Acheter un bien à Majorque en 2026 : le guide complet des coûts

Acheter un bien à Majorque est l'une des décisions les plus gratifiantes que puisse prendre un acheteur international, mais aussi l'une des plus souvent mal comprises lorsqu'il s'agit du coût total réel. Le prix affiché dans l'annonce n'est qu'un point de départ. Aux îles Baléares, l'addition des droits de mutation, du droit de timbre, des frais de notaire, des honoraires juridiques et des charges courantes de propriété représente un supplément non négligeable par rapport au prix d'achat — et la structure de ces coûts diffère selon que vous achetez un bien ancien ou un bien neuf. Ce guide présente clairement chaque poste de dépense, avec des exemples chiffrés pour les tranches de prix les plus courantes sur le marché majorquin, afin que toute personne qui achète un bien à Majorque en 2026 puisse établir son budget en toute confiance dès le premier jour.

La règle d'or : prévoir 10 à 14 % en plus du prix d'achat

La règle empirique la plus fiable pour un achat immobilier à Majorque consiste à prévoir 10 à 14 % en plus du prix d'achat convenu pour couvrir l'ensemble des impôts, frais et coûts annexes. Pour un bien ancien, ce chiffre se situe plutôt entre 12 et 14 % en raison du barème progressif de l'impôt sur les mutations aux Baléares. Pour un bien neuf, la structure est différente mais le total est globalement comparable, généralement de 12 à 13 % lorsque la TVA et le droit de timbre s'ajoutent aux frais juridiques et de notaire.

L'impôt sur les mutations (ITP) pour les biens anciens

Lorsque vous achetez à Majorque un bien ancien (de seconde main) auprès d'un vendeur particulier, le principal coût supplémentaire est l'Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ou ITP (impôt sur les mutations). Il est calculé selon un barème progressif fondé sur le prix d'achat total, chaque tranche étant taxée à un taux différent. Le barème actuel de l'ITP aux îles Baléares est le suivant :

Il est important de comprendre que l'ITP est progressif : chaque taux ne s'applique qu'à la part du prix comprise dans sa tranche — et non au prix d'achat total. Ainsi, pour un achat à Majorque à 1 500 000 €, vous payez 8 % sur les premiers 400 000 €, 9 % sur les 200 000 € suivants, 10 % sur les 400 000 € suivants et 12 % sur les 500 000 € restants — et non 12 % sur la totalité. L'ITP doit être réglé auprès de l'Agence fiscale des Baléares dans les 30 jours suivant la signature de l'acte authentique devant notaire.

Un taux réduit d'ITP de 4 % s'applique aux acheteurs qui acquièrent leur résidence principale pour leur usage habituel, à condition que le prix du bien ne dépasse pas 270 151,20 € et que les autres conditions requises soient remplies. Ce taux réduit n'est pas accessible aux acheteurs d'une résidence secondaire ou d'un bien d'investissement.

TVA et droit de timbre pour les biens neufs

Lorsque vous achetez à Majorque un bien neuf ou en première transmission auprès d'un promoteur, l'ITP ne s'applique pas. L'acheteur paie à la place la TVA (IVA) à 10 % du prix d'achat, plus le droit de timbre (Actos Jurídicos Documentados, ou AJD). Aux îles Baléares, le taux de l'AJD est de 1,2 % du prix d'achat pour la plupart des biens, et de 1,5 % pour les biens de plus de 1 000 000 €. La charge fiscale totale sur un bien neuf est donc globalement de 11,2 % à 11,5 %, soit légèrement moins qu'un achat ancien comparable dans les tranches de prix les plus élevées. L'IVA et l'AJD doivent tous deux être payés dans les 30 jours suivant la signature de l'acte authentique.

Frais de notaire

Tout achat immobilier en Espagne doit être conclu devant un notaire, qui rédige et authentifie l'acte de vente. Les frais de notaire en Espagne sont réglementés par l'État et donc globalement homogènes. Pour un achat à Majorque, les acheteurs doivent prévoir entre 600 € et 2 000 € de frais de notaire, selon la complexité et la valeur de la transaction. Pour les achats de prestige au-delà de 2 000 000 €, des frais dans le haut de cette fourchette sont courants. Les frais de notaire sont habituellement à la charge de l'acheteur, bien que ce point soit en principe négociable entre les parties.

Frais d'inscription au registre foncier

Une fois l'acte authentique signé devant notaire, le bien doit être officiellement inscrit au nom de l'acheteur au registre foncier. Aux îles Baléares, les frais d'inscription vont généralement de 300 € à 1 200 €, selon la valeur du bien. Pour un bien à 500 000 €, ils s'élèvent habituellement à environ 700 € à 900 €. L'inscription du bien est une obligation légale et protège les droits de propriété de l'acheteur contre tout litige ou toute revendication future.

