Kapitalertragssteuer Spanien: Was Mallorca-Eigentümer beim Verkauf Zahlen

Kapitalertragssteuer Spanien für Mallorca-Eigentümer: 19% Pauschalsteuersatz, 3% Einbehält, Plusvalía Municipal, abzugsfähige Kosten und Modelo 210 Einreichung.

Die Kapitalertragssteuer Spanien ist eine der bedeutsamsten finanziellen Aspekte für jeden, der eine Mallorca-Immobilie veräußert. Sie gilt sowohl für Ansässige als auch für Nichtansässige, besteuert den beim Verkauf erzielten Gewinn und funktioniert nach Regelungen, die nuancierter — und in mancher Hinsicht günstiger — sind, als viele Eigentümer beim ersten Kontakt mit dem System annehmen. Die Sätze, die verfügbaren Abzüge, den 3%-Einbehält für nichtansaessige Verkäufer und die separate Plusvalía Municipal der Gemeindeverwaltung zu verstehen, ist eine wesentliche Vorbereitung vor jedem Verkauf.

Was die Kapitalertragssteuer Spanien Ist

Die Kapitalertragssteuer Spanien auf Immobilien ist keine eigenständige Steuer. Für spanische Steuerresidenten werden Kapitalgewinne aus einem Immobilienverkauf in der jährlichen IRPF-Einkommensteuererklärung (Modelo 100) als Kapitaleinnahmen (renta del ahorro) erklärt. Für Nichtansässige gilt die entsprechende Pflicht unter dem IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) und wird über das Modelo 210 erklärt. In beiden Fällen gilt die Steuer auf den Nettogewinn — die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten, angepasst um erlaubte Abzüge — nicht auf den vollen Verkaufspreis.

Diese Kapitalertragssteuer Spanien ist separat von und zusätzlich zur Plusvalía Municipal — einer Gemeindesteuer des Rathausesauf den nominellen Wertzuwachs des Grundstücks. Beide Steuern gelten beim Verkauf von Stadtimmobilien in Mallorca und sind Aufgabe des Verkaefers, sofern der Kaufvertrag nichts anderes regelt.

Kapitalertragssteuersaetze für Nichtansässige

Für Nichtansässige, die eine Immobilie in Spanien veräußern, gilt ein Pauschalsteuersatz von 19% auf den Nettogewinn. Dieser Satz gilt für alle Nichtansaessigen unabhängig von der Nationalität — einschließlich britischer Staatsangehöriger, deren Post-Brexit-Status als Nicht-EU-Ansässige den CGT-Satz bei Immobilienveraeusserungsgewinnen nicht ändert.

Kapitalertragssteuersaetze für Spanische Steuerresidenten

Für spanische Steuerresidenten werden Kapitalgewinne aus Immobilienveraeusserungen nach der progressiven Kapitaleinnahmen-Skala besteuert. Die 2026-Sätze sind:

Es handelt sich um Grenzsteuersaetze — jeder Satz gilt nur für den Teil des Gewinns, der in die jeweilige Tranche fällt, nicht für den Gesamtgewinn.

Berechnung des Steuerpflichtigen Gewinns

Der steuerpflichtige Gewinn berechnet sich als: Nettoveraeusserungspreis minus Anschaffungskosten.

Der Nettoveraeusserungspreis ist der beurkundete Verkaufspreis, vermindert um direkt zurechenbare Verkaufskosten: die Maklercourtage, auf der Verkaeuferseite angefallene Rechtskosten und dokumentierte Vorbereitungskosten. Die beim Verkauf gezahlte Plusvalía Municipal kann ebenfalls vom Gewinn abgezogen werden.

Die Anschaffungskosten sind der ursprüngliche Kaufpreis zuzüglich der bei Kauf bezahlten dokumentierten Kosten: Notargebühren, Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer bei Neubauten, Stempelsteuer und Rechtskosten. Dokumentierte Verbesserungen und Renovierungen, die den Wert der Immobilie gesteigert haben, können ebenfalls hinzugefügt werden, sofern sie durch offizielle Rechnungen belegt sind. Laufende Instandhaltungs- und Reparaturkosten sind nicht abzugsfähig.

Ein Rechenbeispiel

Die 3%-Einbehält-Regelung

Für nichtansaessige Verkäufer umfasst das System der Kapitalertragssteuer Spanien einen obligatorischen Einbehält-Mechanismus bei Vertragsabschluss. Der Käufer ist gesetzlich verpflichtet, 3% des vereinbarten Kaufpreises einzubehalten und diesen unter Verwendung des Modelo 211 innerhalb eines Monats nach dem Beurkundungsdatum direkt an die Agencia Tributaria zu zahlen. Dies ist keine eigenständige Steuer, sondern eine Vorauszahlung auf die endgültige Steuerschuld des Verkaefers.

Der Verkäufer hat dann vier Monate ab dem Verkaufsdatum Zeit, das Modelo 210 einzureichen, die tatsächliche Steuerschuld auf den Nettogewinn zu berechnen und entweder einen ausstehenden Betrag zu begleichen oder eine Rückerstattung zu beantragen, wenn der 3%-Einbehält die tatsächliche Steuerschuld überstieg. Rückerstattungen werden von der Agencia Tributaria in der Regel innerhalb von sechs bis zwölf Monaten bearbeitet.

Die Plusvalía Municipal

Zusätzlich zur nationalen Kapitalertragssteuer Spanien IRNR/IRPF löst der Verkauf von Stadtimmobilien in Mallorca die Plusvalía Municipal aus. Dies ist eine Gemeindesteuer des zuständigen Rathauses auf den nominellen Wertzuwachs des Grundstücks während der Eigentuemschaft. Sie gilt für Ansässige und Nichtansässige gleichermaßen. Seit dem Verfassungsgerichtsbeschluss von 2021 können Verkäufer zwischen zwei Berechnungsmethoden wählen — der objektiven Methode und der Realgainmethode — und die günstigere auswählen.

Steuerbefreiungen für Spanische Steuerresidenten

Hauptwohnsitz-Reinvestitionsbefreiung — wenn ein spanischer Steuerresident seinen Hauptwohnsitz veräußert und den vollen Erlöst innerhalb von zwei Jahren in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestiert, ist der Gewinn von der Kapitalertragssteuer befreit. Diese Befreiung gilt nicht für Nichtansässige.

Befreiung für Über-65-Jährige — spanische Steuerresidenten ab 65 Jahren, die ihren Hauptwohnsitz veräußern, sind vollständig von der Kapitalertragssteuer befreit, ohne Reinvestitionspflicht. Auch dies gilt nicht für Nichtansässige.

Einreichung und Fristen

Nichtansässige müssen das Modelo 210 innerhalb von vier Monaten nach dem Beurkundungsdatum einreichen. Verzögerte oder unterlassene Einreichung führt zum Verlust des Rechts auf Rückforderung des 3%-Einbehalts und zieht Verzugszinsen sowie mögliche Strafgebuehren nach sich. Das Formular wird über das Online-Portal der Agencia Tributaria eingereicht.