Catastro ou Registro : pourquoi les deux registres officiels de votre bien à Majorque doivent concorder

Catastro ou Registro à Majorque : le rôle de chaque registre, pourquoi ils diffèrent souvent et comment corriger les écarts avant de signer.

Catastro ou Registro, la différence se résume ainsi : le Catastro est l'inventaire fiscal de l'État qui décrit l'emplacement d'un bien, sa taille et sa valeur, tandis que le Registro de la Propiedad indique qui en est légalement propriétaire et quelles charges le grèvent. Avant d'acheter, consultez les deux et vérifiez qu'ils concordent.

La plupart des acheteurs à Majorque entendent parler très tôt de la nota simple, et c'est normal. Peu savent en revanche que l'Espagne tient un second registre officiel de chaque bien, géré par une autre autorité et dans un autre but, et que les deux ne racontent pas toujours la même histoire. Une villa peut figurer au Catastro avec une piscine et une extension dont le Registro n'a jamais entendu parler, ou un terrain peut être mesuré d'une façon dans les titres et d'une autre sur le plan cadastral.

Rien de tout cela n'est inhabituel, surtout pour les maisons anciennes à la campagne ou dans les premiers lotissements du sud-ouest. Mais c'est bien plus simple à régler avant de signer qu'après. Voici comment fonctionnent les deux systèmes, pourquoi ils diffèrent et ce qu'il faut vérifier.

Le rôle du Catastro

Le Catastro Inmobiliario est un registre administratif national qui dépend du ministère des Finances, par l'intermédiaire de la Dirección General del Catastro. Sa mission est de décrire physiquement et économiquement chaque bien : son emplacement, la forme et la superficie du terrain, la surface construite, l'usage et les caractéristiques de construction. Chaque bien possède une referencia catastral, un code de 20 caractères qui l'identifie de façon unique, et la loi espagnole exige que cette référence figure dans l'acte lors de tout changement de propriétaire.

Le Catastro fixe aussi la valor catastral, la valeur administrative sur laquelle votre mairie calcule l'IBI annuel et la plusvalía municipale lorsque vous vendez. Depuis 2022, il publie également une valor de referencia pour chaque bien, qui sert de base imposable minimale pour les droits de mutation lors d'un achat. Pour comprendre l'IBI en détail, consultez notre guide sur l'IBI, la taxe foncière annuelle.

Chacun peut consulter gratuitement les données non protégées d'un bien, dont son plan, la superficie du terrain et la surface construite, sur la Sede Electrónica del Catastro. Les propriétaires peuvent accéder à l'ensemble de leurs données et télécharger des certificats avec un certificat numérique ou Cl@ve. En revanche, le Catastro ne prouve pas la propriété. C'est un outil fiscal et cartographique, pas un registre des titres.

Le rôle du Registro de la Propiedad

Le Registro de la Propiedad est tenu par des conservateurs, les registradores, juristes regroupés au sein du Colegio de Registradores. Il enregistre des droits plutôt que des faits matériels : qui est propriétaire du bien, dans quelles proportions, et quelles hypothèques, saisies, servitudes ou autres charges le grèvent. Les droits inscrits sont opposables aux tiers, c'est pourquoi les banques et les acheteurs s'y fient.

Le moyen le plus rapide de savoir ce que dit le Registro est une nota simple, un extrait informatif que vous pouvez demander en ligne sur registradores.org. Elle coûte 9,02 € par bien, hors taxes, et arrive généralement par e-mail. Elle indique le propriétaire inscrit, la description de la finca, son numéro au registre et les charges inscrites. Elle mentionne aussi la referencia catastral et précise si la finca est coordonnée graphiquement avec le Catastro.

Pourquoi les deux registres concordent rarement

Pendant l'essentiel de leur histoire, les deux systèmes se sont développés séparément. Le Registro décrit un bien d'après ce que disaient les actes qui lui ont été présentés, parfois il y a des décennies, avec des limites décrites par rapport aux voisins ou selon d'anciennes mesures locales. Le Catastro établit sa description à partir de relevés, d'images aériennes et de déclarations, et se met à jour lorsqu'il détecte des changements sur le terrain.

Il en résulte des écarts bien connus. Un porche, une annexe d'invités ou un étage supplémentaire ajouté il y a des années apparaît au Catastro mais n'a jamais été déclaré dans un nouvel acte, si bien que le Registro décrit toujours la maison d'origine. Un terrain est plus grand ou plus petit de plusieurs centaines de mètres carrés d'un registre à l'autre. Une piscine figure sur le plan cadastral mais pas dans la description inscrite. Parfois, la referencia catastral rattachée à une finca inscrite est tout simplement erronée.

