Militärgenehmigung Immobilien Spanien: Der vollständige Leitfaden für Nicht-EU-Käufer auf Mallorca

Militärgenehmigung Immobilien Spanien: vollständiger Leitfaden für Nicht-EU-Käufer auf Mallorca. Wen es betrifft, welche Immobilien es auslöst, wie man es beantragt und wie man die Anzahlung schützt.

Die Militärgenehmigung für den Immobilienkauf in Spanien ist eine der am häufigsten missverstandenen Anforderungen im gesamten mallorquinischen Kaufprozess — und dieses Missverständnis kostet Käufer sowohl Zeit als auch Geld. Nicht-EU-Käufer, die die Anforderung erst entdecken, nachdem sie eine Landimmobilie gefunden haben, die sie begeistert, und bereits eine Reservierungsanzahlung geleistet und die Due Diligence begonnen haben, stehen vor einer schwierigen Wahl: 5 bis 7 Monate auf die Genehmigung warten, die Vertragsfrist neu verhandeln oder ihre Anzahlung verlieren und von vorne beginnen. Keines dieser Ergebnisse ist notwendig, wenn die Anforderung von Anfang an verstanden und eingeplant wird. Dieser Leitfaden erklärt genau, was die Militaerautorisation ist, welche Käufer und welche Immobilien sie betrifft, was der Antragsprocesss beinhaltet, wie lange er dauert und — entscheidend — wie Sie Ihren Kaufvertrag strukturieren, um Ihre Anzahlung zu schützen.

Das Gesetz Hinter der Anforderung

Die Militaergenehmigungsanforderung für Immobilienkauefe in Spanien geht direkt auf Gesetz 8/1975 über Zonen und Installationen von Interesse für die nationale Verteidigung zurück, das anschließend durch König-Dekret 689/1978 umgesetzt wurde. Das Gesetz wurde in den letzten Jahren des Franco-Regimes als Mechanismus erlassen, um ausländische Staatsangehörige daran zu hindern, Land in als strategisch bedeutsam betrachteten Gebieten zu erwerben. Spanien trat 1986 der EU bei und ab diesem Zeitpunkt waren EU-Bürger vom Erfordernis unter dem Grundsatz der Freiheit des Kapitalverkehrs befreit. Nicht-EU-Staatsangehörige unterliegen der Genehmigungsanforderung jedoch seit 1978 ununterbrochen. Das Gesetz bleibt 2026 vollständig in Kraft. Die Balearen unterliegen weiterhin der vollen Anforderung. Jeder Nicht-EU-Käufer, der 2026 Landimmobilien auf Mallorca, Menorca, Ibiza oder Formentera in Betracht zieht, muss die Militaerautorisation in seine Kaufplanung einbeziehen.

Wen Es Betrifft — und Wer Befreit Ist

Die Militaergenehmigungsanforderung gilt für Staatsangehörige von Ländern außerhalb der Europäischen Union, die Rustikal-Land in ausgewiesenen Zonen kaufen möchten. Die aktuelle Liste der betroffenen Käufer-Nationalitäten ist umfangreich und umfasst britische Staatsangehörige (seit 1. Januar 2021, als der Brexit ihre EU-Befreiung aufhob), amerikanische Staatsbueger, Kanadier, Australier, Golf-Staatsangehörige, chinesische Käufer, Inder, Türken, lateinamerikanische Käufer und alle anderen Nicht-EU-Nationalitäten.

Die aktuell vom Erfordernis befreiten Nationalitäten sind:

• Alle EU-Mitgliedstaatsangehoerigen — deutsche, französische, niederländische, schwedische, dänische und alle anderen EU-Bürger benötigen keine Militärgenehmigung.
• Schweizer Staatsangehörige — die Schweiz hat ein bilaterales Abkommen mit Spanien, das Schweizer Bürger vom Erfordernis befreit.
• Norwegische Staatsangehörige — Norwegen hat ebenfalls ein bilaterales Befreiungsabkommen in Kraft.
• Islandez Staatsangehörige — Island ist auch durch seinen EWR-Status und bilaterale Vereinbarungen befreit.

Das Erfordernis gilt auch für spanische GmbHs und andere Unternehmensstrukturen, wenn mehr als 50 Prozent ihrer Anteile von Nicht-EU-Staatsangehörigen gehalten werden.

