Mietreform Spanien 2026 gekippt: Was sich für Vermieter auf Mallorca ändert und was weiter gilt

Die Mietreform Spanien 2026 mit automatischen Fünfjahresverlängerungen wurde am 12. November gekippt und trat nie in Kraft. Am selben Tag wurde ein zweites Dekret bestätigt: Mieter können nun zwei Jahre mehr verlangen, und die meisten Mieterhöhungen sind gedeckelt.

Der Ständige Ausschuss des Abgeordnetenhauses stimmte am 12. November über beide Wohnungsdekrete ab: Das Gesetzesdekret 28/2026 mit Fünfjahresverlängerungen und Entschädigung für Mieter wurde mit 35 zu 34 Stimmen aufgehoben, drei Tage vor seinem Inkrafttreten. Das Gesetzesdekret 29/2026, seit dem 8. Oktober in Kraft, wurde mit derselben Mehrheit bestätigt. Wir verkaufen seit 1985 Immobilien in Calvià, und viele Eigentümer, mit denen wir arbeiten, vermieten langfristig. Hier steht, was das für sie bedeutet, auf Grundlage des im spanischen Amtsblatt (BOE) veröffentlichten Textes.

Was die Mietreform Spanien 2026 vorsah

Das aufgehobene Dekret hätte Artikel 10 des spanischen Mietgesetzes (LAU) neu gefasst. Nach der Mindestlaufzeit hätten sich Mietverträge über die Hauptwohnung in Fünfjahresblöcken verlängert, Vermieter hätten sechs Monate Frist gebraucht, und eine Beendigung hätte den Vermieter in der Regel bis zu eine Jahresmiete Entschädigung gekostet, eine Pflicht, die auch auf Käufer übergegangen wäre.

Nichts davon gilt. Weil das Dekret vor dem 15. November aufgehoben wurde, trat es nie in Kraft, und kein Vermieter schuldet danach eine Entschädigung. Wer im Oktober vorsorglich eine Kündigung verschickt oder seine Pläne wegen der drohenden Entschädigung geändert hat, kann nun wieder von den bisherigen Laufzeitregeln ausgehen, mit den Ergänzungen, die wir unten beschreiben.

Wie lange ein Mietvertrag jetzt läuft

Die Laufzeitregeln bleiben wie vor Oktober. Ein Mietvertrag über die Hauptwohnung läuft mindestens fünf Jahre, bei einer Gesellschaft als Vermieter sieben. Danach verlängert er sich, wenn niemand kündigt, Jahr für Jahr um bis zu drei weitere Jahre. Die Frist des Vermieters beträgt vier Monate vor Vertragsende, die des Mieters zwei Monate.

Das bestätigte Dekret behält dieses Schema bei, ergänzt aber einen zusätzlichen Schutz, den wir im Folgenden erklären.

Die zweijährige Verlängerung auf Antrag des Mieters

Das bestätigte Dekret gibt Mietern einer Hauptwohnung ein neues Recht. War der Vertrag am 8. Oktober 2026 in Kraft und endet seine Pflichtlaufzeit vor dem 31. Dezember 2028, oder endet die jährliche Verlängerung, kann der Mieter eine Verlängerung um bis zu zwei weitere Jahre verlangen, jeweils um ein Jahr, zu denselben Bedingungen. Er muss mit der Miete auf dem Laufenden sein und in den acht Monaten davor jeden Monat gezahlt haben.

Der Vermieter muss zustimmen, außer wenn:

• beide Seiten andere Bedingungen vereinbaren oder einen neuen Vertrag schließen;
• der Vermieter die Wohnung für sich oder nahe Angehörige braucht und dies nach den üblichen Regeln des LAU mitteilt, auch wenn der Vertrag das nicht vorsah, sofern der Bedarf echt und nachweisbar ist;
• eine Verlängerung oder ein neuer Vertrag mit einer mindestens 5 % niedrigeren Miete vereinbart wird.

Wer die Wohnung in den nächsten zwei Jahren zurückhaben oder leer verkaufen will, sollte deshalb schon jetzt die Daten im Vertrag prüfen.

Mieterhöhungen bis Ende 2027

Bei Verträgen, deren jährliche Anpassung zwischen dem 8. Oktober 2026 und dem 31. Dezember 2027 fällt, begrenzt das Dekret die Erhöhung. Liegt die Miete bereits über der Obergrenze des staatlichen Mietpreisindex für diese Wohnung, gibt es keine Erhöhung. In allen anderen Fällen gilt, was beide Seiten vereinbaren, und ohne Vereinbarung höchstens 2 %.