La réforme de 2015 et la coordination

L'Espagne a tenté de rapprocher les deux avec la Ley 13/2015 du 24 juin, qui a réformé à la fois la loi hypothécaire et la loi sur le Catastro et est entrée en vigueur le 1er novembre 2015. Elle a créé des procédures pour coordonner la description inscrite avec le plan cadastral, au moyen d'une représentation graphique géoréférencée de la parcelle, et elle impose que toute information du registre précise si la finca est coordonnée avec le Catastro à une date donnée.

La coordination est obligatoire pour certaines opérations, comme la première inscription d'un bien ou la division et le regroupement de parcelles, et elle peut aussi être demandée volontairement. Dans les faits, de nombreuses maisons existantes à Majorque ne sont toujours pas coordonnées, ce qui n'est pas un problème en soi, mais cela signifie que l'acheteur doit comparer les deux registres et comprendre toute différence.

Ce qu'implique concrètement une divergence

Une différence entre Catastro et Registro est une question à éclaircir, pas automatiquement une raison de renoncer. L'essentiel est de comprendre pourquoi elle existe. Si le Catastro indique une surface construite supérieure à celle du Registro, c'est qu'une extension n'a jamais été déclarée dans un acte, et la question suivante est de savoir si elle a été construite avec un permis. Si ce n'est pas le cas, la situation urbanistique compte, ce que nous expliquons dans notre article sur le statut fuera de ordenación.

Les divergences ont aussi des effets pratiques. L'IBI que vous payez suit le Catastro : une extension non déclarée que le Catastro a déjà détectée se retrouve donc généralement dans l'avis d'imposition. L'expertise bancaire pour un prêt se fonde sur ce qui peut être vérifié légalement, de sorte que les mètres carrés non inscrits ne comptent pas toujours. Et un vendeur qui veut vendre le bien tel que décrit dans l'annonce doit disposer des documents qui étayent cette description.

Le notaire vérifie l'identité, la capacité et la situation au registre avant la signature, mais il n'inspecte pas le bien. Notre guide sur ce que vérifie réellement le notaire explique où s'arrête son rôle.

Comment les divergences sont généralement corrigées

Pour une extension légale jamais inscrite, la voie habituelle est un acte déclarant la nouvelle construction, une escritura de declaración de obra nueva, signé devant notaire avec la documentation technique correspondante, puis inscrit. Une fois que le Registro a enregistré la nouvelle description, l'information parvient également au Catastro.

Lorsque c'est le Catastro qui se trompe, par exemple sur la superficie du terrain ou l'usage, le propriétaire peut lui demander de corriger les données via ses propres procédures sur la Sede Electrónica. Les différences de limites et de superficie entre les deux registres sont traitées au moyen des procédures de coordination introduites en 2015, menées devant un notaire ou le conservateur, avec notification aux propriétaires voisins. Ces démarches prennent du temps : mieux vaut donc les engager avant une vente plutôt que la semaine de la signature.

Une vérification simple avant de signer

Demandez une nota simple récente et la referencia catastral dès le début, pas à la fin. Recherchez la référence sur la Sede Electrónica et comparez la superficie du terrain, la surface construite et l'usage avec la description de la nota simple et du titre de propriété. Vérifiez que le plan cadastral montre la maison là où vous l'attendez, avec la piscine et les dépendances que vous payez.

Si les chiffres diffèrent, demandez au vendeur pourquoi et demandez à votre avocat de confirmer l'incidence sur l'achat. Inscrivez les corrections convenues dans le contrat privé, avec un délai clair, avant tout versement d'argent.

Pour les vendeurs, la même vérification mérite d'être faite avant la mise en vente. Un bien dont les registres concordent est plus simple à estimer, plus simple à financer et plus rapide à vendre. Si vous envisagez d'acheter ou de vendre dans le sud-ouest de Majorque, découvrez nos biens à Santa Ponsa et Nova Santa Ponsa ou dans tout Majorque, appelez-nous au +34 971 692 434, écrivez-nous sur WhatsApp ou par e-mail à help@imperial-properties.com. Pour connaître la valeur de votre bien, utilisez notre formulaire d'estimation gratuite.

Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil juridique. Pour un bien précis, demandez à votre avocat d'examiner les deux registres avant de vous engager.