Immobilienkauf auf Mallorca als US-Amerikaner: Was Käufer aus den USA 2026 Wissen Müssen
Amerikanische Käufer können Immobilien auf Mallorca ohne Einschränkungen erwerben, müssen aber FATCA-Anforderungen, Hypothekenregeln und Visumsfragen kennen.
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Amerikanische Käufer sind auf dem Mallorca-Markt zunehmend präsent. Die Insel zieht nordeuropaeische Käufer seit Jahrzehnten an, doch die Anfragen aus den USA haben seit 2022 stetig zugenommen. Auslösend waren guemstige Dollar-Euro-Kurse, der Lifestyle-Faktor und ein wachsendes Bewusstsein dafür, dass Spanien eine ernsthafte Langzeitoption sein kann.
Die gute Nachricht ist eindeutig: Es gibt keine nationalitatsspezifischen Beschränkungen für Amerikaner beim Immobilienerwerb in Spanien. Weder Wohnsitz noch besondere Genehmigungen sind erforderlich. Was Sie jedoch benötigen, ist ein klares Verständnis der Bereiche, in denen sich die amerikanische Kauferfahrung wesentlich von der eines europäischen Käufers unterscheidet.
Die Golden Visa Gibt Es Nicht Mehr
Spaniens Golden-Visa-Programm, das Aufenthaltsrechte im Gegenzug für Immobilieninvestitionen ab 500.000 Euro gewährte, wurde im April 2025 beendet. Wenn Sie es in älteren Ratgebern erwähnt sehen, ist es nicht mehr verfügbar. Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca bietet heute keinen direkten Weg zur spanischen Aufenthaltsgenehmigung.
Dies ist eine wichtige Änderung für amerikanische Käufer, die den Kauf teilweise als Einstieg in eine europäische Basis planten. Es beeinflusst nicht die Kaufmoeglichkeit, aber es ändert die Diskussion darüber, was als nächstes kommt, wenn Sie längere Zeit auf der Insel verbringen möchten.
Die verbleibenden Alternativen sind das Nicht-Lukrative Visum (für Personen mit ausreichendem passivem Einkommen, die nicht in Spanien arbeiten möchten) sowie das Digital-Nomad-Visum, das 2023 im Rahmen des spanischen Startup-Gesetzes eingeführt wurde. Letzteres ist für Fernarbeiter konzipiert, die bei nichtspanischen Unternehmen angestellt sind. Die Einkommensanforderung liegt 2026 bei rund 2.850 Euro monatlich für Einzelbewerber, steigend bei Unterhaltspflichtigen. Es bietet eine anfängliche Aufenthaltsgenehmigung von bis zu drei Jahren, verlängerbar um zwei weitere Jahre, sowie einen Weg zur Daueraufenthaltsgenehmigung nach fünf Jahren legalem Aufenthalt.
Die NIE und der Kaufprozess
Jeder Immobilienkauf in Spanien erfordert eine NIE (Número de Identificación de Extranjero), Ihre spanische Steueridentifikationsnummer. Ohne sie können Sie keine Verträge unterzeichnen, keine Steuern zahlen und kein spanisches Bankkonto eroefffnen. Amerikanische Käufer müssen dies in ihre Zeitplanung einbeziehen. Die NIE kann persönlich bei einem spanischen Konsulat in den USA oder in Spanien selbst beantragt werden.
Der gesamte Kaufprozess in Spanien dauert typischerweise zwei bis drei Monate vom akzeptierten Angebot bis zur Schlüsselübergabe. Die Anti-Geldwäsche-Vorschriften in Spanien verlangen von den Käufern, die Herkunft der Kaufmittel nachzuweisen. Große Überweisungen von US-Konten werden genau geprüft, daher empfiehlt es sich, die entsprechende Dokumentation im Voraus vorzubereiten.
FATCA und die Hypothek
Hier unterscheidet sich die amerikanische Kaeuferfahrung am deutlichsten von der eines britischen oder deutschen Käufers. Das Foreign Account Tax Compliance Act (FATCA) verpflichtet ausländische Finanzinstitute, einschließlich spanischer Banken, Kontoinformationen über US-Personen an die IRS zu melden. Dies schafft eine Compliance-Last, die manche kleinere spanische Banken dazu veranlasst, US-Kunden abzulehnen.
Die großen Banken sind anders aufgestellt. BBVA, Bankinter, Sabadell, Santander und CaixaBanks HolaBank-Service vergeben Kredite an US-Bürger, sobald die FATCA-Compliance erfüllt ist. Für Käufer bedeutet dies zusätzliche Unterlagen: Formular W-9, IRS-Steuernachweise und eine unterzeichnete Erklärung zur Einhaltung ausländischer Steuervorschriften sind nun Standard. Planen Sie für die Kreditgenehmigung ein bis zwei Wochen länger als für einen europäischen Bewerber ein.
