Ley de Costas: Was Spaniens Küstengesetz beim Kauf einer Immobilie in Erster Meereslinie auf Mallorca Bedeutet

Die Ley de Costas ist Spaniens Küstengesetz. Sie erklärt den Uferstreifen zu öffentlichem Eigentum und legt dahinter Schutzzonen fest, in der Regel 100 Meter, oder 20 Meter dort, wo das Land 1988 bereits städtisch war. Dort sind neue Wohnhäuser verboten und Bauarbeiten eingeschränkt.

Wer auf Mallorca eine Villa oder Wohnung in erster Meereslinie kauft, sollte dieses Gesetz kennen. Es bestimmt, was Ihnen gehört, was Sie bauen dürfen und wer das Recht hat, an Ihrer Gartenmauer vorbeizugehen.

Was die Ley de Costas Schützt

Maßgeblich ist das Gesetz 22/1988 vom 28. Juli, das 2013 durch das Gesetz 2/2013 grundlegend reformiert wurde. Es definiert entlang der Küste einen Streifen öffentlichen Eigentums, das dominio público marítimo-terrestre. Dazu gehören der Uferbereich bis zur Grenze, die die Wellen bei den stärksten bekannten Stürmen erreichen, Strände und Dünen sowie steile Klippen, die ans Meer grenzen, bis zu ihrer Oberkante.

Dieses öffentliche Eigentum gehört dem Staat. Es ist unveräußerlich, kann nicht durch Ersitzung erworben und nicht gepfändet werden. Das Gesetz stellt außerdem klar, dass privater Besitz ihm gegenüber keinerlei Wirkung hat, egal wie lange er besteht und selbst wenn er im Grundbuch eingetragen ist. Liegt also ein Teil eines Grundstücks im öffentlichen Eigentum, ändert eine Eigentumsurkunde daran nichts.

Die Zonen, die Jeder Käufer Kennen Sollte

Alle Zonen werden landeinwärts vom inneren Rand des Uferbereichs gemessen, also von der Linie, die bei der amtlichen Grenzfestlegung, dem deslinde, bestimmt wird.

• Durchgangsdienstbarkeit (servidumbre de tránsito): ein 6 Meter breiter Streifen, der dauerhaft für Fußgänger sowie Überwachungs- und Rettungsfahrzeuge frei bleiben muss. An schwierigen oder gefährlichen Stellen kann er auf bis zu 20 Meter erweitert werden.
• Schutzdienstbarkeit (servidumbre de protección): in der Regel 100 Meter, die der Staat um bis zu weitere 100 Meter ausdehnen kann, wenn ein Küstenabschnitt es erfordert. Wo das Land bei Inkrafttreten des Gesetzes 1988 bereits als städtisch eingestuft war, beträgt die Schutzzone 20 Meter.
• Die ersten 20 Meter: In den ersten 20 Metern der Schutzzone sind Einfriedungen nur unter den in der Verordnung festgelegten Bedingungen erlaubt.
• Einflusszone: mindestens 500 Meter landeinwärts, in denen die Bauleitplanung Gebäudewände und übermäßige Baumassen an der Küste vermeiden muss.

Der Unterschied zwischen 20 und 100 Metern ist für eine Immobilie am Meer enorm und hängt vom planungsrechtlichen Status des Landes im Jahr 1988 ab. Er muss für jedes Grundstück einzeln geprüft werden.

Was in der Schutzzone Erlaubt Ist und Was Nicht

Die Schutzzone ist privates Land, und man kann dort ein Haus besitzen. Das Gesetz beschränkt, was dort geschieht. Artikel 25 verbietet unter anderem:

• neue Gebäude zu Wohnzwecken;
• oberirdische Hochspannungsleitungen;
• das Abladen von Bauschutt oder ungeklärtem Abwasser;
• Werbung auf Plakaten, Tafeln oder mit audiovisuellen Mitteln.

Anbau und Bepflanzung sind ohne Genehmigung erlaubt. Nutzungen, die ihrer Natur nach nirgendwo anders stattfinden können, Dienstleistungen für die Strandnutzung und offene Sportanlagen sind mit entsprechender Genehmigung zulässig.

