Acheter dans une comunidad de propietarios : ce que tout propriétaire doit savoir

Ce que la Ley de Propiedad Horizontal impose aux propriétaires, du fonds de réserve au certificat de dettes à vérifier avant toute signature définitive.

Si vous achetez un appartement, une maison de ville ou une villa qui partage une partie de sa structure, de son terrain ou de ses équipements avec des voisins, vous intégrez une comunidad de propietarios (copropriété), le cadre juridique espagnol de la propriété partagée. Elle est régie par la Ley de Propiedad Horizontal et s'accompagne de réelles obligations financières qui vont bien au-delà des charges mensuelles d'entretien. La plupart des acheteurs savent à peu près ce que couvrent les charges de copropriété. Ils sont moins nombreux à savoir à quoi ils s'engagent réellement.

Ce que régit réellement une comunidad de propietarios

Chaque bien relevant du régime de la propriété horizontale, qu'il s'agisse d'un immeuble d'appartements, d'un ensemble de villas sécurisé ou d'un petit bâtiment ne comptant qu'une poignée de propriétaires, se voit attribuer une cuota de participación, une quote-part qui détermine le pourcentage des charges communes payé par chaque propriétaire et le poids de son vote lors des assemblées de copropriété. Cette quote-part, ainsi que les règles constitutives de l'immeuble, figure dans l'acte de propriété et ne peut pas être modifiée à la légère.

La copropriété, par l'intermédiaire de sa junta de propietarios, l'assemblée des propriétaires, décide de tout, de l'entretien courant aux gros travaux, en passant par les budgets et le choix de la personne qui gère l'immeuble au quotidien. La plupart des copropriétés désignent pour cela un administrador de fincas professionnel (syndic), même si les plus petites se gèrent parfois elles-mêmes, par l'intermédiaire d'un président et d'un secrétaire élus.

Le fonds de réserve auquel vous êtes légalement tenu de contribuer

En Espagne, toute comunidad de propietarios est légalement tenue de constituer un fondo de reserva, un fonds de réserve destiné aux travaux de conservation, de réparation et d'accessibilité de l'immeuble. Depuis une réforme de 2019, le minimum est fixé à 10 % du dernier budget ordinaire annuel approuvé par la copropriété, contre 5 % auparavant. Si le budget annuel de la copropriété s'élève par exemple à 30 000 €, le fonds de réserve doit contenir en permanence au moins 3 000 €, et être reconstitué chaque fois qu'on y puise pour une réparation.

Chaque propriétaire alimente ce fonds en fonction de sa quote-part, et ce n'est pas facultatif. Si une copropriété n'atteint pas le minimum légal, tout propriétaire peut soulever la question lors de l'assemblée annuelle, et l'obligation peut en dernier recours être imposée par voie judiciaire. Il est judicieux de demander à voir le solde actuel du fonds de réserve avant d'acheter : un fonds bien alimenté est un assez bon indicateur de la qualité de l'entretien de l'immeuble et de sa capacité à faire face à la prochaine grosse réparation.

Pourquoi le certificat de dettes compte plus que la plupart des acheteurs ne le pensent

La loi espagnole impose au vendeur de déclarer, dans l'acte notarié lui-même, qu'il est à jour de ses charges de copropriété, ou d'indiquer précisément le montant dû. En pratique, le notaire demandera donc un certificado de deudas, un certificat de dettes délivré par l'administrateur de la copropriété confirmant la situation de paiement du bien, avant que la vente puisse être formalisée, sauf si l'acheteur renonce expressément et par écrit à cette exigence.

Ce certificat vaut la peine d'être exigé. En droit espagnol, l'acheteur hérite de la responsabilité des charges de copropriété impayées par le vendeur pour l'année en cours et les trois années civiles précédentes. Autrement dit, une derrama non réglée, c'est-à-dire un appel de fonds exceptionnel pour de gros travaux comme la réfection d'une toiture ou l'installation d'un ascenseur, votée six mois avant une vente mais pas encore payée, peut devenir le problème du nouveau propriétaire. Un bon agent ou avocat s'assurera toujours que ce certificat a été obtenu et examiné avant la signature définitive, et c'est une étape sur laquelle il faut insister, même lorsqu'une vente avance rapidement.

Comment les décisions sont réellement prises

Toutes les décisions de la copropriété n'exigent pas le même niveau d'accord. Selon la loi, la plupart des questions courantes, comme les réparations ordinaires, la nomination d'un administrateur ou l'approbation du budget annuel, sont adoptées à la majorité simple des propriétaires présents à l'assemblée. Les changements plus importants, comme la création ou la suppression d'un service commun, requièrent généralement l'approbation des trois cinquièmes. Les modifications du titre constitutif ou des statuts de l'immeuble, c'est-à-dire des règles qui fixent la quote-part et les droits de chaque propriétaire, exigent en principe l'unanimité, et c'est précisément pourquoi ces documents fondateurs méritent d'être lus attentivement avant d'acheter plutôt qu'après.

Rien de tout cela ne doit vous faire hésiter face à un bien en copropriété à Majorque. La grande majorité des copropriétés fonctionnent sans difficulté, et une comunidad de propietarios bien gérée protège la valeur de chacun des lots tout autant que l'immeuble lui-même. Il est simplement utile de savoir, dès le départ, à quoi vous vous engagez et ce qu'il faut vérifier avant de signer.