Honoraires d'avocat : l'intérêt d'un conseil indépendant

Faire appel à un avocat espagnol indépendant spécialisé en immobilier est vivement recommandé à tous les acheteurs, et en particulier aux acheteurs internationaux non résidents qui achètent à Majorque. Un avocat qualifié procède aux vérifications préalables sur le bien — il contrôle la propriété légale grâce à la Nota Simple du registre foncier, recherche d'éventuels hypothèques, charges ou servitudes en cours, confirme la conformité urbanistique et l'existence d'éventuelles irrégularités de permis de construire, et examine les termes du contrat d'achat avant le versement de tout acompte.

Pour un achat à Majorque, les honoraires d'avocat représentent généralement environ 1 % du prix d'achat, avec un minimum pratique d'environ 2 500 € et une fourchette haute de 8 000 € à 15 000 € pour les transactions complexes portant sur des biens de grande valeur, des structures sociétaires ou un financement hypothécaire simultané. Ces honoraires sont l'une des protections les plus rentables qui soient dans une transaction immobilière.

Le numéro NIE

Tout acheteur non espagnol qui achète un bien à Majorque doit disposer d'un Número de Identidad de Extranjero (NIE) — le numéro d'identification fiscale espagnol des ressortissants étrangers. Sans NIE, il est impossible de finaliser un achat immobilier, d'ouvrir un compte bancaire espagnol, de payer ses impôts ou de signer des documents officiels. Le NIE peut être obtenu directement auprès du consulat d'Espagne dans le pays d'origine de l'acheteur ou auprès du bureau des étrangers à Majorque. De nombreux acheteurs choisissent de donner procuration à un avocat espagnol pour demander le NIE en leur nom, ce qui permet, si nécessaire, de mener toute la procédure d'achat à distance.

Exemples chiffrés pour un achat immobilier à Majorque

Les exemples suivants illustrent le total des coûts supplémentaires qu'un acheteur doit prévoir pour un achat à Majorque à différents niveaux de prix, dans le cas de biens anciens :

Les frais courants après l'achat d'un bien à Majorque

Une fois l'achat conclu, la propriété d'un bien à Majorque entraîne un ensemble de frais annuels que les acheteurs doivent intégrer à leur budget à long terme. Les principaux sont les suivants :

L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est la taxe foncière municipale annuelle, calculée par chaque commune sur la base de la valeur cadastrale du bien. En pratique, l'IBI d'un bien haut de gamme dans le secteur de Calvià ou d'Andratx se situe généralement entre 3 000 € et 8 000 € par an, avec toutefois de fortes variations selon la valeur cadastrale et la commune.

L'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) s'applique à tous les propriétaires non résidents en Espagne. Même si le bien n'est pas loué, l'administration fiscale espagnole retient un revenu locatif fictif équivalent à 1,1 % de la valeur cadastrale et lui applique un taux de 19 % pour les résidents de l'UE (24 % pour les résidents hors UE). L'impôt annuel qui en résulte est modeste dans la plupart des cas, mais doit être déclaré chaque année.

L'impôt sur la fortune s'applique aux îles Baléares aux patrimoines supérieurs à 3 000 000 € par personne. Le gouvernement des Baléares a relevé ce seuil en 2024, auparavant fixé à 700 000 €, si bien que la plupart des acheteurs de la tranche inférieure à trois millions ne sont redevables d'aucun impôt sur la fortune au titre de leur bien à Majorque.

Les charges de copropriété s'appliquent à tout bien faisant partie d'une résidence dotée d'équipements communs tels qu'une piscine, des jardins ou un service de sécurité. Elles varient considérablement, de quelques centaines d'euros par an pour des résidences simples à 5 000 € ou plus par an pour des résidences haut de gamme avec conciergerie et services d'entretien complets.

Les dépenses courantes et l'entretien d'une villa de trois à quatre chambres dans le sud-ouest s'élèvent généralement à environ 250 € par mois pour l'électricité, l'eau et les services de base, auxquels s'ajoutent des frais saisonniers pour l'entretien de la piscine et du jardin et, le cas échéant, la télésurveillance de l'alarme.

Le contrat de réservation (contrato de arras)

Lors d'un achat à Majorque, une fois le prix convenu, l'étape suivante habituelle est la signature d'un contrat privé de réservation (contrato de arras penitenciales), généralement accompagné d'un acompte de 10 % du prix d'achat convenu. Dans ce cadre, si l'acheteur se retire sans motif légal, il perd son acompte. Si c'est le vendeur qui se retire, il est tenu de rembourser à l'acheteur le double de l'acompte. Le contrat d'arras et ses conditions doivent toujours être examinés par l'avocat indépendant de l'acheteur avant la signature.

Acheter à Majorque avec Imperial Properties

Chez Imperial Properties, nous accompagnons depuis de nombreuses années les acheteurs internationaux dans leur projet d'achat immobilier à Majorque. De l'identification du bien et du secteur qui vous conviennent à l'organisation de la recherche, en passant par la coordination des vérifications préalables et le suivi de la procédure jusqu'à la signature, nous mettons tout en œuvre pour que votre achat à Majorque soit aussi simple et éclairé que possible. Contactez-nous directement pour parler de vos attentes et des secteurs de l'île qui correspondent le mieux à votre mode de vie et à vos objectifs d'investissement.