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Ihr Haus auf Mallorca ab 65 Verkaufen: So Funktioniert die Steuerbefreiung ab 65
Die Steuerbefreiung ab 65 bedeutet, dass in Spanien Steueransässige ab 65 Jahren keine Einkommensteuer auf den Gewinn zahlen, wenn sie das Haus verkaufen, in dem sie mindestens drei Jahre gewohnt haben. Sie gilt für den gesamten Gewinn, ohne Obergrenze und ohne Reinvestitionspflicht.
Für viele Eigentümer, mit denen wir in Santa Ponsa, Nova Santa Ponsa und im übrigen Calvià sprechen, ist das die wertvollste Steuerregel Spaniens. Eine in den 1990er-Jahren gekaufte Villa, die heute verkauft wird, trägt oft einen erheblichen Wertzuwachs, und der Unterschied zwischen Steuer darauf und gar keiner Steuer ist beträchtlich. Die Befreiung hat allerdings genaue Voraussetzungen, und einige davon überraschen. So funktioniert sie in der Praxis.
Wer die Steuerbefreiung ab 65 Nutzen Kann
Die Regel steht in Artikel 33.4.b des spanischen Einkommensteuergesetzes (Ley del IRPF). Im Moment des Verkaufs müssen drei Bedingungen erfüllt sein. Erstens müssen Sie am Tag der notariellen Beurkundung mindestens 65 Jahre alt sein. Zweitens müssen Sie in Spanien steueransässig sein, also eine spanische Einkommensteuererklärung abgeben. Drittens muss die Immobilie Ihre vivienda habitual sein, Ihr Hauptwohnsitz.
Das spanische Steuerrecht definiert den Hauptwohnsitz als Wohnung, in der man mindestens drei Jahre ununterbrochen gelebt hat. Die Durchführungsverordnung ergänzt einen nützlichen Spielraum: Die Immobilie zählt weiterhin, wenn sie zu irgendeinem Zeitpunkt in den zwei Jahren vor dem Verkauf Ihr Hauptwohnsitz war. Wer also bereits ausgezogen ist, etwa um näher bei der Familie zu wohnen, hat ein Zeitfenster für den Verkauf, ohne die Befreiung zu verlieren.
Thinking about buying or selling in Mallorca?
Die Gerichte haben außerdem zwei Situationen geklärt, die für ältere Verkäufer wichtig sind. Der Oberste Gerichtshof entschied im Mai 2023, dass eine Wohnung ihren Status als Hauptwohnsitz nicht verliert, wenn der Eigentümer sie wegen einer Scheidung oder eines vergleichbaren Umstands verlassen muss, und spanische Steuerexperten wenden diese Begründung auf Eigentümer an, die in ein Seniorenheim ziehen. Ein Urteil des Obersten Gerichtshofs von Katalonien vom Februar 2025 folgte derselben Linie. Der Oberste Gerichtshof hat zudem klargestellt, dass die drei Jahre als Eigentümer verbracht werden müssen; Jahre, in denen man das Haus auf anderer Grundlage bewohnt hat, zählen nicht.
Paare und Miteigentum
Die meisten Häuser auf Mallorca gehören einem Paar, und die Befreiung ist persönlich. Jeder Eigentümer wendet sie auf seinen eigenen Anteil an. Ist ein Partner 66 und der andere 62, ist nur die Hälfte des Gewinns des älteren Partners befreit; der jüngere versteuert seine Hälfte ganz normal. Bei Ehepaaren im spanischen Güterstand der Errungenschaftsgemeinschaft (gananciales) müssen beide Ehegatten über 65 sein, damit der gesamte Gewinn befreit ist.
Deshalb lohnt sich ein Gespräch über den Zeitpunkt. Wird der jüngere Partner in wenigen Monaten 65, kann das Warten bis nach diesem Geburtstag vor der Beurkundung die Steuer auf die Hälfte des Gewinns entfallen lassen. Unser Ratgeber zu Eigentumsanteilen auf Mallorca erklärt, wie die Urkunde den Anteil jedes Einzelnen festhält.
Das Bloße Eigentum Verkaufen und Wohnen Bleiben
Die Befreiung gilt auch, wenn ein Eigentümer über 65 das bloße Eigentum (nuda propiedad) an seinem Hauptwohnsitz verkauft und sich ein lebenslanges Nießbrauchrecht vorbehält. So lässt sich Kapital aus dem Haus freisetzen, ohne auszuziehen. Mehr dazu in unserem Artikel über den Nießbrauch in Spanien.
