Combien de temps faut-il pour vendre un bien à Majorque ? Un calendrier réaliste

Combien de temps pour vendre à Majorque ? Un calendrier réaliste, de la préparation des documents aux arras puis à la signature, et ce qui cause les retards.

L'Espagne n'impose aucun calendrier légal pour la vente d'un bien, et c'est précisément pourquoi tant de propriétaires nous posent cette question avec une pointe d'inquiétude. La réponse honnête est qu'à Majorque, un bien bien préparé et proposé à un prix réaliste passe généralement de la mise en vente à la vente conclue en deux à six mois. Les deux moitiés de ce processus, trouver un acheteur puis finaliser la transaction juridique, se déroulent toutefois de façon très différente et méritent d'être comprises séparément.

Savoir ce qui se passe à chaque étape, et combien de temps cela prend à peu près, rend l'ensemble du processus beaucoup moins stressant à vivre.

Avant la mise en vente : mettre ses documents en ordre

L'étape que la plupart des vendeurs sous-estiment est la préparation. Avant même le début de la commercialisation, il vous faudra une Nota Simple récente du Registre foncier, un certificat de performance énergétique à jour, la preuve que l'IBI et les charges de copropriété sont payés, et la confirmation que le bien correspond à sa description enregistrée, sans extension non déclarée. Réunir ces éléments prend généralement une à deux semaines si tout est simple, davantage s'il faut résoudre un écart ou renouveler un certificat. Mieux vaut s'en occuper avant la mise en vente plutôt qu'après l'arrivée d'une offre, car les retards à ce stade sont l'une des raisons les plus fréquentes pour lesquelles une vente échoue plus tard.

Trouver un acheteur

C'est l'étape dont la durée varie le plus, et celle sur laquelle vous avez le plus de prise. Un bien correctement estimé et bien présenté, dans un secteur recherché du sud-ouest, peut susciter une offre sérieuse en quelques semaines. Un bien trop cher, ou situé dans un secteur moins prisé, peut rester des mois sur le marché, quelle que soit la façon dont il est commercialisé. La présentation compte davantage que la plupart des vendeurs ne l'imaginent : des photos claires et lumineuses, une description exacte et un prix fondé sur une véritable estimation plutôt que sur des espoirs raccourcissent considérablement cette phase. Nous avons expliqué dans un guide distinct comment fonctionne réellement une estimation professionnelle, car fixer le bon prix dès le premier jour évite les baisses de prix lentes et visibles qui rendent les acheteurs méfiants.

Accepter une offre et signer les arras

Une fois l'offre acceptée, le contrat privé d'acompte, le contrato de arras, est généralement signé dans un délai de quelques jours à deux semaines. C'est à ce moment que l'acheteur verse un acompte, habituellement 10 pour cent du prix, et que les deux parties s'engagent dans la vente aux conditions convenues. À partir de là, le compte à rebours de la partie juridique de la transaction commence véritablement.

Entre les arras et la signature définitive

La période entre la signature des arras et la signature définitive chez le notaire représente l'essentiel du temps restant, et dure généralement de quatre à huit semaines. Pendant cette période, l'avocat de l'acheteur effectue les vérifications d'usage, le financement est mis en place si un prêt hypothécaire est en jeu, et le rendez-vous chez le notaire est fixé. Si l'acheteur a besoin d'un prêt hypothécaire, cette étape peut s'étendre à dix à douze semaines, car la banque doit réaliser sa propre expertise et donner son accord formel avant de débloquer les fonds. C'est l'une des principales raisons pour lesquelles les acheteurs au comptant finalisent généralement nettement plus vite que ceux qui recourent à un financement.

Le jour de la signature et après

La signature définitive elle-même, celle de l'Escritura Pública devant le notaire, se fait en un seul rendez-vous, mais les formalités qui l'entourent se poursuivent pendant plusieurs semaines. Si vous êtes un vendeur non-résident, l'acheteur est légalement tenu de retenir 3 pour cent du prix de vente et de les verser à l'Agencia Tributaria pour votre compte, à titre d'avance sur l'impôt sur les plus-values dont vous pourriez être redevable. Nous avons expliqué cette procédure, ainsi que la fiscalité plus générale des vendeurs non-résidents, plus en détail ailleurs sur ce blog.

Ce qui ralentit réellement les choses

D'après notre expérience, les transactions qui traînent sont rarement retardées par le notaire ou le registre. Elles le sont par des documents incomplets découverts tardivement, par un acheteur et un vendeur tous deux établis à l'étranger qui peinent à accorder leurs agendas pour la signature, ou par un bien comportant une extension non déclarée ou une irrégularité d'urbanisme qui apparaît lors des vérifications. Une procuration règle le problème d'agenda des acheteurs ou vendeurs absents, et mettre vos documents en ordre avant la mise en vente règle l'essentiel du reste.

Une fourchette réaliste

Au total, un bien bien préparé vendu à un acheteur au comptant peut être finalisé en six à huit semaines seulement entre l'offre acceptée et la remise des clés. Avec un acheteur qui emprunte, dix à douze semaines entre l'offre et la signature définitive sont plus réalistes. Si l'on ajoute le temps nécessaire pour trouver cet acheteur, un processus total de deux à six mois, de la mise en vente à la vente conclue, est une attente raisonnable pour la plupart des biens à Majorque dont le prix est juste dès le départ.