Nichtansässige Käufer erhalten in Spanien in der Regel Hypotheken zwischen 60 und 70 Prozent des Beleihungswerts, was eine Einlage von 30 bis 40 Prozent plus Kaufnebenkosten bedeutet. Diese Nebenkosten betragen typischerweise 10 bis 12 Prozent zusätzlich zum Kaufpreis.
Die Amerikanische Steuerschicht
Im Gegensatz zu den meisten Nationalitäten werden US-Bürger auf ihr weltweites Einkommen besteuert, unabhängig davon, wo sie leben. Der Erwerb einer Immobilie auf Mallorca fügt Compliance-Pflichten hinzu, die britische, deutsche oder skandinavische Käufer in gleicher Weise nicht betreffen.
FBAR (FinCEN-Formular 114): Erforderlich, wenn der Gesamtwert Ihrer ausländischen Finanzkonten einschließlich Ihres spanischen Bankkontos zu irgendeinem Zeitpunkt im Kalenderjahr 10.000 US-Dollar überschreitet.
Formular 8938 (FATCA-Meldung): Erforderlich, wenn Ihre ausländischen Finanzvermoegen bestimmte Schwellenwerte überschreiten. Für alleinstehende Steuerpflichtige mit Wohnsitz in den USA liegt der Schwellenwert bei 50.000 US-Dollar zum Jahresende oder 75.000 US-Dollar zu einem beliebigen Zeitpunkt während des Jahres.
Mieteinnahmen: Sämtliche Mieteinnahmen aus der Immobilie müssen unabhängig vom Betrag in Ihrer US-Steuererklärung im Schedule E angegeben werden. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den USA und Spanien verhindert eine doppelte Besteuerung.
Vermögensteuer: Die Balearen erheben eigene Vermoegensteuersaetze auf Vermögen über 700.000 Euro. Als nichtansaessiger Eigentümer unterliegt Ihre spanische Immobilie netto der Hypothek dieser Steuer.
Ein Steuerberater mit Kenntnissen sowohl des US-amerikanischen als auch des spanischen Steuerrechts ist keine Option, sondern eine praktische Notwendigkeit.
Die Militärgenehmigung
Spanien verpflichtet Nicht-EU-Käufer dazu, eine Militärgenehmigung einzuholen, bevor sie bestimmte ländliche Immobilien erwerben: Fincas, Landgüter und Grundstücke in militärisch sensiblen Gebieten. Auf den Balearen gilt dies für Nichtgemeinschaftsangehoerige, die ländliches oder landwirtschaftliches Land erwerben. Die meisten Standardwohnimmobilien in Calvià, einschließlich Wohnungen und Villen in Bereichen wie Santa Ponsa, sind nicht betroffen. Wenn die Genehmigung erforderlich ist, handelt es sich um ein handhabbares Verfahren, das einige Wochen zum Zeitplan hinzufügt, aber kein wesentliches Hindernis darstellt.
Die Schengen-Realität
Der Besitz einer Immobilie auf Mallorca ändert Ihren Status als Nicht-EU-Besucher in Spanien nicht. Amerikaner können sich ohne Visum bis zu 90 Tage in einem 180-Tage-Zeitraum im Schengen-Raum aufhalten. Für längere Aufenthalte bieten sich das Digital-Nomad-Visum oder das Nicht-Lukrative Visum an. Das ETIAS-System für Nicht-EU-Besucher des Schengen-Raums wurde erneut verspätet und wird voraussichtlich nicht vor April 2027 als Boarding-Voraussetzung gelten.
Warum Mallorca, und Warum Jetzt
Der inselseitige Durchschnittspreis erreichte 2026 laut der unabhängigen Steinbeis-Transfer-Institut-Studie vom März 7.370 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg von 9,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Im Südwesten, wo Imperial Properties tätig ist, nähern sich die Preise für gut positionierte Immobilien 10.000 Euro pro Quadratmeter. Das Angebot im Premium-Segment wird strukturell durch strenge Bauvorschriften und knappes Bauland eingeschränkt.
Für amerikanische Käufer, die sich vorbereitet haben, ist der Prozess gut handhabbar. Das Team von Imperial Properties arbeitet seit 1985 mit internationalen Käufern. Entdecken Sie aktuelle Immobilienangebote auf Mallorca oder nehmen Sie direkt Kontakt mit uns auf.