Zweitwohnungen und die Leibrente bis 240.000 Euro
Eine Zweitwohnung, eine vermietete Wohnung oder jeder andere Vermögenswert fällt nicht unter die Befreiung für den Hauptwohnsitz. Es gibt jedoch eine zweite Regel für über 65-Jährige. Nach Artikel 38.3 desselben Gesetzes ist der Gewinn aus dem Verkauf jedes Vermögenswerts steuerfrei, wenn der Erlös innerhalb von sechs Monaten in eine versicherte Leibrente (renta vitalicia asegurada) eingezahlt wird.
Die Obergrenze liegt bei 240.000 Euro pro Person, gerechnet über alle im Leben abgeschlossenen Leibrenten. Wird nur ein Teil des Erlöses reinvestiert, ist nur der entsprechende Anteil des Gewinns befreit. Beim Abschluss der Leibrente muss der Versicherer darüber informiert werden, dass das Geld aus einem Verkauf stammt, damit der Vertrag für die Befreiung korrekt eingerichtet wird.
Für ein Paar, das gemeinsam eine Ferienwohnung verkauft, bedeutet das bis zu 240.000 Euro je Partner. Die Regel ist enger als die Befreiung für den Hauptwohnsitz, macht beim Verkauf einer lange gehaltenen Zweitimmobilie aber einen echten Unterschied.
Was Nichtansässige Zahlen
Hier entstehen die meisten Missverständnisse. Die Steuerbefreiung ab 65 gehört zur spanischen Einkommensteuer, die nur für in Spanien Steueransässige gilt. Eigentümer, die im Ausland leben, zahlen stattdessen die Einkommensteuer für Nichtansässige, und dort gibt es diese Befreiung nicht. Die spanische Steuerverwaltung hat dies in der verbindlichen Auskunft V2530-25 vom 18. Dezember 2025 bestätigt, die einen über 65-jährigen Verkäufer betraf, der nach Frankreich gezogen war.
Nichtansässige mit Wohnsitz in der EU oder im Europäischen Wirtschaftsraum können die Steuer auf den Gewinn aus ihrem früheren Hauptwohnsitz dennoch vermeiden, allerdings nur, wenn sie den gesamten Erlös in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestieren. Ohne Reinvestition wird der Gewinn zum Satz für Nichtansässige besteuert. Außerdem behält der Käufer 3 Prozent des Kaufpreises ein und führt sie an das Finanzamt ab; dieser Betrag wird später auf die endgültige Steuer angerechnet.
Was die Befreiung Nicht Abdeckt
Die Steuerbefreiung ab 65 betrifft nur die nationale Einkommensteuer auf den Gewinn. Die kommunale Plusvalía bleibt davon unberührt; sie ist eine separate örtliche Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks, die das Rathaus bei jedem Verkauf erhebt. In Calvià kommt dieser Bescheid unabhängig vom Alter des Verkäufers. Wie sie berechnet wird, erklären wir in unserem Ratgeber zur Plusvalía-Steuer.
Auch Maklerprovision, der Notaranteil des Verkäufers und die Löschung einer noch bestehenden Hypothek bleiben unverändert. Und der Gewinn muss trotzdem angegeben werden: Ein befreiter Verkauf erscheint in der Einkommensteuererklärung des Jahres, auch wenn keine Steuer anfällt.
Praktische Schritte vor dem Verkauf
Bestätigen Sie zunächst Ihre steuerliche Ansässigkeit und das Datum Ihres Einzugs; die Meldebescheinigung (padrón) und Versorgerrechnungen sind der einfachste Nachweis für drei Jahre Wohnsitz. Prüfen Sie die Eigentumsaufteilung in der Urkunde und die Geburtsdaten beider Eigentümer, bevor Sie einen Beurkundungstermin vereinbaren. Geht es um eine Zweitwohnung, sprechen Sie lange vor dem Verkauf mit einem Versicherer über die Leibrente, damit die Sechsmonatsfrist nicht zur Eile wird.
Eine klare Vorstellung vom Wert hilft bei alldem. Unser Artikel So funktioniert die Immobilienbewertung auf Mallorca erklärt, wie Angebotspreise entstehen, und über unser Bewertungsformular können Sie eine kostenlose Bewertung Ihres Hauses anfordern. Die Einzelheiten veröffentlicht die Agencia Tributaria, und ein unabhängiger Steuerberater sollte bestätigen, wie sie auf Ihre Situation zutreffen.
Wenn Sie einen Verkauf in Santa Ponsa oder irgendwo im Südwesten Mallorcas erwägen, rufen Sie uns an unter +34 971 692 434, schreiben Sie uns per WhatsApp oder per E-Mail an help@imperial-properties.com. Hier finden Sie auch unsere Immobilien auf ganz Mallorca.