Welche Art von Immobilien Es Auslöst

Dies ist der praktisch wichtigste Punkt beim Verständnis der Militaerautorisation, und derjenige, der von Käufern am häufigsten misserstanden wird. Die Militaergenehmigungsanforderung auf Mallorca gilt ausschließlich für Käufe von Rustikal-Land — formal als suelo rustico (rustikales Land) oder suelo no urbanizable (nicht bebaubares Land) in der spanischen Planungsterminologie eingestuft. Sie gilt nicht für Stadtimmobilien.

Folgende Immobilienkategorien sind nicht betroffen:

• Wohnungen und Penthäuser jeder Größe oder jedes Werts
• Villen und Häuser in etablierten Urbanisierungen oder Wohngebieten
• Stadthaeuserein in Dorfs- und Stadtzentren
• Stadtgrundstücke innerhalb von Stadtentwicklungszonen
• Neubauten in genehmigten Stadtentwicklungszonen
• Immobilien in Palma und Küsten-Resort-Gebieten wie Santa Ponsa, Portals Nous, Palmanova, Peguera

Folgende Immobilienkategorien erfordern eine Militärgenehmigung für Nicht-EU-Käufer:

• Fincas und Landhäuser mit rustikal-Land-Einstufung
• Landwirtschaftliches Land, Obstgärten, Olivenhaine und Weinberge
• Ländliche Anwesen auf rustikalen Grundstücken
• Rustikale Grundstücke und Baugrundstucke auf nicht bebaubarem Land
• Jede Immobilie, bei der die Landeinstufung suelo rustico ist, unabhängig davon, ob ein Haus darauf gebaut ist

Was zählt, ist die Landeinstufung — nicht der Immobilientyp, der Wert oder das Erscheinungsbild. Die Nota Simple aus dem Grundbuch und das Katasterzeugnis bestätigen die Landeinstufung jeder spezifischen Immobilie.

Die 15-Prozent-Obergrenze — Warum Einige Anträge Abgelehnt Werden

Gesetz 8/1975 enthält eine Bestimmung, die besondere Aufmerksamkeit verdient, weil sie ein Risiko schafft, das vielen Käufern völlig unbekannt ist. Das Gesetz legt fest, dass innerhalb jeder Gemeinde nicht mehr als 15 Prozent der gesamten Rustikal-Landflaeche in ausländischem (nicht-spanischem) Besitz sein darf. Diese Obergrenze gilt für alle ausländischen Nationalitäten zusammen. In der Praxis bedeutet dies, dass in balearischen Gemeinden, in denen es eine starke historische Nachfrage nach Landimmobilien von Nicht-EU-Käufern gegeben hat, der Schwellenwert von 15 Prozent möglicherweise bereits erreicht wurde. In diesem Fall werden neue Anträge auf Militärgenehmigung in dieser Gemeinde abgelehnt.

Der Antragsprozess — Schritt für Schritt

Der Militaergenehmigungsantrag wird beim spanischen Verteidigungsministerium eingereicht und muss mit einer spezifischen Immobilie und einem spezifischen Käufer verknüpft sein. Es gibt keine generische oder im Voraus erteilte Militärgenehmigung. Die erforderlichen Dokumente umfassen:

Dokumentation des Käufers:

• Beglaubigtes polizeiliches Führungszeugnis aus dem Heimatland und dem Wohnsitzland des Käufers, apostilliert gemäß dem Haager Übereinkommen. Darf zum Zeitpunkt der Einreichung nicht älter als 3 Monate sein.
• Fotokopie des gültigen Reisepasses des Käufers — alle Seiten
• Kopie der spanischen NIE-Nummer des Käufers
• Kopie der spanischen Aufenthaltskarte, falls vorhanden
• Bei einer spanischen GmbH mit Nicht-EU-Mehrheitsbeteiligung: Gründungsurkunde, Satzung und Bescheinigung über die Aktionaersstruktur

Dokumentation der Immobilie:

• Detaillierter Grundriss der Immobilie in einem Maßstab von nicht weniger als 1:500
• Lageplan der Immobilie innerhalb der Gemeinde
• Abstandsmessungen zur nächsten Küstenlinie und militärischen Anlage
• Nota Simple aus dem Grundbuch
• Katasterreferenz und Katasterzeugnis
• Bei beabsichtigtem Bauen oder Erweitern: Entwurf der geplanten Arbeiten oder das vollständige Architekturprojekt

Der Antrag und alle Unterlagen müssen auf Spanisch eingereicht oder von einer beeidigten Übersetzung ins Spanische begleitet werden. In der Praxis wird der Antrag fast immer vom spanischen Immobilienanwalt des Käufers vorbereitet und eingereicht.

