Vender tu Vivienda en Mallorca a Partir de los 65: Cómo Funciona la Exención para Mayores de 65

La exención mayores de 65 significa que un residente fiscal en España con 65 años o más no paga IRPF por la ganancia al vender la vivienda en la que ha vivido al menos tres años. Cubre toda la ganancia, sin límite y sin obligación de reinvertir.

Para muchos de los propietarios con los que hablamos en Santa Ponsa, Nova Santa Ponsa y el resto de Calvià, es la norma fiscal más valiosa de España. Una villa comprada en los años noventa y vendida hoy suele acumular una ganancia importante, y la diferencia entre tributar por ella y no pagar nada es considerable. Eso sí, la exención tiene condiciones muy concretas, y algunas sorprenden. Así funciona en la práctica.

Quién Puede Aplicar la Exención para Mayores de 65

La norma está en el artículo 33.4.b de la Ley del IRPF. Hay que cumplir tres condiciones en el momento de la venta. Primero, tener 65 años o más el día en que se firma la escritura. Segundo, ser residente fiscal en España, es decir, presentar la declaración de la renta española. Tercero, que el inmueble sea tu vivienda habitual.

La ley fiscal define la vivienda habitual como aquella en la que se ha residido de forma continuada durante al menos tres años. El reglamento añade un margen útil: la vivienda sigue contando si fue tu vivienda habitual en cualquier momento de los dos años anteriores a la venta. Así que si ya te has mudado, por ejemplo para estar más cerca de la familia, dispones de un plazo para vender sin perder la exención.

Los tribunales también han aclarado dos situaciones importantes para los vendedores mayores. El Tribunal Supremo resolvió en mayo de 2023 que una vivienda no pierde el carácter de habitual cuando el propietario tiene que dejarla por divorcio o una circunstancia análoga, y los especialistas fiscales han aplicado ese razonamiento a quienes se trasladan a una residencia de mayores. Una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de febrero de 2025 siguió la misma línea. El Supremo ha dejado claro, además, que los tres años deben haberse vivido como propietario; los años vividos en la casa bajo otro título no cuentan.

Parejas y Copropiedad

La mayoría de las viviendas de Mallorca pertenecen a una pareja, y la exención es personal. Cada propietario la aplica sobre su parte. Si uno tiene 66 años y el otro 62, solo está exenta la mitad de la ganancia del mayor; el más joven tributa por su mitad de forma normal. En los matrimonios en régimen de gananciales, ambos cónyuges deben tener 65 años o más para que toda la ganancia quede exenta.

Por eso el momento de la venta merece una conversación. Si el cónyuge más joven cumple 65 años en pocos meses, esperar a ese cumpleaños antes de firmar ante notario elimina el impuesto sobre la mitad de la ganancia. Nuestra guía sobre cómo funcionan las cuotas de propiedad en Mallorca explica cómo recoge la escritura la parte de cada uno.

Vender la Nuda Propiedad y Seguir Viviendo en Casa

La exención también se aplica cuando un mayor de 65 años vende la nuda propiedad de su vivienda habitual y se reserva el usufructo vitalicio. Esta fórmula permite obtener liquidez de la casa sin mudarse. Lo explicamos en nuestro artículo sobre el usufructo en España.

Segundas Viviendas y la Renta Vitalicia de 240.000 Euros

Una segunda residencia, un apartamento alquilado o cualquier otro bien no entra en la exención de la vivienda habitual. Existe, sin embargo, una segunda norma para mayores de 65. Según el artículo 38.3 de la misma ley, la ganancia por la venta de cualquier elemento patrimonial queda exenta si el importe obtenido se destina a constituir una renta vitalicia asegurada en el plazo de seis meses desde la venta.

El límite es de 240.000 euros por persona, sumando todas las rentas vitalicias que se constituyan a lo largo de la vida. Si solo se reinvierte una parte, únicamente queda exenta la parte proporcional de la ganancia. Al contratar la renta vitalicia hay que comunicar a la aseguradora que el dinero procede de la venta de un bien, para que el contrato quede correctamente configurado a efectos de la exención.

Para una pareja que vende conjuntamente un apartamento vacacional, eso supone hasta 240.000 euros cada uno. Es una norma más limitada que la de la vivienda habitual, pero marca una diferencia real en la venta de una segunda propiedad que se ha tenido durante muchos años.

Qué Pagan los No Residentes

Aquí surgen la mayoría de los malentendidos. La exención mayores de 65 pertenece al IRPF, que solo se aplica a los residentes fiscales en España. Los propietarios que viven en el extranjero tributan por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, donde esta exención no existe. La Dirección General de Tributos lo confirmó en la consulta vinculante V2530-25, de 18 de diciembre de 2025, sobre un vendedor mayor de 65 años que se había trasladado a Francia.

Los no residentes que viven en la UE o en el Espacio Económico Europeo pueden evitar tributar por la ganancia de la que fue su vivienda habitual, pero solo si reinvierten la totalidad del importe en una nueva vivienda habitual. Sin reinversión, la ganancia tributa al tipo de no residentes. Además, el comprador retiene el 3 por ciento del precio y lo ingresa en Hacienda a cuenta del vendedor, importe que luego se descuenta de la cuota final. Nuestro artículo sobre el impuesto de plusvalía completa el panorama de costes de venta.

Lo Que No Cubre la Exención

La exención mayores de 65 elimina el IRPF sobre la ganancia. No afecta a la plusvalía municipal, un impuesto local distinto sobre el incremento de valor del terreno que el ayuntamiento cobra en cada venta. En Calvià, ese recibo llega sea cual sea la edad del vendedor.

Tampoco cambian los honorarios de la agencia, los gastos notariales que corresponden al vendedor ni la cancelación de una hipoteca pendiente. Y la ganancia hay que declararla igualmente: una venta exenta figura en la declaración de la renta del año, aunque no genere cuota.

Pasos Prácticos Antes de Vender

Empieza por confirmar tu residencia fiscal y la fecha en que te instalaste en la vivienda; el certificado de empadronamiento y los recibos de suministros son la prueba más sencilla de los tres años de residencia. Revisa en la escritura el reparto de la propiedad y la fecha de nacimiento de ambos titulares antes de fijar la fecha de firma. Si hay una segunda vivienda, habla con una aseguradora sobre la renta vitalicia mucho antes de la venta, para que el plazo de seis meses no sea una carrera.

Tener claro el valor ayuda en todo esto. Nuestro artículo sobre cómo funciona la valoración de propiedades en Mallorca explica cómo se fija un precio de venta, y puedes pedir una valoración gratuita de tu casa a través de nuestro formulario de valoración. Las normas detalladas las publica la Agencia Tributaria, y un asesor fiscal independiente debe confirmar cómo se aplican a tu caso.

Si estás pensando en vender en Santa Ponsa o en cualquier punto del suroeste de Mallorca, llámanos al +34 971 692 434, escríbenos por WhatsApp o envía un correo a help@imperial-properties.com. También puedes ver nuestras propiedades en toda Mallorca.