Acheter un bien meublé à Majorque : inventaire, valeur du mobilier et ce que le contrat doit prévoir

Bien meublé à Majorque : ce qui est inclus, l'inventaire, l'effet du mobilier sur l'impôt et le prêt, et ce qu'il faut convenir avant de signer.

Lorsque vous achetez un bien meublé à Majorque, aucun élément mobile n'est automatiquement inclus simplement parce qu'il se trouvait là lors de la visite. Un inventaire détaillé et signé, annexé au contrat privé et mentionné dans l'acte, est la seule trace fiable de ce qui reste et de ce qui part.

Les ventes de biens meublés sont courantes sur l'île. Beaucoup de logements sont ici des résidences secondaires ou de vacances, et les propriétaires qui partent, souvent pour retourner au Royaume-Uni, en Allemagne ou en Scandinavie, tiennent rarement à faire traverser l'Europe à leurs canapés et à leurs tables de salle à manger. Pour l'acheteur, une villa ou un appartement meublé permet d'arriver avec une simple valise et de commencer à vivre, un véritable atout lorsque vous déménagez en famille ou souhaitez profiter de la maison dès le premier week-end.

Cela ajoute aussi une série de détails faciles à négliger. À qui appartient le mobilier d'extérieur ? Les tableaux accrochés aux murs font-ils partie de la vente ? Que se passe-t-il si le réfrigérateur disparaît entre la visite et le notaire ? Voici comment procéder correctement.

Éléments fixes ou mobilier : ce que dit le droit espagnol

Le droit espagnol fixe la règle de base à l'article 334 du Code civil. Tout ce qui est attaché à un bâtiment de telle manière qu'on ne peut l'enlever sans le casser ou endommager l'objet est considéré comme faisant partie du bien lui-même. La cuisine équipée, les placards intégrés, les équipements de salle de bains, les cheminées carrelées et autres éléments similaires suivent donc normalement la maison, qu'ils figurent ou non sur une liste.

Tout le reste est un bien meuble et appartient au vendeur, sauf si le contrat en dispose autrement. Canapés, lits, tables, tapis, lampes, téléviseurs, appareils électroménagers non encastrés, mobilier de jardin, barbecues et tableaux se trouvent tous de ce côté de la ligne. Entre les deux existe une zone grise : climatiseurs split, robots de nettoyage de piscine, éclairage extérieur, rideaux et stores, ou cave à vin intégrée dans un meuble. Ce sont précisément ces éléments qui provoquent des désaccords : nommez-les donc un par un.

La règle la plus simple est celle que nous donnons à chaque client : si vous le voulez, écrivez-le ; si le vendeur souhaite le garder, écrivez-le aussi. Une liste claire protège les deux parties et évite une conversation délicate le jour de la signature.

L'inventaire : comment bien le réaliser

Un bon inventaire est organisé pièce par pièce et comprend la terrasse, le jardin, le garage et les espaces de rangement. Pour chaque objet, il donne une brève description, la quantité et, pour tout ce qui a de la valeur, la marque ou le modèle. Des photographies datées et jointes à la liste constituent la meilleure protection qui soit, car elles montrent l'état au moment de l'accord.

L'inventaire doit aussi indiquer ce qui est exclu. Les photos de famille et les effets personnels vont de soi, mais les propriétaires souhaitent souvent conserver un tableau précis, un coffre ancien ou un ensemble de sculptures d'extérieur. S'ils partent, la liste doit le préciser, afin que personne ne suppose le contraire.

Joignez l'inventaire en annexe au contrat d'arras ou au contrat privé d'achat, faites signer ou parapher chaque page par les deux parties et veillez à ce que l'acte y fasse référence. Si vous ne connaissez pas encore bien l'étape des arras, notre article sur ce qui se passe si vous vous retirez après avoir signé les arras explique pourquoi ce contrat compte autant.

