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Gemeinsam eine Immobilie auf Mallorca Kaufen: Wie Eigentumsanteile Wirklich Funktionieren
Mehr Paare, Freunde und Familienmitglieder kaufen gemeinsam auf Mallorca, als die üblichen Immobilienstatistiken vermuten lassen, und das spanische Recht behandelt einen gemeinsamen Kauf ziemlich anders, als viele internationale Käufer annehmen, besonders alle, die mit der Funktionsweise von Miteigentum in Großbritannien vertraut sind. Die Standardregeln zu verstehen, bevor Sie die Escritura unterschreiben, statt danach, schützt alle Beteiligten, falls sich die Umstände später ändern.
Die Gananciales, die eheliche Güterordnung, die für viele verheiratete Paare gilt, haben wir in einem eigenen Beitrag behandelt. Dieser hier konzentriert sich auf das allgemeinere Bild, da es genauso für unverheiratete Partner, Freunde und Familienmitglieder gilt, die gemeinsam kaufen.
Der Standard: Pro-Indiviso-Eigentum
Wenn zwei oder mehr Personen gemeinsam eine Immobilie in Spanien kaufen, ist die Standardstruktur Pro Indiviso, im Wesentlichen vergleichbar mit dem Tenancy in Common des englischen Rechts. Jeder Eigentümer hält einen definierten prozentualen Anteil an der gesamten Immobilie statt eines bestimmten physischen Teils davon, und es gibt keine Pflicht, dass die Anteile gleich groß sind. Eine 50/50-Aufteilung ist üblich, aber 60/40, 70/30 oder jede andere Aufteilung ist ebenso gültig, und die Prozentsätze werden ausdrücklich in der Escritura Pública festgehalten.
Thinking about buying or selling in Mallorca?
Warum Ihr Eigentumsanteil Dem Entsprechen Sollte, Was Sie Tatsächlich Gezahlt Haben
Die in der Urkunde festgehaltenen Prozentsätze sollten tatsächlich den finanziellen Beitrag jedes Käufers zum Kauf widerspiegeln. Zahlt ein Käufer 70 Prozent des Preises, die Urkunde verzeichnet aber eine 50/50-Aufteilung, kann die spanische Steuerbehörde die Differenz als Schenkung von einem Käufer an den anderen werten, was möglicherweise Schenkungsteuer auslöst. Das ist eines der häufigeren Versehen bei internationalen Käufern, die sich standardmäßig für eine gleiche Aufteilung entscheiden, einfach weil sie fair erscheint, ohne zu erkennen, dass dies eine ungewollte steuerliche Belastung schaffen kann.
Warum es Kein Automatisches Anwachsungsrecht Gibt
Das ist der größte Unterschied zum britischen Miteigentum, der Käufer am häufigsten überrascht. Spanien kennt keine Joint Tenancy mit automatischem Anwachsungsrecht. Stirbt unter Pro Indiviso ein Miteigentümer, geht sein Anteil nicht automatisch auf den überlebenden Miteigentümer über. Er wird Teil des Nachlasses des Verstorbenen und wird gemäß dessen Testament vererbt oder, falls kein Testament vorliegt, nach den spanischen oder heimatlichen gesetzlichen Erbfolgeregeln, je nach den Umständen. Besonders für unverheiratete Partner bedeutet das, dass Sie am Ende Ihr Zuhause gemeinsam mit den Kindern, Eltern oder Geschwistern Ihres verstorbenen Partners besitzen könnten, statt dessen Anteil vollständig zu erben. Ein spanisches Testament, das dies direkt regelt und dem überlebenden Partner möglicherweise ein Usufructo einräumt, das lebenslange Nutzungsrecht an der Immobilie, sollten Sie vor dem Kauf mit einem Anwalt besprechen, nicht nachdem etwas passiert ist.
Was Passiert, Wenn Ein Eigentümer Aussteigen Möchte
Jeder Miteigentümer in einem Pro-Indiviso-Verhältnis kann jederzeit eine sogenannte acción de división einleiten, eine Klage, mit der die Gerichte um die Teilung der gemeinsam gehaltenen Immobilie gebeten werden. Bei einem unteilbaren Vermögenswert wie einem Haus oder einer Wohnung führt dies in der Regel zu einem gerichtlich angeordneten Verkauf, oft per Versteigerung, wobei der Erlös nach dem eingetragenen Anteil jedes Eigentümers aufgeteilt wird. Dieser Weg ist langsam, teuer und liefert selten jemandem das gewünschte Ergebnis, weshalb es sich lohnt, von Anfang an neben der Urkunde selbst eine gut ausgearbeitete private Vereinbarung zwischen den Käufern zu haben, die regelt, wie ein künftiger Verkauf, ein Auskauf oder eine Uneinigkeit über die Nutzung der Immobilie tatsächlich gehandhabt würde.
Miteigentum Später Auflösen
Möchten Miteigentümer später ihre Anteile formal trennen, sei es nach dem Ende einer Beziehung oder schlicht wegen geänderter Pläne, sieht das spanische Recht einen speziellen Mechanismus namens extinción de condominio vor, bei dem ein Eigentümer die anderen auszahlt und Alleineigentümer wird. So gehandhabt, wird die Transaktion deutlich niedriger besteuert als eine gewöhnliche Immobilienübertragung, da sie als Auflösung von Miteigentum und nicht als neuer Verkauf behandelt wird. Das macht diesen Weg deutlich steuereffizienter, als wenn der ausscheidende Eigentümer seinen Anteil formal über einen herkömmlichen Kauf an den verbleibenden Eigentümer verkaufen würde.
Die Struktur von Anfang an Richtig Setzen
Ein gemeinsamer Kauf auf Mallorca funktioniert für sehr viele Käufer gut, aber am besten funktioniert er, wenn die Eigentumsanteile die tatsächlichen Beiträge widerspiegeln, wenn allen klar ist, dass es zwischen Miteigentümern kein automatisches Erbrecht gibt, und wenn neben der Urkunde eine private Vereinbarung besteht, die regelt, was bei veränderten Umständen passiert. Nichts davon ist kompliziert zu regeln, bevor Sie unterschreiben, und alles davon ist danach erheblich schwerer zu klären.
