Acheter un bien à Majorque via une société ou en nom propre : quelle option vous convient ?

L'une des questions que se posent régulièrement les acheteurs qui envisagent un bien à Majorque — en particulier ceux qui achètent dans le haut de gamme, ou qui détiennent déjà des biens via des structures sociétaires dans leur pays d'origine — est de savoir s'il vaut mieux acheter en nom propre ou par l'intermédiaire d'une société. C'est une question légitime qui appelle une vraie réponse, et en 2026, cette réponse est plus nuancée qu'il n'y paraît.

En résumé : pour la majorité des acheteurs qui acquièrent un bien à Majorque pour leur usage personnel — résidence principale, résidence secondaire ou un peu des deux —, l'achat en nom propre est plus simple, moins coûteux sur le long terme et généralement plus avantageux fiscalement. Pour un groupe plus restreint d'acheteurs dans des situations particulières, l'achat via une société à responsabilité limitée espagnole — une Sociedad Limitada, ou SL — peut présenter de réels avantages. Ce guide a pour but de vous aider à déterminer dans quel groupe vous vous situez.

Acheter en nom propre : l'option par défaut, et généralement la bonne

L'achat en nom propre est la voie la plus directe. Vous obtenez votre NIE — le Número de Identificación de Extranjero —, ouvrez un compte bancaire espagnol, signez l'acte d'achat devant notaire et faites inscrire la propriété au Registre foncier. La procédure est bien connue, bien rodée, et concerne chaque année la grande majorité des transactions immobilières internationales à Majorque.

Pour un non-résident qui achète en nom propre en 2026, les droits de mutation aux îles Baléares s'appliquent selon un barème progressif. Pour les biens anciens — achetés à un particulier —, l'Impuesto de Transmisiones Patrimoniales s'applique au taux de 8 % sur les premiers 400 000 euros, de 9 % sur la tranche comprise entre 400 000 et 600 000 euros, de 10 % entre 600 000 euros et un million d'euros, de 12 % entre un et deux millions d'euros, et de 13 % sur toute fraction supérieure à deux millions d'euros. Pour les biens neufs achetés à un promoteur, ce sont l'IVA (TVA) de 10 % et le droit de timbre de 1,5 % qui s'appliquent à la place. En plus des droits de mutation, les acheteurs doivent prévoir les frais de notaire, de Registre foncier et d'avocat — au total, environ 10 à 14 % du prix d'achat.

Une fois propriétaire, un non-résident en Espagne est soumis chaque année à un impôt sur un revenu imputé, même si le bien n'est pas loué. Ce revenu théorique, que le bien pourrait générer, est calculé sur la base de 1,1 ou 2 % de la valeur cadastrale du bien — un montant généralement bien inférieur à la valeur de marché. Pour la plupart des biens à Majorque, la charge fiscale annuelle qui en résulte est modeste. Les non-résidents doivent déposer chaque année le formulaire 210 pour le déclarer.

Si le bien est loué à des locataires de longue durée ou à des touristes avec une licence ETV valide, les revenus locatifs des non-résidents hors UE sont imposés à un taux forfaitaire de 24 %. Pour les résidents de l'UE et de l'EEE, le taux est de 19 % et les dépenses admises peuvent être déduites du revenu imposable — intérêts d'emprunt, charges de copropriété, assurance, entretien et frais de gestion. Cette déductibilité des charges pour les résidents de l'UE a rendu la détention en nom propre bien plus intéressante qu'auparavant, lorsque les non-résidents ne pouvaient déduire aucune dépense.

Acheter via une société espagnole SL : quand est-ce pertinent ?

La Sociedad Limitada est l'équivalent espagnol de la SARL. Sa création exige un capital social minimum de 3 000 euros, une immatriculation au Registre du commerce espagnol et des obligations continues : dépôt des comptes annuels, paiement de l'impôt sur les sociétés et domiciliation d'un siège social. Le coût annuel de gestion d'une SL — comptabilité, déclarations fiscales, domiciliation — s'élève généralement à environ 1 500 euros par an au minimum.

L'impôt sur les sociétés en Espagne est actuellement de 25 % sur les bénéfices nets. C'est légèrement plus que le taux forfaitaire de 24 % que paient les non-résidents hors UE sur les revenus locatifs d'un bien détenu en nom propre. Mais la différence essentielle tient à ce qui est « net » : une SL peut déduire de son revenu imposable toutes les dépenses professionnelles légitimes — intérêts d'emprunt, entretien, frais de gestion, assurance, ménage, énergie et honoraires — avant application du taux de 25 %. Pour un bien générant d'importants revenus locatifs et des charges d'exploitation à l'avenant, cette déductibilité peut rendre la SL plus avantageuse fiscalement que la détention en nom propre pour les acheteurs hors UE.

La SL offre également une protection par la responsabilité limitée. Le patrimoine de la société est distinct du patrimoine personnel de ses associés, de sorte que les réclamations ou dettes liées au bien ne peuvent pas atteindre automatiquement le patrimoine personnel des propriétaires. Pour les acheteurs disposant d'un patrimoine personnel important et exploitant le bien commercialement dans le cadre d'une activité locative, cette séparation peut avoir une réelle valeur.