Bearbeitungszeit — Das Zwei-Wege-System

Die Bearbeitungszeit für einen Militaergenehmigungsantrag auf den Balearen hängt von der Größe des erworbenen Grundstücks ab:

Weg 1 — Grundstücke unter 2.000 Quadratmeter: Anträge werden von der Regionaldienststelle des Verteidigungsministeriums in Barcelona bearbeitet. Aktuelle Bearbeitungszeiten: rund 4 Wochen ab vollständiger Antragseinreichung.

Weg 2 — Grundstücke ab 2.000 Quadratmeter: Anträge werden direkt vom zentralen Verteidigungsministerium in Madrid bearbeitet. Unter normalen Umständen dauerte die Bearbeitung rund 5 bis 7 Monate. In den letzten Jahren, mit höheren Antragszahlen nach dem Brexit, haben sich die Bearbeitungszeiten verlängert und können 7 bis 9 Monate oder mehr erreichen.

Schutz Ihres Kaufvertrags — Die Militaergenehmigungsklausel

Jeder Nicht-EU-Käufer, der Landimmobilien auf Mallorca kauft, muss sicherstellen, dass sein Contrato de Arras eine spezifische Militaergenehmigungsklausel enthält, die den Abschluss des Kaufs ausdrücklich von der Erteilung der Militärgenehmigung abhängig macht und beiden Parteien eine realistische Frist für diesen Prozess einräumt. Ohne diese Klausel riskiert der Käufer, seine Anzahlung zu verlieren, wenn die Genehmigung nicht innerhalb der Standard-Vertragsfrist erteilt wird.

Die Militaergenehmigungsklausel sollte präzise festlegen: dass der Abschluss des Kaufs ausdrücklich von der Erlangung der schriftlichen Militärgenehmigung des spanischen Verteidigungsministeriums abhängig ist; dass die Abschlussfrist im Arras-Vertrag automatisch verlängert wird — typischerweise 6 bis 9 Monate ab Antragsdatum; und dass der Käufer, wenn die Militärgenehmigung letztendlich abgelehnt wird, vom Kauf zurücktreten und seine gesamte Anzahlung ohne Strafe zurückerhalten kann.

Notar und Beurkundung

Sobald die Militärgenehmigung erteilt wurde, kann der Kauf wie gewöhnlich zur notariellen Beurkundung voranschreiten. Das Genehmigungsdokument — die schriftliche Genehmigung des Verteidigungsministeriums — muss dem Notar beim Unterzeichnungstermin vorgelegt werden. Ohne das Genehmigungsdokument wird kein spanischer Notar einen Landimmobilienkauf für einen Nicht-EU-Käufer abschließen. Das Grundbuchamt wird die Eigentuemsuebertragung ohne gültige Militärgenehmigung ebenfalls nicht eintragen.

Die Kosten der Militärgenehmigung

Die Militärgenehmigung selbst trägt keine direkte Gebühr, die an das Verteidigungsministerium zu zahlen ist. Die anfallenden Kosten sind die der professionellen Dienstleistungen und Dokumentenvorbereitung: Anwaltsgebühr für die Vorbereitung und Einreichung des Antrags (typischerweise 500 bis 1.500 Euro), Kosten des Führungszeugnisses im Heimatland des Käufers (typischerweise 30 bis 100 Euro), beeidigte Übersetzung (typischerweise 150 bis 400 Euro pro Dokument), Apostille und Architekten- oder Sachverstaendigengebuehr für die Pläne im Maßstab 1:500 (typischerweise 300 bis 800 Euro). Die gesamten zusätzlichen Kosten liegen typischerweise zwischen 1.500 und 3.500 Euro.

Was Als Erstes Zu Tun Ist — Die Praktischen Ausgangspunkte

Für jeden Nicht-EU-Käufer, der eine Landfinca, ein ländliches Anwesen oder eine Landwirtschaftsimmobilie auf Mallorca in Betracht zieht, sind folgende Maßnahmen die richtigen Ausgangspunkte: Einen qualifizierten spanischen Immobilienanwalt mit Balearischen Inseln-Erfahrung beauftragen, bevor ein Angebot gemacht oder eine Anzahlung geleistet wird. Keinen Reservierungs- oder Arras-Vertrag für eine rustikale Immobilie ohne die Militaergenehmigungsklausel unterzeichnen. Mit dem Prozess des polizeilichen Führungszeugnisses beginnen, sobald die Entscheidung getroffen wurde, Landimmobilien auf Mallorca zu kaufen. Den Anwalt nach der Situation der ausländischen Eigentuemschaft in der spezifischen Gemeinde fragen, in der sich die Immobilie befindet.

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