Acheter un bien à plusieurs à Majorque : comment fonctionnent réellement les quotes-parts

Acheter à plusieurs à Majorque : la propriété pro indiviso, l'absence de droit de survie automatique et ce qui se passe si un copropriétaire veut sortir.

Couples, amis et membres d'une même famille sont plus nombreux à acheter ensemble à Majorque que ne le laissent penser les statistiques immobilières, et le droit espagnol traite un achat à plusieurs de façon assez différente de ce qu'imaginent de nombreux acheteurs internationaux, en particulier ceux qui connaissent la copropriété à la britannique. Comprendre les règles par défaut avant de signer l'escritura, et non après, c'est ce qui protège chacun si la situation évolue par la suite.

Nous avons consacré un article distinct aux gananciales, le régime matrimonial qui s'applique à de nombreux couples mariés. Celui-ci s'intéresse à la situation plus générale, qui concerne tout autant les partenaires non mariés, les amis et les familles qui achètent ensemble.

Le régime par défaut : la propriété pro indiviso

Lorsque deux personnes ou plus achètent ensemble un bien en Espagne, la structure habituelle est la propriété pro indiviso, globalement équivalente au tenancy in common du droit anglais. Chaque propriétaire détient un pourcentage défini de l'ensemble du bien plutôt qu'une partie physique précise, et rien n'impose que les parts soient égales. Une répartition 50/50 est courante, mais 60/40, 70/30 ou toute autre répartition est tout aussi valable, et les pourcentages sont indiqués explicitement dans l'Escritura Pública.

Pourquoi votre quote-part doit correspondre à ce que vous avez réellement payé

Les pourcentages inscrits dans l'acte doivent refléter fidèlement la contribution financière de chaque acheteur. Si l'un des acheteurs paie 70 pour cent du prix mais que l'acte indique une répartition 50/50, l'administration fiscale espagnole peut considérer la différence comme une donation d'un acheteur à l'autre, ce qui peut entraîner des droits de donation. C'est l'un des oublis les plus fréquents chez les acheteurs internationaux, qui optent spontanément pour un partage égal parce qu'il leur paraît juste, sans réaliser qu'il peut créer une exposition fiscale involontaire.

Pourquoi il n'existe pas de droit de survie automatique

C'est la principale différence avec la copropriété britannique, et celle qui prend le plus souvent les acheteurs au dépourvu. L'Espagne ne reconnaît pas la joint tenancy assortie d'un droit de survie automatique. En pro indiviso, si l'un des copropriétaires décède, sa part ne revient pas automatiquement au copropriétaire survivant. Elle entre dans la succession du défunt et se transmet selon son testament ou, à défaut de testament, selon les règles de succession ab intestat espagnoles ou celles de son pays d'origine, en fonction de sa situation. Pour les partenaires non mariés en particulier, cela signifie que vous pourriez vous retrouver copropriétaire de votre logement avec les enfants, les parents ou les frères et sœurs de votre partenaire décédé, au lieu d'hériter directement de sa part. Un testament espagnol qui règle cette question, en accordant par exemple au partenaire survivant un usufructo, le droit d'habiter et d'utiliser le bien sa vie durant, mérite d'être évoqué avec un avocat avant l'achat, et non une fois que le malheur est arrivé.

Que se passe-t-il si l'un des propriétaires veut vendre ?

Dans une indivision pro indiviso, tout copropriétaire peut à tout moment engager ce que l'on appelle une acción de división, une action en justice demandant aux tribunaux de partager le bien détenu en commun. Pour un bien indivisible comme une maison ou un appartement, elle aboutit généralement à une vente ordonnée par le tribunal, souvent aux enchères, le produit étant réparti selon le pourcentage inscrit de chaque propriétaire. Cette voie est lente, coûteuse et donne rarement satisfaction à qui que ce soit. C'est précisément pourquoi il vaut la peine de mettre en place dès le départ, en complément de l'acte lui-même, une convention d'indivision privée bien rédigée entre les acheteurs, qui précise comment seraient réellement gérés une vente future, un rachat de parts ou un désaccord sur l'usage du bien.

Mettre fin à l'indivision plus tard

Si les copropriétaires souhaitent plus tard séparer officiellement leurs intérêts, que ce soit après une rupture ou simplement parce que leurs projets ont changé, le droit espagnol prévoit un mécanisme spécifique appelé extinción de condominio, par lequel un propriétaire rachète les parts des autres et devient seul propriétaire. Traitée ainsi, l'opération est imposée à un taux nettement inférieur à celui d'une mutation immobilière classique, puisqu'elle est considérée comme la dissolution d'une indivision et non comme une nouvelle vente. C'est donc une solution bien plus avantageuse fiscalement que la vente formelle de sa part par le propriétaire sortant au propriétaire restant dans le cadre d'un achat classique.

Bien structurer l'achat dès le premier jour

Un achat à plusieurs à Majorque convient très bien à un grand nombre d'acheteurs, mais il fonctionne d'autant mieux que les quotes-parts reflètent les contributions réelles, que chacun sait qu'il n'existe aucun droit de succession automatique entre copropriétaires et qu'une convention privée accompagne l'acte pour prévoir ce qui se passera si la situation change. Rien de tout cela n'est compliqué à organiser avant la signature, et tout est beaucoup plus difficile à régler après coup.