Une troisième situation dans laquelle une SL peut être avantageuse est celle de l'acheteur qui possède déjà, dans son pays d'origine, une société détenant des fonds qu'il souhaite investir dans l'immobilier espagnol. Plutôt que de sortir les fonds à titre personnel et de payer l'impôt sur le revenu avant d'acheter en nom propre, la société d'origine peut investir dans une SL espagnole qui acquiert ensuite le bien. Il s'agit d'une opération de structuration sociétaire spécifique, qui exige un conseil spécialisé à la fois dans le pays de l'acheteur et en Espagne, mais c'est une structure légitime et relativement courante pour les investissements immobiliers commerciaux de grande valeur.

La différence en matière de plus-values

L'un des arguments historiques en faveur de la SL concernait l'imposition des plus-values à la revente. Les particuliers non-résidents qui vendaient un bien en Espagne étaient autrefois imposés à 35 % sur leurs plus-values. Une SL espagnole, en tant qu'entité espagnole, est considérée comme résidente fiscale en Espagne et paie l'impôt sur les sociétés de 25 % sur ses bénéfices — le même taux que toute autre société espagnole. Dans les deux cas, l'acheteur retient 3 % du prix de vente au titre d'une retenue à la source sur l'impôt dû par le vendeur sur sa plus-value, mais le taux applicable diffère.

Pour les résidents de l'UE et de l'EEE qui vendent à titre personnel, l'impôt sur les plus-values immobilières en Espagne est désormais de 19 % — soit moins que le taux de l'impôt sur les sociétés. Les non-résidents hors UE qui vendent à titre personnel paient 24 %. L'écart entre les taux applicables aux particuliers et aux sociétés s'est considérablement réduit, ce qui affaiblit dans la plupart des cas l'argument des plus-values en faveur de la SL.

Se pose aussi la question de la vente de la société elle-même plutôt que du bien. Si un acheteur détient un bien via une SL et qu'un acquéreur souhaite acheter ce bien, celui-ci peut en principe acheter les parts de la SL plutôt que le bien lui-même. Cette approche peut être plus avantageuse fiscalement dans certains cas, car la cession de parts sociales n'est pas nécessairement soumise aux mêmes droits de mutation qu'une acquisition immobilière directe. Toutefois, l'acheteur des parts d'une SL hérite de l'ensemble des passifs de la société en même temps que de ses actifs — d'où la nécessité d'un audit approfondi de son historique —, et tous les acheteurs ne sont pas prêts à accepter ce montage.

L'angle de la transmission

Avant que le gouvernement baléare n'adopte ses réformes actuelles des droits de succession, l'un des principaux arguments en faveur de la SL était la préparation de la succession. Transmettre des parts sociales aux héritiers était présenté comme plus simple et potentiellement moins coûteux qu'hériter directement d'un bien immobilier. Depuis que les îles Baléares ont instauré en 2023 une exonération de 100 % des droits de succession pour les enfants, les conjoints et les parents, cet argument a en grande partie disparu dans les situations de succession familiale les plus courantes. La transmission directe d'un bien majorquin aux enfants et au conjoint ne coûte désormais plus rien en droits de succession, ce qui supprime l'une des principales justifications historiques de la détention via une société.

Les cas clairs : quand choisir chaque structure

Compte tenu du cadre juridique et fiscal en vigueur en 2026, les repères suivants indiquent les situations dans lesquelles chaque option est généralement la plus adaptée.

La détention en nom propre est en général le bon choix pour les acheteurs qui acquièrent un bien à Majorque pour leur usage personnel, en résidence principale ou secondaire ; pour ceux qui comptent louer le bien occasionnellement afin d'en couvrir les frais, sans l'exploiter comme une activité commerciale ; pour les acheteurs résidents de l'UE et de l'EEE, qui bénéficient des taux d'imposition personnels les plus favorables et de la déductibilité des charges ; pour les acheteurs dont les héritiers sont des membres directs de la famille qui profiteront de l'exonération baléare des droits de succession ; et pour ceux qui recherchent la simplicité et veulent éviter les coûts de gestion et les obligations de conformité d'une société.

Une SL mérite d'être sérieusement envisagée pour les acheteurs non-résidents hors UE détenant des biens de grande valeur qui génèrent d'importants revenus locatifs sur une base commerciale ; pour ceux qui investissent via une structure sociétaire existante dans leur pays d'origine et souhaitent éviter de sortir les fonds à titre personnel avant d'investir ; pour les acheteurs disposant d'un patrimoine personnel important qui veulent séparer juridiquement le bien de leur patrimoine personnel ; et pour ceux qui prévoient de détenir plusieurs biens en Espagne et souhaitent les gérer au sein d'une même entité. Le seuil à partir duquel une SL devient financièrement pertinente est généralement estimé à des biens d'une valeur supérieure à environ 300 000 euros, lorsque le propriétaire n'a pas l'intention de devenir résident espagnol.

Faites-vous conseiller avant d'acheter

Le choix entre détention personnelle et détention via une société a de réelles conséquences financières tout au long de la vie du bien — frais d'acquisition, coûts annuels, imposition des revenus locatifs, plus-values à la revente et succession. C'est une décision à prendre avec soin, avec l'aide de conseillers juridiques et fiscaux espagnols qualifiés, avant la signature de l'achat plutôt qu'après. Restructurer la détention a posteriori est possible, mais entraîne des coûts et une complexité supplémentaires importants.

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Remarque : cet article fournit des informations d'ordre général et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les taux d'imposition, règles et réglementations évoluent et dépendent entièrement de la situation de chacun. Demandez toujours un conseil personnalisé à un avocat et à un conseiller fiscal espagnols qualifiés avant toute décision.