Acheter sur plan à Majorque : les garanties bancaires qui vous protègent

Les acheteurs sur plan à Majorque sont protégés par la loi espagnole. Fonctionnement de la garantie bancaire et points à vérifier avant de verser un euro.

Chaque année, des acheteurs du sud-ouest de Majorque signent des contrats pour des logements qui n'existent pas encore. La villa n'est qu'un jeu de plans d'architecte, la résidence un terrain clôturé avec un permis de construire affiché sur le portail. Verser de l'argent bien réel pour un bien qui n'existe encore que sur le papier ressemble à un acte de foi, et dans certains pays, c'en est un. En Espagne, ce n'est pas forcément le cas, car la loi fait peser le risque sur la banque, et non sur vous.

C'est la partie du processus d'achat sur plan que les brochures sur papier glacé passent sous silence : la garantie bancaire. Ce n'est ni une option supplémentaire ni un petit plus offert par un promoteur sérieux. C'est une obligation légale, et comprendre son fonctionnement est la chose la plus utile que vous puissiez faire avant de signer un contrat d'achat privé pour un bien neuf à Majorque.

Ce que signifie réellement acheter sur plan

Acheter sur plan, ou sobre plano, signifie acheter un bien avant la fin de sa construction, parfois même avant son démarrage. En général, vous signez un contrat d'achat privé et versez un acompte de réservation, puis des paiements échelonnés liés à l'avancement des travaux, le solde étant dû à la livraison, lors de la signature de l'escritura (acte authentique) devant notaire.

L'attrait est simple : les prix sur plan sont généralement fixés tôt, avant que le programme soit entièrement construit, et les acheteurs peuvent choisir les finitions, l'agencement et parfois l'orientation au sein d'un immeuble. Le risque est tout aussi simple : vous remettez de l'argent pour quelque chose qui n'existe pas encore physiquement. C'est précisément cette faille que la loi espagnole a été conçue pour combler.

La loi derrière chaque paiement sur plan

La loi espagnole 57/1968, relative aux paiements anticipés dans la construction et la vente de logements, impose à tout promoteur qui perçoit de l'argent des acheteurs avant la livraison d'un bien de protéger ces sommes de l'une de deux manières : par une garantie bancaire (aval bancario) ou par une police d'assurance (seguro de caución). Le promoteur doit déposer les paiements des acheteurs sur un compte spécial, distinct de ses fonds généraux, et adosser chaque paiement à un document de garantie individuel qui vous désigne comme bénéficiaire.

Il ne s'agit pas d'une vague promesse que « tout est couvert ». La jurisprudence espagnole est claire : les acheteurs ont besoin d'un certificat de garantie individuel pour chaque paiement effectué, et pas seulement d'une référence à une police globale dont le promoteur affirme l'existence.

Ley 20/2015 : la réforme de 2016

La loi initiale de 1968 a été renforcée par la Ley 20/2015, en vigueur depuis janvier 2016. Deux changements comptent particulièrement pour les acheteurs aujourd'hui. D'abord, les banques qui acceptent des paiements sur plan sans vérifier qu'une garantie valable est en place peuvent être tenues solidairement responsables des sommes versées : vous pouvez donc, en cas de problème, vous retourner directement contre la banque, et pas seulement contre le promoteur. Ensuite, une garantie bancaire n'est valable qu'à partir du moment où le promoteur détient le permis de construire du projet. Une garantie émise avant l'obtention du permis n'offre aucune protection réelle ; c'est pourquoi les contrats de réservation signés avant la délivrance du permis ne doivent jamais impliquer d'autres paiements qu'un petit acompte de réservation remboursable.

Ce que couvre réellement une garantie bancaire

Si un programme n'est pas achevé, ou s'il est livré avec un retard ou des défauts tels que vous décidez de vous retirer, une garantie valable vous permet de récupérer cent pour cent de tout ce que vous avez versé, majoré des intérêts légaux, directement auprès de la banque ou de l'assureur garant. La Cour suprême espagnole a confirmé cette position à plusieurs reprises dans des arrêts rendus contre des banques ayant traité des paiements sans vérifier que les garanties avaient été correctement émises, en ordonnant le remboursement intégral avec intérêts, même des années après les paiements initiaux.

Concrètement, cela signifie que votre risque en tant qu'acheteur sur plan à Majorque n'est pas « espérer que le promoteur termine le projet ». Il s'agit de « vérifier que les documents sont en ordre, puis laisser la loi jouer son rôle s'ils ne le sont pas ».

Ce qu'il faut vérifier avant de verser un acompte

Quelques vérifications, idéalement menées par un avocat indépendant plutôt que par un avocat recommandé par le promoteur, couvrent presque tout ce qui peut mal tourner :

Vérifiez que le promoteur détient un permis de construire valable pour le projet concerné, et pas seulement le terrain. Demandez le document de garantie bancaire individuel qui vous désigne personnellement comme bénéficiaire, pour le montant et le paiement exacts en question, émis par une banque espagnole reconnue. Vérifiez que les fonds des acheteurs sont versés sur le compte spécial distinct mentionné dans le contrat, et non sur le compte général du promoteur. Assurez-vous que le contrat d'achat privé lui-même stipule, par écrit, que le promoteur remboursera les paiements anticipés avec intérêts légaux en cas de non-livraison, et qu'il nomme la banque ou l'assureur garant.

Rien de tout cela n'est exotique. Ce sont des vérifications préalables classiques qu'un avocat immobilier espagnol compétent effectue systématiquement, et elles coûtent bien moins cher que de découvrir l'absence de garantie une fois le projet à l'arrêt.

Que se passe-t-il si la garantie fait défaut

Les acheteurs qui ont versé des acomptes sans garantie correctement émise ne sont pas automatiquement sans recours. Selon la doctrine juridique actuelle, si une banque a accepté des acomptes sur un compte sans exiger les garanties requises, elle peut elle-même être poursuivie en remboursement, même lorsque le promoteur est depuis devenu insolvable ou a disparu. Ce recours existe parce que la loi considère l'obligation de garantie comme une question d'ordre public, à laquelle l'acheteur ne peut renoncer, même s'il a signé un contrat qui tentait de l'exclure. Cela ne signifie pas que le remboursement est automatique ou immédiat, et une action en justice est généralement nécessaire, mais le cadre juridique est résolument du côté de l'acheteur.

L'achat sur plan dans le sud-ouest de Majorque

La construction neuve reste dynamique dans la commune de Calvià, de Santa Ponsa à Port d'Andratx, et les ventes sur plan font partie intégrante de ce marché. Les fondamentaux ne changent pas selon l'emplacement : les mêmes protections de la Ley 57/1968 et de la Ley 20/2015 s'appliquent, qu'il s'agisse d'un petit projet de villas haut de gamme ou d'une résidence plus importante. Ce qui varie, c'est la rigueur avec laquelle chaque promoteur et sa banque respectent les formalités, et c'est précisément pourquoi les vérifications ci-dessus comptent davantage que la réputation du promoteur ou l'élégance de son showroom.

Acheter sur plan à Majorque peut être un très bon moyen de s'assurer un logement neuf aux prix d'aujourd'hui, avec les finitions de votre choix. Grâce à la protection prévue par la loi espagnole, l'essentiel n'est pas d'espérer que tout se passe bien : c'est de vérifier que la garantie existe, à votre nom, pour le bon montant, avant que le moindre paiement ne quitte votre compte.