Außerdem legt das Dekret die allgemeine Regel fest: Die Miete wird nur einmal im Jahr angepasst, wenn der Vertrag es vorsieht, und nie über den amtlichen Mietindex (IRAV) hinaus.

Kosten, die nicht mehr umgelegt werden dürfen

• Steuern: Abgaben auf die Wohnung wie die Grundsteuer IBI dürfen nicht mehr auf den Mieter umgelegt werden, es sei denn, er ist selbst Steuerschuldner.
• Makler- und Vertragskosten: Kosten für Vorbereitung, Abschluss oder Verlängerung des Vertrags dürfen dem Mieter in keiner Form berechnet werden.
• Reparaturen: Betrifft eine Reparatur die Bewohnbarkeit, kann der Mieter sie schriftlich mit Kostenvoranschlag verlangen. Antwortet der Vermieter nicht innerhalb von 15 Tagen, darf der Mieter die Arbeiten ausführen lassen und die Kosten von künftigen Mieten abziehen.

Saison- und Ferienvermietung

Das bestätigte Dekret grenzt auch die Arten der Vermietung schärfer ab:

• Ferienvermietung sind Aufenthalte bis 31 Tage nach Tourismusrecht. Auf Mallorca braucht sie eine Lizenz, wie unser Leitfaden zur Ferienvermietungslizenz auf Mallorca erklärt.
• Befristete Vermietung reicht von 32 Tagen bis in der Regel 12 Monate, und der Vertrag muss einen echten, nachweisbaren Grund nennen, warum der Mieter nicht an seinem Wohnsitz lebt, etwa Arbeit oder Studium. Fehlt er, oder folgen mehr als zwei befristete Verträge mit demselben Mieter aufeinander, gilt die Vermietung von Anfang an als Mietvertrag über die Hauptwohnung, mit allen Schutzrechten.

Räumungen und private Kleinvermieter

Bis zum 31. Dezember 2030 können Gerichte Räumungen schutzbedürftiger Mieter ohne Wohnalternative aussetzen. Das Dekret enthält eine wichtige Grenze für Privatpersonen: Die Schutzbedürftigkeit des Mieters hat keinen Vorrang, wenn der Vermieter eine natürliche Person mit höchstens zwei Wohnungen ist. Wird eine Räumung gegenüber einem privaten Vermieter dennoch ausgesetzt, übernimmt die Wohnungsbehörde ausstehende Miete, Nebenkosten und Gerichtskosten.

Was das für einen geplanten Verkauf bedeutet

Der Käufer einer vermieteten Immobilie tritt in den Mietvertrag ein, wie unser Leitfaden zum Verkauf einer Immobilie mit Mieter erklärt, und dazu gehört jetzt auch eine mögliche zweijährige Verlängerung, die der Mieter verlangen kann. Käufer, die selbst einziehen wollen, rechnen das ein. Deshalb lohnt es sich, die Vertragsdaten und die Frage, ob der Mieter die Voraussetzungen erfüllt, vor dem Marktstart zu klären. Unser Artikel wie die Immobilienbewertung auf Mallorca funktioniert erklärt, wie wir den Preis vermietet oder leer ansetzen, und unser Leitfaden zu Vermietung, Einnahmen und Steuern deckt die steuerliche Seite ab.

Dies ist eine Zusammenfassung des veröffentlichten Textes und keine Rechtsberatung. Prüfen Sie Ihren eigenen Vertrag mit einem Anwalt, bevor Sie eine Mitteilung verschicken oder beantworten.

So helfen wir Ihnen

Wir verkaufen seit 1985 Immobilien in Calvià, darunter viele langfristig vermietete. Wenn die neuen Regeln Sie über eine vermietete Immobilie neu nachdenken lassen, bewerten wir sie für beide Fälle und stimmen uns mit Ihrem Anwalt über den Zeitpunkt ab. Beginnen Sie mit einer kostenlosen, unverbindlichen Bewertung, oder sehen Sie sich unsere aktuellen Immobilien in Santa Ponsa und auf ganz Mallorca an.

Rufen Sie uns an unter +34 971 692 434, schreiben Sie uns per WhatsApp oder per E-Mail an help@imperial-properties.com.