Immobilie auf Mallorca als Nichtansässiger Verkaufen: Steuern, Prozess und Was die Meisten Falsch Machen

Immobilie verkaufen Mallorca Nichtansässiger: 3% Einbehaltung erklärt, 19% Kapitalgewinnsteuer, Plusvalía Municipal, IRNR-Erklärungen, Energieausweis und vollständige Verkaufskosten 2026.

Der Verkauf einer Immobilie auf Mallorca als Nichtansässiger ist ein geradlinigerer Prozess als die meisten Eigentümer erwarten — enthält aber eine Handvoll spezifischer Anforderungen und steuerlicher Mechanismen, die sich genug vom Prozess in Deutschland, dem Vereinigten Königreich, Skandinavien und anderen gängigen Heimatlaendern der Verkäufer unterscheiden, um Menschen zu überraschen. Die häufigsten Fehler sind keine dramatischen. Es sind Dinge wie das Nichtaktualisieren der IRNR-Erklärungen vor dem Verkaufsversuch, das Missverständnis der 3-Prozent-Einbehaltung, die Verwechslung der Plusvalía Municipal mit der Kapitalgewinnsteuer und das Nichtwissen, dass der Energieausweis heute eine gesetzliche Voraussetzung vor der Vermarktung ist. Dieser Leitfaden deckt das vollständige Bild ab: Steuern, Prozess, Kosten, Zeitplan und spezifische Regeln für nichtansaessige Verkäufer auf Mallorca in 2026.

Die 3-Prozent-Einbehaltung — Was Sie Ist und Warum Sie Existiert

Das markanteste Merkmal beim Verkauf einer spanischen Immobilie als Nichtansässiger ist die 3-Prozent-Einbehaltung. Wenn ein Nichtansässiger eine Immobilie in Spanien verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 Prozent des vereinbarten Kaufpreises einzubehalten und ihn direkt innerhalb eines Monats nach Abschluss an die spanische Steuerbehörde (AEAT) abzuführen. Dies ist keine Steuer an sich — es ist eine Vorauszahlung auf die mögliche Kapitalgewinnsteuerschuld des Verkäufers. Bei einem Verkauf für 1 Million Euro behält der Käufer 30.000 Euro ein und der Verkäufer erhält 970.000 Euro beim Notar. Wenn die tatsächliche Kapitalgewinnsteuerschuld des Verkäufers geringer ist als die einbehaltenen 30.000 Euro, kann der Verkäufer einen Erstattungsantrag via Modelo 210 innerhalb von drei Monaten nach dem Verkauf stellen. Die AEAT benötigt typischerweise 6 bis 18 Monate für die Erstattungsbearbeitung.

Kapitalgewinnsteuer — Die Sätze und die Berechnung des Gewinns

Nichtansässige Verkäufer zahlen in Spanien Kapitalgewinnsteuer unter dem IRNR zu einem Pauschalsatz von 19 Prozent auf den Nettokapitalgewinn. Dieser Satz von 19 Prozent gilt einheitlich für EU-, EWR- und Nicht-EU-Verkäufer einschließlich britischer Staatsangehöriger nach dem Brexit — die früheren höheren Sätze für Nicht-EU-Verkäufer wurden in der Reform 2015 angeglichen. Der Gewinn wird als Differenz zwischen dem Nettoverkaufspreis (nach abzugsfähigen Kosten: Maklerprovision, Notargebühren, Anwaltsgebühren und Plusvalía) und den Nettoerwerbskosten (ursprünglicher Kaufpreis plus Kaufkosten plus dokumentierte Kapitalverbesserungen während der Eigentuemschaft) berechnet.

Britische Verkäufer Nach Dem Brexit und das Doppelbesteuerungsabkommen

Britische Staatsangehörige, die 2026 eine Mallorca-Immobilie verkaufen, zahlen denselben Kapitalgewinnsteuersatz von 19 Prozent wie jeder andere Nicht-EU-Verkäufer. Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Spanien und dem Vereinigten Königreich, das nach dem Brexit vollständig in Kraft bleibt, gibt Spanien primäre Besteuerungsrechte über Gewinne aus der Veräußerung spanischer Immobilien. Das DBA sieht einen Anrechnungsmechanismus vor, der eine Doppelbesteuerung verhindert.

Plusvalía Municipal — Die Steuer die Überrascht

Die Plusvalía Municipal ist eine kommunale Steuer auf den Anstieg des Katasterwerts des städtischen Grundstuecksanteils einer Immobilie während der Eigentuemsdauer. Sie wird an die zuständige Gemeinde (Ajuntament de Calvià für die meisten Südwest-Mallorca-Immobilien) innerhalb von 30 Tagen nach Abschluss gezahlt. Sie ist getrennt von der Kapitalgewinnsteuer. Bei einer Südwest-Mallorca-Immobilie, die zehn Jahre gehalten wurde, beträgt die Plusvalía-Rechnung typischerweise zwischen 3.000 und 15.000 Euro. Verkäufer können zwischen der objektiven Methode oder der Regewinnmethode wählen und sollten diejenige wählen, die eine niedrigere Steuerrechnung ergibt.

IRNR-Erklärungen Aktuell Halten Vor Dem Verkauf

Nichtansässige Immobilieneigentümer auf Mallorca sind verpflichtet, eine jährliche IRNR-Erklärung (via Modelo 210) über das fiktive Einkommen aus ihrer spanischen Immobilie einzureichen. Viele nichtansaessige Eigentümer sind sich dieser Verpflichtung nicht bewusst. Bevor ein Verkauf reibungslos abgewickelt werden kann, wird der Anwalt des Käufers typischerweise die Bestätigung anfordern, dass die spanischen Steuerverpflichtungen des Verkäufers aktuell sind. Ausstehende IRNR-Erklärungen sollten vor der Vermarktung der Immobilie reguliert werden.

Die Gesamten Verkaufskosten

Nichtansässige Verkäufer auf Mallorca sollten folgende Kosten einplanen: Maklerprovision (typischerweise 5 bis 6 Prozent des Verkaufspreises); Kapitalgewinnsteuer von 19 Prozent auf den Nettogewinn; Plusvalía Municipal (typischerweise 3.000 bis 15.000 Euro für Südwest-Mallorca-Immobilien); Notar- und Rechtsgebühren (typischerweise 1.500 bis 3.600 Euro für den Verkäufer); und Energieausweis (150 bis 400 Euro), der eine gesetzliche Voraussetzung vor der Listung ist. Gesamte Verkaufskosten ohne CGT betragen typischerweise 6 bis 8 Prozent des Bruttoverkaufspreises. Einschließlich CGT bei einer Immobilie mit erheblichem Gewinn können die Gesamtabzuege 15 bis 20 Prozent des Verkaufspreises erreichen.

Wenn Sie den Verkauf Ihrer Mallorca-Immobilie erwägen und den Prozess besprechen oder eine Bewertung erhalten möchten, hilft unser Team gerne weiter.

Anruf oder WhatsApp: +34 971 692 434  |  Per WhatsApp chatten
E-Mail: [email protected]

Lesen Sie unseren Leitfaden zur steuerlichen Ansässigkeit in Spanien für Mallorca-Immobilienbesitzer

Lesen Sie unseren Leitfaden zu Hypotheken für Nichteinwohner auf Mallorca