies im Kaufvertrag zwischen den Parteien vereinbart werden kann.

Weitere Verkaufskosten

Neben den steuerlichen Verpflichtungen trägt der Verkäufer mehrere praktische Kosten beim Immobilienverkauf in Mallorca. Die Maklerprovision ist die größte: auf dem Mallorca-Markt beträgt die Standardprovision typischerweise 5% plus Mehrwertsteuer (21%), berechnet auf den vereinbarten Verkaufspreis. Diese ist vollständig von der Kapitalertragsberechnung abziehbar. Die Anwalts- und Gestoría-Gebühren des Verkäufers für die Verwaltung der Steuererklärung und der Formalitäten nach dem Verkauf liegen typischerweise zwischen 1.000 und 2.000 Euro und sind ebenfalls abziehbar.

Verkauf ohne Anwesenheit in Mallorca

Ein nichtansaessiger Verkäufer muss nicht nach Mallorca reisen, um den Verkauf abzuschließen. Es ist gängige Praxis — und wird dringend empfohlen — einer Vollmacht (notariell beglaubigt und mit Apostille versehen im Wohnsitzland) an einen vertrauenswürdigen spanischen Anwalt oder eine Gestoría zu erteilen. Die Vollmacht ermächtigt sie, die Urkunde beim Notar in Ihrem Namen zu unterzeichnen, die Steuererklärung über Formular 210 zu verwalten, die 3% Erstattung zu erhalten und alle Formalitäten nach dem Verkauf abzuwickeln. Der gesamte Verkaufsprozess kann aus der Ferne durchgeführt werden, mit Überweisung der Mittel auf Ihr Bankkonto außerhalb Spaniens.

Doppelbesteuerungsschutz

Die meisten Verkäufer aus Deutschland, Großbritannien, den USA, Frankreich, den Niederlanden, Skandinavien und den anderen großen Kaeuferlaendern sind durch Spaniens Netz von Doppelbesteuerungsabkommen davor geschützt, auf denselben Gewinn zweimal Steuern zu zahlen — einmal in Spanien und einmal im Heimatland. Unter den meisten dieser Abkommen wird die in Spanien gezahlte Kapitalertragsteuer gegen jede Verpflichtung im Heimatland angerechnet. Ihr Steuerberater in Ihrem Wohnsitzland sollte vor Abschluss des Verkaufs konsultiert werden.