Convenir d'une valeur pour le mobilier

L'acheteur et le vendeur peuvent soit inclure le mobilier dans le prix global, soit lui attribuer un montant distinct. L'inclure est plus simple. Le séparer peut se justifier lorsque le mobilier a une réelle valeur, par exemple des pièces de designer, du mobilier d'extérieur de qualité ou un ensemble complet d'appareils neufs, car les biens meubles sont imposés différemment du bien immobilier lui-même.

Le montant doit être réaliste. L'administration fiscale des Baléares, l'ATIB, peut contrôler les valeurs déclarées lors d'un achat et, depuis 2022, la base imposable des droits de mutation sur le bien ne peut être inférieure au valor de referencia du Catastro lorsque celui-ci est supérieur au prix déclaré. Transférer une partie du prix vers un montant de mobilier gonflé ne réduit donc pas l'impôt sur le bien en dessous de ce plancher, et cela attire les questions. Gardez une valeur de mobilier conforme à ce que valent réellement les objets, justifiée par des photographies et, si vous en avez, des factures. Votre avocat ou votre gestor vous conseillera sur le traitement fiscal de votre achat, et le site de l'ATIB publie les règles régionales en vigueur.

Prêt immobilier et mobilier

Si vous financez l'achat, gardez à l'esprit que l'expertise bancaire, la tasación, évalue le bien et non son contenu. Les prêteurs espagnols calculent le prêt sur le plus bas du prix d'achat et de la valeur d'expertise : tout montant payé pour le mobilier provient donc normalement de vos fonds propres.

C'est une raison de plus pour convenir tôt d'un éventuel montant distinct pour le mobilier, afin que le prix de l'acte, l'expertise et votre offre de prêt concordent. Les banques détestent les surprises à la table de signature autant que les acheteurs.

État, remise des clés et visite finale

Convenez dans le contrat que le bien et le mobilier listé seront remis dans l'état où ils ont été visités, compte tenu de l'usure normale. Organisez ensuite une visite finale peu avant le rendez-vous chez le notaire. Munissez-vous de l'inventaire, vérifiez que tout ce qui est listé est présent et fonctionne, et assurez-vous que les éléments exclus ont bien été retirés.

Vérifiez aussi les aspects pratiques : appareils sous tension, équipement de la piscine en marche, télécommandes du portail et de la climatisation, clés de toutes les serrures et codes d'alarme. Si quelque chose manque ou est cassé, il est bien plus facile de trouver une solution avant de signer qu'après. Une expertise avant achat porte sur le bâtiment lui-même, comme nous l'expliquons dans notre guide sur l'expertise technique lors d'un achat à Majorque, mais la vérification du mobilier vous revient.

Enfin, souscrivez une assurance dès le jour de la signature et assurez-vous que le mobilier est couvert au même titre que le bâtiment. Notre article sur l'assurance habitation pour les acheteurs à Majorque explique les points à surveiller.

Pour les vendeurs : vendre meublé

Si vous vendez, décidez tôt ce que vous laissez et ce que vous emportez, et prévenez votre agent avant la prise des photographies. Les acheteurs tombent amoureux de ce qu'ils voient : si une pièce maîtresse ne reste pas, mieux vaut la retirer avant les visites ou indiquer clairement l'exclusion dans l'annonce.

Préparer vous-même l'inventaire, avec photographies, accélère les choses une fois une offre acceptée. C'est aussi utile si vous n'êtes pas sur l'île pour la signature : une liste claire permet à votre représentant et à l'acheteur d'effectuer la remise des clés sans appels téléphoniques d'un fuseau horaire à l'autre.

Que vous achetiez un logement prêt à habiter ou que vous vendiez un bien entièrement meublé, nous serons ravis de vous aider dans les détails. Découvrez nos biens à Santa Ponsa et Nova Santa Ponsa ou dans tout Majorque, appelez-nous au +34 971 692 434, écrivez-nous sur WhatsApp ou par e-mail à help@imperial-properties.com. Si vous envisagez de vendre, utilisez notre formulaire d'estimation gratuite.

Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Demandez à votre avocat de vérifier l'inventaire et la valeur du mobilier pour votre achat.