Für bestehende, vor dem Gesetz legal errichtete Häuser sind die Regeln praxisnäher, als viele Käufer befürchten. Reparaturen und Verbesserungen sind erlaubt, solange das Bauvolumen nicht wächst. Gerät ein bestehendes Gebäude durch eine überarbeitete Grenzfestlegung in die Schutzzone, erlaubt die Reform von 2013 Reparatur-, Verbesserungs-, Konsolidierungs- und Modernisierungsarbeiten, sofern Volumen, Höhe und Fläche nicht zunehmen, und die Arbeiten müssen die Energieeffizienz des Gebäudes verbessern.

Gebäude innerhalb des 6-Meter-Durchgangsstreifens sind schlechter gestellt, da das Gesetz sie als planungsrechtlich unzulässig einstuft. Wenn das auf eine Immobilie zutrifft, die Sie interessiert, erklärt unser Leitfaden zu fuera de ordenación, was dieser Status bedeutet.

Deslinde und Grundbuch

Der Staat legt die Grenze des öffentlichen Eigentums im deslinde-Verfahren fest. Wird ein deslinde eröffnet, trägt das Grundbuchamt bei den betroffenen Grundstücken einen Randvermerk ein, der darauf hinweist, dass das Verfahren sie ganz oder teilweise dem öffentlichen Eigentum oder der Schutzzone zuordnen kann. Nach seiner Genehmigung genügt der deslinde, um widersprechende Grundbucheinträge zu berichtigen.

Wird ein Grundstück in der Schutzzone erstmals eingetragen, muss seine Beschreibung angeben, ob es an das öffentliche Eigentum grenzt oder nicht. Diese Angaben erscheinen im Grundbuch, weshalb der Grundbuchauszug (nota simple) eines der ersten Dokumente ist, die bei einem Kauf an der Küste geprüft werden sollten.

Öffentlicher Zugang zum Meer

Das Gesetz garantiert den öffentlichen Zugang zur Küste. In städtischen Gebieten muss die Planung Zufahrten zum Meer im Abstand von höchstens 500 Metern und Fußgängerzugänge im Abstand von höchstens 200 Metern vorsehen. Bauarbeiten, die einen bestehenden Zugang unterbrechen, sind nur mit gleichwertiger Alternative erlaubt.

Deshalb blicken so viele Häuser in erster Meereslinie auf Mallorca auf einen öffentlichen Küstenweg. Für die meisten Eigentümer gehört das einfach zum Charme des Lebens am Meer, aber man sollte es vor dem Kauf wissen.

Wer die Küste auf den Balearen Verwaltet

Seit dem 1. Juli 2023 verwaltet die Balearenregierung einen großen Teil der Küstenverwaltung auf den Inseln, einschließlich der Genehmigungen im öffentlichen Eigentum und im Durchgangsstreifen. Der Staat behält zentrale Aufgaben, darunter die Festsetzung von Gebühren für die Nutzung des öffentlichen Eigentums und die Erstellung verbindlicher Gutachten. Die offizielle Mitteilung zur Übertragung finden Sie bei La Moncloa.

Der vollständige konsolidierte Gesetzestext ist im Boletín Oficial del Estado veröffentlicht.

Prüfungen vor dem Kauf in Erster Meereslinie

• Klären Sie, ob für den Küstenabschnitt ein genehmigter deslinde existiert und wo die Linie im Verhältnis zum Grundstück verläuft.
• Stellen Sie fest, ob die Schutzzone auf diesem Grundstück 20 oder 100 Meter beträgt.
• Prüfen Sie die nota simple auf Randvermerke oder Hinweise auf öffentliches Eigentum.
• Stellen Sie sicher, dass das bestehende Gebäude und spätere Erweiterungen ordnungsgemäß genehmigt sind.
• Wenn Sie renovieren möchten, klären Sie vor der Unterschrift mit einem Architekten, welche Arbeiten die Küstenregeln erlauben.

Ein unabhängiger Anwalt und ein ortskundiger Architekt sind bei einem Kauf in erster Meereslinie jeden Euro wert. Wer die Fakten von Anfang an klärt, schützt den Kauf und seinen späteren Wiederverkaufswert.

Immobilien am Meer mit Imperial Properties

Imperial Properties hilft Käufern seit 1985, ihr Zuhause an Mallorcas Südwestküste zu finden, und wir arbeiten auf Deutsch, Englisch und Spanisch. Sehen Sie sich unsere aktuellen Immobilien auf Mallorca an.

Rufen Sie uns an unter +34 971 692 434, schreiben Sie uns per WhatsApp oder per E-Mail an help@imperial-properties.com. Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken, können Sie eine kostenlose Immobilienbewertung anfordern.